5月26日，中指研究院發(fā)文稱(chēng)，伴隨著(zhù)前期積壓的購房需求釋放完成，4月以來(lái)主要城市的新房、二手房市場(chǎng)活躍度普遍出現下滑，購房者置業(yè)情緒下降，根據中指數據，4月，重點(diǎn)100城成交面積環(huán)比下降超兩成，低基數下，同比增長(cháng)超40%；重點(diǎn)15城二手住宅成交約1370萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.3%，同比增長(cháng)近8成。進(jìn)入5月，市場(chǎng)延續環(huán)比回落態(tài)勢，企業(yè)推盤(pán)節奏亦明顯下滑，前三周，重點(diǎn)50城新房成交面積較4月周均下降接近兩成。

在各地樓市調整壓力不斷增加的背景下，近期部分核心一二線(xiàn)城市開(kāi)始優(yōu)化調控政策，上海、廣州等城市調整公積金政策，杭州、南京部分街道或區域放松限購，但整體力度仍較為有限，對提振市場(chǎng)活躍度、修復市場(chǎng)預期的效果并不明顯。

(資料圖)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定至關(guān)重要，而近期部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力、部分城投平臺風(fēng)險上升，進(jìn)一步影響著(zhù)樓市預期。6月將迎來(lái)上半年收官節點(diǎn)，預計房企推盤(pán)力度和促銷(xiāo)力度都將加大，在此背景下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售能否恢復也決定著(zhù)后續市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預期走向。

供應放緩：5月以來(lái)重點(diǎn)城市供應較4月周均下降四成，企業(yè)推盤(pán)意愿不足

圖：重點(diǎn)20城商品住宅周度批準上市面積及同比走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

“五一”假期前，房企集中拿證為小長(cháng)假蓄勢，重點(diǎn)城市批準上市面積達到今年以來(lái)周度最高水平，但“五一”樓市表現平淡，市場(chǎng)活躍度不足導致5月以來(lái)企業(yè)推盤(pán)力度較弱。根據中指數據，5月前三周，重點(diǎn)20城周均批準上市面積168.5萬(wàn)平方米，較4月周均下降約40%，較去年同期僅小幅增長(cháng)5.8%。

從不同城市來(lái)看，5月前三周(1日-21日)各線(xiàn)城市批準上市面積較4月周均都出現下滑，其中一線(xiàn)城市下降三成左右，降幅最小，北京供應量略有增加;二線(xiàn)代表城市中杭州、福州增長(cháng)，其他城市均下降;三四線(xiàn)代表城市整體下降幅度最大，超50%。

成交低迷：5月前三周，重點(diǎn)城市新房成交面積較4月周均下降接近兩成

圖：重點(diǎn)50城商品住宅周度成交面積及同比走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

新房成交方面，5月前三周，重點(diǎn)50城商品住宅周均成交434萬(wàn)平方米，較4月周均下降17.7%，較去年同期增長(cháng)17.9%。上周(5月15日-21日)重點(diǎn)50城成交面積環(huán)比增長(cháng)4.2%，同比增幅小幅擴大至13.6%，但從絕對規模上看，上周成交面積整體仍處于今年以來(lái)的低位，市場(chǎng)調整壓力較大，購房者置業(yè)情緒繼續回落。目前市場(chǎng)上去化較快的項目多為核心區倒掛盤(pán)，郊區項目去化壓力大。

表：代表城市商品住宅周度成交面積及變化

注：2023年4月周均按4月3日-4月30日統計，2022年5月前三周按5月2日-5月22日統計。

數據來(lái)源：中指數據CREIS

5月前三周，各線(xiàn)城市成交相比于4月周均均下降，其中一線(xiàn)城市下降在15%，二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市下降18%左右。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中北京較4月降幅接近四成;二線(xiàn)代表城市中，僅成都、濟南等個(gè)別城市環(huán)比增長(cháng)，多個(gè)城市環(huán)比降幅超20%;三四線(xiàn)代表城市中，徐州、佛山環(huán)比增長(cháng)，徐州增幅超20%。

同比來(lái)看，低基數下，一線(xiàn)城市同比增長(cháng)超80%，上海、深圳增幅較大，北京、廣州成交面積與去年同期基本持平;二線(xiàn)代表城市增長(cháng)超10%，濟南、杭州增幅較大;三四線(xiàn)代表城市同比增幅不足5%，揚州、紹興等城市在低基數下同比增長(cháng)超30%。

圖：重點(diǎn)9城二手住宅周度成交套數及同比走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

二手房成交方面，5月以來(lái)，二手房活躍度整體延續回落態(tài)勢。5月前三周，重點(diǎn)9城二手住宅周均成交套數較4月周均下降超20%(同口徑新房下降21%)，北京、深圳、成都、杭州等城市降幅均在20%以上。上周(5月15日-5月21日)，重點(diǎn)城市成交套數環(huán)比基本持平，同比增幅略有收窄至53%。從絕對量上看，上周重點(diǎn)城市二手住宅成交量仍處于相對高位，市場(chǎng)保持一定活躍度。

土拍分化：熱點(diǎn)城市土拍高熱，流速快的優(yōu)質(zhì)地塊是企業(yè)投資首選，央國企仍是主力;核心一二線(xiàn)搖號背景下，部分三四線(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊受到關(guān)注

表：2023年22城住宅用地土拍情況(市本級，宗，萬(wàn)㎡，截至5月23日)

數據來(lái)源：中指數據CREIS

22城土拍整體量縮價(jià)漲，熱點(diǎn)城市土拍熱度明顯上升。根據中指數據，截至5月23日，22城涉宅用地合計推出343宗，規劃建面3065.5萬(wàn)平方米，同比下降44.2%;成交267宗，規劃建面2380.1萬(wàn)平方米，同比下降33.4%;優(yōu)質(zhì)地塊集中及熱點(diǎn)城市占比提升帶動(dòng)樓面價(jià)上升，成交樓面均價(jià)為14700元/㎡，同比上漲23.4%，平均溢價(jià)率8.2%，較去年同期提升3.1個(gè)百分點(diǎn)。

各城市中，北京、杭州、上海等城市均有多宗地塊達到競價(jià)上限，今年以來(lái)地價(jià)達上限的比例超50%，5月23日，杭州第四批次集中供地收官，掛牌的9宗宅地，最終6宗封頂、2宗溢價(jià)、1宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率達9.43%，企業(yè)參拍熱度高。而長(cháng)春、鄭州、無(wú)錫等城市出讓地塊底價(jià)成交仍為主流。

在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未企穩、企業(yè)資金面承壓下，確定性的銷(xiāo)售去化成為房企拿地的首要標準之一，優(yōu)勢地區的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側重點(diǎn)。隨著(zhù)核心一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊拿地難度不斷上升，部分三四線(xiàn)城市土地熱度亦有提升，如5月25日，徐州成功出讓2宗地塊，其中一宗觸頂搖號;5月5日，臺州一宗地塊經(jīng)66輪競價(jià)、溢價(jià)20.4%成功出讓。

從拿地企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，今年以來(lái)，央國企仍為拿地主力，22城中，央國企拿地金額占比超50%，較2022年提升15個(gè)百分點(diǎn);民企拿地力度略有改善，拿地金額占比較2022年提升16個(gè)百分點(diǎn)至32%，5月23日杭州出讓的地塊均由民企競得。

短期市場(chǎng)預判：市場(chǎng)企穩阻力重重，6月市場(chǎng)走勢是關(guān)鍵，房地產(chǎn)仍需政策呵護

熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度較高，對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )形成一定支撐，但整體來(lái)看，當前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)調整壓力依然在增加，市場(chǎng)企穩仍受到多個(gè)因素的影響和制約：

第一，我國居民收入預期并未出現明顯好轉，是制約購房需求釋放的關(guān)鍵因素之一;

第二，房?jì)r(jià)下跌預期仍在。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，4月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.02%，與上月持平，但百城中環(huán)比下跌的城市數量增加;百城二手住宅價(jià)格環(huán)比繼續下跌，市場(chǎng)預期仍較弱。近期部分城市房企降價(jià)促銷(xiāo)的情況增多，也進(jìn)一步影響著(zhù)房?jì)r(jià)整體預期，而房?jì)r(jià)下跌預期不改，購房者入市情緒也較難明顯改觀(guān);

第三，近期個(gè)別房企償債壓力較大、部分城投風(fēng)險上升，也對市場(chǎng)預期形成擾動(dòng)。

圖：2022年以來(lái)各地優(yōu)化樓市政策頻次(截至5月24日)

數據來(lái)源：中指數據CREIS

政策監測：https://www.cih-index.com/

根據中指監測，截至24日，5月各地出臺政策的頻次僅29條，不足4月一半，熱點(diǎn)城市優(yōu)化的政策力度亦較小，受此影響，短期市場(chǎng)走勢仍存在較大不確定性。在當前市場(chǎng)調整壓力加大的背景下，亟需中央監管部門(mén)和地方政府給予樓市更大力度的政策支持，穩定購房者置業(yè)信心和預期，核心城市政策存在優(yōu)化空間，市場(chǎng)也需要更實(shí)質(zhì)性的政策落地。6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節點(diǎn)，如果能夠及時(shí)出臺支持政策，向市場(chǎng)傳遞信心，那么在房企大力推盤(pán)和促銷(xiāo)之下，6月房地產(chǎn)銷(xiāo)售有望迎來(lái)好轉，這對下半年市場(chǎng)信心和預期的重建十分重要。

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