2022年年報披露已經(jīng)落幕，房地產(chǎn)行業(yè)成為虧損的“重災區”。大額資產(chǎn)減值計提讓不少企業(yè)盈利狀況“雪上加霜”，受到行業(yè)和監管層的高度關(guān)注。如此“集中式”大額減值計提的背后，是無(wú)奈之舉還是另有意圖？

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TOP10房企資產(chǎn)減值翻一番 加劇行業(yè)凈利潤虧損

近年來(lái)，伴隨市場(chǎng)下行調整，行業(yè)盈利持續惡化。通過(guò)對70家樣本上市房企數據統計分析發(fā)現，2022年凈利潤虧損企業(yè)占到半數，百億虧損超過(guò)10家，最高虧損額達到近300億元。究其原因，除了受低迷行情影響，銷(xiāo)售項目結轉利潤減少，計提資產(chǎn)減值準備也是加劇盈利壓力、甚至導致虧損面擴大的一大重因。

2022年，無(wú)論是頭部房企還是央國企，資產(chǎn)減值計提都在顯著(zhù)擴大。30家重點(diǎn)監測房企計提資產(chǎn)減值規?？傆嬤_到1470億元，同比增長(cháng)近50%。行業(yè)TOP10房企計提資產(chǎn)減值規模超過(guò)400億元，較2021年翻一番；TOP20中計提規模同比走高企業(yè)占比7成，且計提規模逾百億元房企數量明顯增多。“大額計提”現象加劇，華僑城、龍光集團等多家房企也都因此由盈轉為巨虧。如華僑城2022年計提資產(chǎn)減值127.1億元，較2021年21.2億元，激增近5倍，最終凈利潤虧損高達127.7億元。

部分出險房企由于經(jīng)營(yíng)持續惡化，不確定風(fēng)險高，同時(shí)采取以?xún)r(jià)換量、低價(jià)轉讓資產(chǎn)方式換取流動(dòng)性，資產(chǎn)貶值情況不容樂(lè )觀(guān)，融創(chuàng )中國、藍光發(fā)展、榮盛發(fā)展等計提規模都連續處在高位。

現房庫存成為拖累 招商已竣工存貨計提減值占比超六成

對于房企來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)減值計提中，一般以存貨跌價(jià)損失為主，大多占比能達到90%以上，存貨主要包括已竣工物業(yè)、開(kāi)發(fā)中物業(yè)以及尚未開(kāi)發(fā)的土地。

從本輪計提的具體情況來(lái)看，已竣工物業(yè)，即由產(chǎn)品市場(chǎng)接受度不高、去化不及時(shí)、營(yíng)銷(xiāo)不當等因素形成的現房庫存，成為部分房企計提減值的重頭。特別是在去庫存壓力下，市場(chǎng)現房?jì)?yōu)惠營(yíng)銷(xiāo)力度加大，導致該部分資產(chǎn)預期價(jià)值被嚴重攤薄，如招商蛇口、綠地控股、中南建設、藍光發(fā)展等多家房企計提占比都較高。

以招商蛇口為例，2022年計提資產(chǎn)減值準備50.5億元，其中存貨跌價(jià)損失36.4億元。存貨跌價(jià)準備計提項目明細顯示，已竣工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計提減值金額22.4億元，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計提減值金額14.0億元，分別占比61.5%、38.5%。

重倉二線(xiàn)遠郊以及三四線(xiàn)城市存憂(yōu) 加重減值壓力

除了受到行情下行、預期走低影響外，房企減值壓力還進(jìn)一步取決于項目布局和開(kāi)發(fā)模式。由于下行周期，城市以及區域板塊之間市場(chǎng)分化嚴重，包括一些二線(xiàn)城市郊區、三四線(xiàn)城市資產(chǎn)價(jià)格支撐脆弱，且市場(chǎng)回暖、修復時(shí)間更長(cháng)、難度更大，推盤(pán)去化情況不容樂(lè )觀(guān)，都面臨了較大的資產(chǎn)減值壓力。

藍光發(fā)展2022年存貨計提減值達到158.2億元，較2021年增加97.1億元。從其對上交所監管工作函的回復來(lái)看，項目所處區域市場(chǎng)持續承壓是大額計提存貨跌價(jià)準備一大主因。截止報告期末，公司現有項目主要分布在成都、天津、昆明等二線(xiàn)城市遠郊區域以及茂名、達州、新鄉等三四線(xiàn)城市，茂名、新鄉、達州、昆明等城市出現量?jì)r(jià)齊跌的情形，加重項目減值壓力。

此外華僑城計提存貨跌價(jià)損失也激增，從2021年12.6億元擴大到115.1億元。根據華僑城在對深交所關(guān)注函回復，2022年末公司存在減值跡象的存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、?？?、天津等城市。雖然這些城市多為省會(huì )城市，銷(xiāo)售均價(jià)變動(dòng)并未有較大幅度失速，但是在文旅地產(chǎn)成片綜合開(kāi)發(fā)模式下，華僑城項目布局基本都位于較為偏遠的非中心區域，價(jià)格支撐相對較弱，導致減值壓力凸顯出來(lái)。

同時(shí)從其現房庫存占比（已竣工存貨/存貨總量）也能發(fā)現，文旅項目布局的去化情況并不樂(lè )觀(guān)，2022年已經(jīng)達到27.5%，顯著(zhù)高于平均水平，進(jìn)一步加劇了減值壓力。

此輪房企計提減值情況也在一定程度折射出市場(chǎng)布局與開(kāi)發(fā)模式的風(fēng)險性，目前市場(chǎng)回暖緩慢，重倉二線(xiàn)遠郊以及三四線(xiàn)城市面臨不確定性風(fēng)險仍高，對這類(lèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)考驗甚大。

部分房企陸續收到問(wèn)詢(xún)函 減值計提監管加強

如此“集中式”大額計提資產(chǎn)引發(fā)行業(yè)盈利大波動(dòng)，也受到監管層的高度關(guān)注。為維護房地產(chǎn)業(yè)健康平穩發(fā)展，交易所對于部分房企發(fā)出問(wèn)詢(xún)函。5月11日，深交所發(fā)布對金科股份有限公司2022年年報的問(wèn)詢(xún)函，關(guān)于計提存貨減值，要求詳細說(shuō)明主要項目存貨期末可變現凈值的確認依據及主要測算過(guò)程，重要假設及關(guān)鍵參數的選取標準及依據，說(shuō)明報告期存貨跌價(jià)準備計提的合理合規性。此外，陽(yáng)光城、華僑城、榮盛發(fā)展等多家企業(yè)也收到交易所問(wèn)詢(xún)函。

中短期來(lái)看，行業(yè)盈利仍將繼續承壓，部分房企面臨連續虧損的困境，不乏借助“資產(chǎn)減值計提”主動(dòng)探底者，以提升未來(lái)業(yè)績(jì)修復預期，增強投資者信心。我們認為，在穩字當頭的發(fā)展主基調下，資產(chǎn)減值監管將加強，未來(lái)或對資產(chǎn)減值測試的審計機構、審計方法提出更明確、規范的要求。

總結：2022年大額計提資產(chǎn)減值準備現象加劇，引發(fā)行業(yè)盈利大波動(dòng)。當前現房庫存已成為部分房企的拖累；此外，由于市場(chǎng)脆弱性提高，重倉二線(xiàn)城市遠郊以及三四線(xiàn)城市的減值壓力也凸顯出來(lái)，隱憂(yōu)難解?！凹惺健贝箢~計提已受到監管層的高度關(guān)注，未來(lái)有待進(jìn)一步考察，計提資產(chǎn)減值準備激增、利潤失速?lài)乐氐姆科笕孕柚攸c(diǎn)關(guān)注。

本文作者：克而瑞研究中心，來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究，原文標題：《行業(yè)透視｜大額資產(chǎn)減值計提，是無(wú)奈之舉還是另有意圖？》

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