全國樓市經(jīng)歷2-3月“小陽(yáng)春”后，4月以來(lái)新建住宅和二手住宅成交量季節性回調。

部分城市二手房掛牌量增長(cháng)速率較快，掛牌價(jià)指數連續走低。有關(guān)中國存量房地產(chǎn)過(guò)剩擔憂(yōu)隨之而起。

【資料圖】

我們在上海以及環(huán)滬經(jīng)濟帶城市（杭州、蘇州、太倉）以及中部長(cháng)江經(jīng)濟帶城市（武漢、宜昌、枝江、長(cháng)陽(yáng)）進(jìn)行專(zhuān)項調研。

我們嘗試從實(shí)地調研的一線(xiàn)視角觀(guān)察當下商品住宅成交回落原因，并嘗試解開(kāi)當前存量房市場(chǎng)面臨怎樣的結構分化。

一、樓市“小陽(yáng)春”過(guò)后二手住宅市場(chǎng)成交轉淡

春節“小陽(yáng)春”過(guò)后，4-5月新房銷(xiāo)售和二手房銷(xiāo)售總量數據轉弱，成交價(jià)普遍承壓。我們在環(huán)滬經(jīng)濟帶以及中部長(cháng)江經(jīng)濟帶城市的不同住宅板塊的調研反饋，基本與之前高頻數據反饋結果一致。

實(shí)地調研的意義在于我們能夠更加清晰獲知細節線(xiàn)索和現實(shí)邏輯。

調研信息反饋當下存量商品住宅正在經(jīng)歷的現狀，總結起來(lái)有如下幾點(diǎn)特征。

第一，積壓需求集中釋放后，業(yè)主和購房者博弈加劇。

進(jìn)入4月之后，剛需購房階段性退坡，疊加存量房供應穩步增長(cháng)，二手房成交周期普遍拉長(cháng)，供需雙方在成交價(jià)方面博弈加劇。

第二，非一線(xiàn)城市二手房普遍面臨新房供應帶來(lái)的二手房?jì)r(jià)格壓制。

和高頻數據較為吻合，4月之后成交量回落，二手房成交價(jià)出現松動(dòng)；一線(xiàn)和非一線(xiàn)城市表現分化，非一線(xiàn)城市跌價(jià)幅度更為顯著(zhù)。

一來(lái)，強二線(xiàn)城市由于限價(jià)政策造成了新房和二手房存在較大套利空間，新房供給較為充足，新房推盤(pán)對二手住房?jì)r(jià)格上漲造成明顯壓制。類(lèi)似情況在調研杭州、蘇州等地區反饋比較充分。

二來(lái)，普通二三線(xiàn)城市新房和二手房倒掛情況不多見(jiàn)，但新推盤(pán)出現新房?jì)r(jià)格直降和贈送車(chē)位、家具等優(yōu)惠情況。新房實(shí)際成交價(jià)下調，對當地二手房市場(chǎng)價(jià)格也形成壓制。類(lèi)似情況在武漢、蘇州、太倉等地也有相應充分反饋。

第三，一線(xiàn)城市二手房偏穩健，成體成交價(jià)仍小幅增長(cháng)。

成交量回落背景下，一線(xiàn)城市二手住宅成交價(jià)格仍維持一定韌性，這和4月統計局公布的一線(xiàn)城市二手住宅指數的趨勢一致。

以我們調研的上海長(cháng)寧某剛改小區為例，4月之后成交量顯著(zhù)回落，但依據鏈家內網(wǎng)實(shí)際成交價(jià)信息，整體價(jià)格較2021年成交價(jià)仍錄得小幅正增。

二、二手住宅市場(chǎng)分化格局的演繹

當前二手住宅市場(chǎng)分化的格局極致演繹，綜合不同地區和不同板塊的量?jì)r(jià)表現，我們得到幾點(diǎn)核心結論：

第一，熱門(mén)城市二手住宅市場(chǎng)仍保持相對強勢。

參考二手住宅成交量?jì)r(jià)、新房中簽以及調研反饋，不同城市的樓市表現呈現一定梯度：上海>杭州>蘇州>太倉~武漢。

我們調研反饋，上海4月份二手住宅成交量環(huán)比回落，而平均成交價(jià)仍微增。相較之下，非熱門(mén)城市，例如蘇州以及武漢，二手住宅平均成交價(jià)已經(jīng)回落至去年Q4的水平。

我們調研過(guò)程中發(fā)現，昆山、太倉、長(cháng)江經(jīng)濟帶沿線(xiàn)城市的新房?jì)?yōu)惠力度較大。相對而言，蘇州熱門(mén)板塊仍維持較低的新房中簽率，樓市表現相對健康。

城市分化背后仍然是區域經(jīng)濟的分化，環(huán)滬經(jīng)濟帶城市群整體表現優(yōu)于中部經(jīng)濟帶城市。

如我們在之前的研究報告《地產(chǎn)大分化時(shí)代已來(lái)》中提及，東部地區房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率受益于兩方面因素保持相對優(yōu)勢，一是偏低的地產(chǎn)庫存，二是偏多配超額儲蓄。

第二，不同品質(zhì)住宅呈現更深度分化。

成交量整體走低背景下，二手住宅價(jià)格走勢并非統一大幅下滑。根據我們實(shí)地調研反饋，不同品質(zhì)住宅呈現更深度分化。

目前不同類(lèi)型二手房的價(jià)格抗跌性排序（由強極弱）：豪宅>大面積改善型住宅>剛需住房>小面積改善型住宅

第三，二手住宅抗跌板塊內部也存在一定程度分化。

豪宅和大面積改善性住房?jì)纱蟀鍓K抗跌性相對更強。而在這兩大板塊內部，也存在一定程度的分化。

（1）二手豪宅和高品質(zhì)改善性住宅價(jià)格分化，主要取決于房齡、景觀(guān)、樓層、地段等因素。房齡越低、景觀(guān)越好（例如江景房）、樓層偏高、地段在市中心或者毗鄰熱門(mén)商場(chǎng)等，此類(lèi)住宅價(jià)格表現越強。

（2）小區規劃以及物業(yè)管理也是同板塊不同小區價(jià)格分化的重要因素。

第四，小面積改善型住房板塊，跌價(jià)現象最為普遍。

結合宏觀(guān)經(jīng)濟基本面和我們的實(shí)地調研反饋，可以發(fā)現該板塊跌價(jià)背后主要有三大原因：

（1）居民收入預期不穩定性。

比較典型案例是杭州某曾經(jīng)的樓市爆盤(pán)，大廠(chǎng)效應退潮后，相關(guān)居民收入預期下降，該區域自去年5、6月份之后便出現普遍降價(jià)。

（2）產(chǎn)業(yè)調整帶來(lái)相關(guān)住宅房?jì)r(jià)面臨下跌。

我們調研蘇州工業(yè)園區發(fā)現，當地制造業(yè)產(chǎn)業(yè)調整在疫情間出現加速的情況，人口隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)遷出而流出對區域房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。

（3）缺乏稀缺性但前期投機氛圍濃厚的邊緣改善性住宅區域退熱。

如上海大虹橋，由于過(guò)多依賴(lài)未來(lái)規劃但實(shí)際稀缺性不足，價(jià)格回落幅度較為明顯。

第五，剛需盤(pán)觀(guān)望氛圍濃厚，但整體價(jià)格下跌空間比較有限。

今年2-3月疫情積壓購房需求集中釋放，進(jìn)入4月之后，剛需成交量回落，成交周期同步拉長(cháng)。整體價(jià)格下跌的空間已比較有限，主要有兩點(diǎn)原因：

（1）高線(xiàn)城市住房降級，沖抵了逆城市化需求減量。這也是為何高能級城市剛需住宅價(jià)格表現尚可的原因。

以上海浦東郊區某典型剛需住宅小區為例，4-5月盡管成交量回落，但買(mǎi)賣(mài)方博弈加劇暫未出現明顯降價(jià)現象。購買(mǎi)方觀(guān)望的同時(shí)，掛牌方改善置換節奏也在放緩。

（2）低線(xiàn)城市住宅總價(jià)相對較低。剛需盤(pán)在以往多輪的房?jì)r(jià)周期內價(jià)格彈性往往弱于改善以上定位的住宅價(jià)格，上漲和下跌空間都比較有限。

以武漢和太倉為例，老城區房子盡管房齡較老，居住品質(zhì)一般，但受益于便利的交通，完善的配套以及學(xué)區資源，價(jià)格表現長(cháng)期穩定，當前下跌空間也十分有限。

三、當前二手房掛牌看似放量背后的“虛”與“實(shí)”

2-3月小陽(yáng)春過(guò)后，媒體對于城市二手房掛牌拋壓渲染較多。實(shí)地調研之后，我們發(fā)現市場(chǎng)對當前真實(shí)二手房掛牌格局存有三點(diǎn)認知偏差：

第一，二手房掛牌新增供應總體而言沒(méi)有井噴，二手房供給相對穩定。

我們調研反饋，數據上看2020年疫情之后，二手房掛牌量延續增長(cháng)，但事實(shí)上每月新增供應整體維持穩定，當前二手房供給整體處于正常的放量節奏。

從掛牌住宅的類(lèi)型來(lái)看，剛需盤(pán)和小面積改善的掛牌量仍占主要比例。投機盤(pán)拋售并不普遍，說(shuō)明當前二手房交易市場(chǎng)仍處在相對穩定的狀態(tài)。

第二，局部板塊掛牌量看似異常增多，主因三點(diǎn)擾動(dòng)，并不意味著(zhù)供給多增。

調研過(guò)程中，局部區域掛牌貌似“激增”，但深入分析之后我們發(fā)現這一掛牌量“貌似多增”有幾處深層次原因：

（1）多處掛牌。近期成交周期拉長(cháng)之后，部分業(yè)主基于推進(jìn)售房考慮，會(huì )選擇多個(gè)平臺同時(shí)掛牌以及多次調整價(jià)格重新掛牌。這會(huì )造成數據上重復計算，這會(huì )夸大掛牌量的數據表象，但實(shí)際上這部分房源并非新增供應。

（2）成交周期拉長(cháng)。部分業(yè)主并不急于當下就出售房產(chǎn)，但因市場(chǎng)成交周期長(cháng)，選擇當下掛牌來(lái)應對成交周期拉長(cháng)現實(shí)。這種情況下，這部分業(yè)主的掛牌并不意味著(zhù)當下真實(shí)售房意圖，而是需求回落導致存量掛牌量較大。這也能解釋為何成交周期拉長(cháng)之下，掛牌量增多但未同步對應二手房?jì)r(jià)格快速下降。

（3）二手住宅外網(wǎng)展示限制放松。依據調研反饋，一些房屋從房屋中介內網(wǎng)轉移到外網(wǎng)掛牌，造成了掛牌激增表象。這種情況下，二手房掛牌數量多增并不意味著(zhù)新增供應放量，而是原有供應從內網(wǎng)轉移到外網(wǎng)，掛牌量數量表面上擴大。

第三，二手房掛牌動(dòng)機趨于多元化，這些掛牌反映出當下地產(chǎn)若干新現象。

（1）本地改善性需求。剛需和小面積改善住宅的業(yè)主，傾向于置換本地大面積改善住宅以及打新，所以剛需和小剛改掛牌占比較高。

調研城市對該信息皆有反饋，這一現象在杭州等一二手價(jià)差較大、剛改需求較旺的地方更明顯，這說(shuō)明仍然存在部分改善型住房需求。

（2）異地改善型需求。三四線(xiàn)城市剛需和小面積改善住宅的業(yè)主，傾向于置換省會(huì )城市住宅。這說(shuō)明中部省會(huì )城市對省內人口流入仍存在一定吸引力。

（3）變現需求。變現需求的原因主要有幾種情況，一是資金鏈壓力，二是收入預期不穩定，三是變現用作他用（如子女教育投入）；上海、杭州、蘇州以及武漢等地對該情況反饋較充分。這說(shuō)明當前宏觀(guān)經(jīng)濟形勢對部分居民的收入產(chǎn)生了影響，以及市場(chǎng)仍然存在部分變現需求。

（4）人口流出。人口流出的問(wèn)題考慮產(chǎn)業(yè)遷出（蘇州、太倉）以及外籍人口流出（蘇州、杭州、上海）。這說(shuō)明當前國際形勢對部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響。

綜上所述，實(shí)際有效掛牌并不如預期嚴峻，但由于各種原因掛牌表象擴大。同時(shí)，我們也發(fā)現了一些新的掛牌現象，值得我們進(jìn)一步關(guān)注。

本文作者：民生宏觀(guān)周君芝團隊，本文來(lái)源：宏觀(guān)芝道，原文標題：《當前二手房的現狀| 民生·周君芝團隊》

分析師

周君芝 S0100521100008，陳怡S0100122120020。

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