成都市區往東約40公里，龍泉山深處有座1800多年歷史的古寺，因藏有一部石刻《金剛經(jīng)》，得名為石經(jīng)寺。相傳在此求財、求姻緣都很靈驗，多年來(lái)門(mén)客不絕，香火旺盛。

(資料圖片)

作為一家規模房企成都區域負責人，在4月土拍的前一天，林海（化名）也慕名而來(lái)燒香拜佛，“剛跪下抬頭走兩步，就遇到別家開(kāi)發(fā)商老板，再走一會(huì )又碰上一個(gè)投資線(xiàn)同行”，幾個(gè)人相視一笑，“大家都來(lái)了”。

如今，焦慮的情緒彌漫在成都土地市場(chǎng)。2023年3月，在成都7宗參拍住宅用地中，5宗地都達到熔斷最高限價(jià)，溢價(jià)率最高為15%。進(jìn)入4月，土地爭奪戰更為激烈。6宗住宅用地中，5宗地達到熔斷封頂價(jià)。爭搶最為激烈的一宗地，有32家房企進(jìn)入搖號抽簽環(huán)節。

按照當地土拍規則，一旦拍到最高限價(jià)，隨即進(jìn)入搖號抽簽環(huán)節。這意味著(zhù)，財力之外，誰(shuí)能拿到地，完全看運氣。

支撐開(kāi)發(fā)商擠破頭下注的動(dòng)力，源自于成都持續回暖的樓市。

國家統計局數據顯示，成都新房、二手房的價(jià)格，已經(jīng)環(huán)比連續上漲了15個(gè)月。成交量也在節節攀升，成都購房通數據顯示，1-3月新房成交量分別為8479套、11312套和15351套，4月至今已成交12600多套。二手房則更為火熱，3月份成交高達28576套，環(huán)比增長(cháng)50%，同比增幅高達106%，創(chuàng )下單月歷史成交紀錄。

“今年以來(lái)，我每周都能接到房產(chǎn)和貸款中介的推銷(xiāo)電話(huà)，頻率遠超前兩年，可見(jiàn)今年樓市多么熱?！币晃怀啥籍數赜^(guān)察人士肖建（化名）告訴作者。

“別的城市小陽(yáng)春行情從3月開(kāi)始降溫，但成都目前并沒(méi)有冷卻的跡象?！币晃籘OP10房企成都市場(chǎng)研究人士則對作者稱(chēng)。

如今，這座西南重鎮常住人口已達2126.8萬(wàn)人，僅次于重慶、北京和上海，去年更有7.6萬(wàn)新增人口來(lái)到成都。借助于政府恰當的松綁樓市調控，輔助于城市內生的購買(mǎi)動(dòng)力，助推成都走出了一條明顯上升的獨立行情，這樣強勁復蘇的熱度，即便放眼一二線(xiàn)城市也屈指可數。

瘋卷90平和143平戶(hù)型

“原本覺(jué)得疫情后大家沒(méi)什么錢(qián)，換房也不著(zhù)急，結果過(guò)了年發(fā)現周?chē)捶康娜颂貏e多，我們十個(gè)人的部門(mén)，年后有三個(gè)人都買(mǎi)了房?！崩霞疑綎|的宋輝（化名）告訴作者，大家想法都差不多，“現在利率才4.17%，也怕往后越來(lái)越貴，這才著(zhù)急上了車(chē)”。

2015年川大畢業(yè)后，宋輝選擇留蓉，從事軟件開(kāi)發(fā)工作，成為新成都人。兩年后，趕在限購前，他買(mǎi)下了錦江區一處86平米的小三居，總價(jià)約90萬(wàn)元。如今，這套房已漲到200萬(wàn)元。

今年3月，考慮到孩子上學(xué)和改善需求，宋輝一家看中了天府新區麓湖板塊一則樓盤(pán)，賣(mài)了房，加上這兩年的積蓄，買(mǎi)下了這套面積140平左右、總價(jià)接近400萬(wàn)元的新房?！艾F在改善基本都往南邊跑，比如高新、天府新區，那邊就業(yè)機會(huì )相對也多?！?/p>

接盤(pán)宋輝二手房的，也是剛來(lái)成都落戶(hù)不久的一對夫妻。200萬(wàn)左右的總價(jià)，附近兩條地鐵線(xiàn)要開(kāi)通，商業(yè)醫院配套馬上也要起來(lái)，剛好滿(mǎn)足了剛需一族的需求。

宋輝一買(mǎi)一賣(mài)的案例，契合了當下成都樓市復蘇的運行邏輯，即剛需客群作為購房主力，支撐起了二手房市場(chǎng)，騰挪出房票和資金之后，大量改善客戶(hù)則奔向新房售樓處，二者打通了良性循環(huán)。

按照克而瑞地產(chǎn)的研究統計，成都二手房市場(chǎng)啟動(dòng)行情比新房更早，成交量也在2022年首次超過(guò)新房。從去年下半年起，每個(gè)月的二手房成交量都創(chuàng )下歷史新高。其中3月份成交的28576套二手房中，中心城區占比超過(guò)87.5%。

“總價(jià)150萬(wàn)以?xún)?、面積90平米左右?！鄙鲜鲅袌笾赋?，這是成都二手房成交的核心特征，代表著(zhù)真實(shí)的市場(chǎng)購買(mǎi)力。

反觀(guān)新房市場(chǎng)。2023年一季度，去化率90%以上的項目，全部位于一圈層核心優(yōu)質(zhì)板塊，基本都是120-200平米以上的改善產(chǎn)品。這其中，主力價(jià)格500萬(wàn)以上的高端項目開(kāi)盤(pán)17次，其中13盤(pán)次開(kāi)盤(pán)即罄。

“成都這些年地價(jià)高，你必須要抓住最有支付能力的客群，否則就掙不到錢(qián)，所以新房主力戶(hù)型都是130以上起步，全是改善產(chǎn)品?！鼻笆鯰OP10房企成都市場(chǎng)研究人士向作者分析。

有意思的是，現在的成都新房市場(chǎng)，正在瘋狂內卷143平米的戶(hù)型。因為按照政策規定，一旦超過(guò)144平米，即被認定為非普通住宅，首付增加到五成的同時(shí)，也不能享受3%的契稅補貼。

上述研究人士感慨稱(chēng)，143屬于量?jì)r(jià)平衡點(diǎn)，很多項目做得沒(méi)有一丁點(diǎn)的浪費，近乎100%的得房率，甚至考慮到成都人愛(ài)打麻將的需求，“大陽(yáng)臺都做到長(cháng)8米多、寬2米多，可火爆了”。

“新西蘭”人民南下首選地

“購房情緒”，這是多位成都市場(chǎng)人士共同提到的一點(diǎn)。

一位TOP20房企成都營(yíng)銷(xiāo)負責人對作者解釋稱(chēng)，雖然談不上大家對買(mǎi)房有信仰，但至少情緒比較好，買(mǎi)了不至于跌；人口紅利的吸引力，外加產(chǎn)業(yè)配套布局都還堅挺，成都這些年沒(méi)有傳遞出樓市要崩塌的信號，前兩年交付貨不對板外，爛尾樓也少，這和背后政府操盤(pán)樓市的節奏和思路強相關(guān)。

他認為，成都樓市的市場(chǎng)份額，基本被央國企、地方城投以及龍湖這類(lèi)穩健民企所瓜分，加上當地預售資金監管?chē)栏?，整體交付還是很安全。恒大暴雷后，成都幾個(gè)項目都被政府介入接管了，這無(wú)疑也增加了購房者的信心。

在樓市調控方面，以去年“5·31”救市政策為風(fēng)向標，限購、限貸、限售等需求端限制政策全面松綁，長(cháng)期積壓的改善需求得以釋放，眼下幾乎是成都樓市最為寬松的時(shí)刻。

“與武漢、重慶等城市相比，成都的購房需求沒(méi)被透支。這些年都是在局部放松，新增購買(mǎi)力并沒(méi)有完全釋放，現在落戶(hù)或者1年社保才能買(mǎi)房?！鼻笆鍪袌?chǎng)研究人士認為，市場(chǎng)稍給一點(diǎn)信心，大家覺(jué)得不會(huì )跌，購買(mǎi)力就可以釋放。

“現在成都越來(lái)越卷，很多人擔心再不買(mǎi)以后上不了車(chē)?！毙そǜ嬖V作者，2016年之前，成都均價(jià)才八九千，也不限購，但2016年大漲后很快出了限購政策，很多人買(mǎi)房來(lái)不及，這次看到房?jì)r(jià)這一年多漲幅領(lǐng)跑全國后，恐慌心理下也出手了。

當然，購買(mǎi)力背后是人口紅利效應發(fā)揮效力。

2022年，成都GDP經(jīng)濟總量首次突破2萬(wàn)億，排名全國第七位。電子信息產(chǎn)業(yè)規模超過(guò)1萬(wàn)億，騰訊、阿里、字節等大廠(chǎng)均在當地投資布局。當地主政者也提出“產(chǎn)業(yè)建圈強鏈行動(dòng)”，希望做大制造業(yè)，將裝備制造也提高至萬(wàn)億級產(chǎn)業(yè)規模，補齊第二產(chǎn)業(yè)短板。

加之成都美食、安逸生活等網(wǎng)紅標簽，正吸引大批年輕人前往。智聯(lián)招聘統計稱(chēng)，新一線(xiàn)城市中，成都應屆生的流入占比，已連續6年排名全國第一。

這兩年，肖建明顯感覺(jué)來(lái)成都“打工”的人多了不少?！澳闳绻荏w驗一下早高峰成都一號線(xiàn)的南向人流，晚高峰再到天府三街附近去走走，絕對不輸北京地鐵和互聯(lián)網(wǎng)云集的后廠(chǎng)村?！?/p>

在他看來(lái)，省內人口一直在向成都集中，川內新一代在成都買(mǎi)房順理成章。去年成都人口增加7.6萬(wàn)，全省人口只增加了2萬(wàn)，這說(shuō)明大部分地級市人口都在下滑，人還在往省會(huì )走。

此外，最近幾年，青海、新疆、甘肅當地消費能力較強的人買(mǎi)房也會(huì )選擇成都?！坝幸粋€(gè)開(kāi)玩笑的說(shuō)法，成都是‘新西蘭’人民（新疆、西寧、蘭州）南下的首選。相對沿海城市，成都房?jì)r(jià)友好得多，城市形象好，醫療、教育等資源都不錯。記得前年去西寧旅游，就在當地看到了成都樓盤(pán)的廣告?！毙そㄐΨQ(chēng)。

一位規模房企成都投拓總監對作者表示，政府一直在壓制新房?jì)r(jià)格，坊間不成文規定，每年漲價(jià)不超過(guò)4.2%，原來(lái)清水毛坯限價(jià)不超過(guò)3萬(wàn)元，加上3000元的裝修，也就3.3萬(wàn)元。去年限價(jià)開(kāi)始放松，今年限價(jià)首次突破3萬(wàn)大關(guān)，最近青羊區一宗地的清水限價(jià)已經(jīng)刷新到最高3.5萬(wàn)元。

貝殼研究院數據顯示，2023年3月，成都二手成交均價(jià)為16464元，新房備案均價(jià)為18279元。

5萬(wàn)人搶180套房仍是個(gè)案

“眼睜睜地看著(zhù)市場(chǎng)這么好，我們空有一身武藝無(wú)法施展?！绷趾o(wú)奈地告訴作者，公司現在在售項目并不多，有的項目車(chē)位都賣(mài)完了。

他介紹稱(chēng)，此前2022年10月份第三批次土拍很冷清，大家都很悲觀(guān)，整體溢價(jià)率才0.2%，除了龍湖、中鐵建之外，基本都被地方城投平臺拿下，“現在到了豐收季，眼看著(zhù)人家收割市場(chǎng)紅利”。

市場(chǎng)復蘇的勢頭超出預期，拿不到地成為最大痛點(diǎn)，燒香拜佛只能算是心理安慰。

如今，除了位置好之外，作為供地方，地方政府也抬高了限價(jià)空間、取消配建人才公寓等方式，給開(kāi)發(fā)商預留足夠的利潤空間，并對不同區位地塊進(jìn)行調價(jià)。

例如，2021年土拍中，房?jì)r(jià)與地價(jià)的起始價(jià)差，基本在每平米7000元-9000元。到了2022年，主力價(jià)差則拉升至1.2萬(wàn)-1.6萬(wàn)元。2023年的土拍也延續了去年的主力價(jià)差，最高一宗地的起始房地價(jià)差達到1.85萬(wàn)元。

一家TOP30房企投拓負責人對作者表示，原來(lái)配建租賃房，要占有很大現金流，隱性成本很高，現在房地價(jià)差就是實(shí)打實(shí)的，基本上都能有一萬(wàn)二左右，“只要正常做，都有利潤”。

他同時(shí)對作者表示，現在大家共識是收縮回歸一二線(xiàn)城市，落地到成都就是聚焦在主城區的一二圈層，大家都往里扎，至于投資熱度持續多久，還是要看市場(chǎng)復蘇的持續性。

比如，今年三、四月份的土拍中，3宗零溢價(jià)土地均在主城區外的近郊，包括龍泉驛、新都、溫江，都江堰、彭州等遠郊區域甚至沒(méi)有土地入市。

一位熟悉成都土拍的市場(chǎng)人士告訴作者，土拍入市前，當地國土部門(mén)都會(huì )預公告，召開(kāi)土地推介會(huì )等形式進(jìn)行摸排，看看房企有無(wú)參拍興趣，要保證去化率、溢價(jià)率等等，一旦流拍掉，還要內部復盤(pán)寫(xiě)報告，維持土地市場(chǎng)的熱度，“非常懂市場(chǎng)，最近賣(mài)的都是優(yōu)質(zhì)地塊，基本都要搖號”。

3月16日，恒大天府半島項目再次取證開(kāi)盤(pán)，5.2萬(wàn)人來(lái)?yè)?80套房。項目火爆的核心原因是，新房與周邊二手房有1萬(wàn)元左右的價(jià)格倒掛，再加上央企中化集團的接盤(pán)。這實(shí)屬市場(chǎng)特殊個(gè)案，價(jià)格倒掛的樓盤(pán)，在過(guò)去兩三年基本消耗殆盡。

“售樓處沒(méi)有說(shuō)人山人海，大家都急于回血，靠跑量回籠現金流，也不會(huì )隨意漲價(jià)、收茶水費之類(lèi)?！绷硪晃灰幠７科笫袌?chǎng)研究人士對作者表示，目前市場(chǎng)回暖參差不齊，整個(gè)盤(pán)子并沒(méi)有全熱起來(lái)，近郊和遠郊項目還很一般，還在打價(jià)格戰，靠中介帶客。

這位市場(chǎng)人士判斷稱(chēng)，成都樓市熱度一般會(huì )在夏天降溫，如果這波樓市情緒持續發(fā)酵，之前城投兜底的地塊沒(méi)有被真正開(kāi)發(fā)入市，市場(chǎng)供需短期內有所失衡，也許熱度能再維持，扛到秋天的金九銀十后，今年的日子會(huì )好過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)。

盡管眾多年輕人被成都吸引而來(lái)，但這里卻愈發(fā)卷起來(lái)了。與房?jì)r(jià)相比，動(dòng)輒上萬(wàn)的高薪崗位并不好找?！敦斀?jīng)》雜志統計稱(chēng)，在各地城鎮居民人均可支配收入排名中，成都僅位列第40位，為54897元，也是唯一入圍40強的西部城市。

求職競爭指數、單程通勤時(shí)長(cháng)、周末加班時(shí)長(cháng)、深夜出行訂單量……過(guò)去兩年，各種數據都在試圖釋放一個(gè)信號，在安逸幸福的城市氣質(zhì)背后，成都也正在成為新一代“卷都”。

本文作者：郭一非，本文來(lái)源：棱鏡，原文標題：《成都樓市，卷起來(lái)了》

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