趕在上半年的尾巴，2023年的港股IPO市場(chǎng)再度活躍了起來(lái)。同時(shí)，沉寂已久的物業(yè)管理行業(yè)也迎來(lái)了“新兵”。

盡管現階段中國的房地產(chǎn)和物管行業(yè)處于深度調整的階段，但中信證券最新觀(guān)點(diǎn)認為，整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最為確定的長(cháng)期機會(huì )，則是存量不動(dòng)產(chǎn)的運維養護提效和服務(wù)升級，并認為物業(yè)管理板塊當前具備顯著(zhù)投資價(jià)值。

在這樣的背景下，近日，泓盈城市運營(yíng)服務(wù)集團股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“泓盈服務(wù)”)向港交所主板提交上市申請，中金公司為獨家保薦人。

(資料圖片)

深耕湖南省的城市運營(yíng)服務(wù)商

近年以來(lái)，星城長(cháng)沙作為近年來(lái)熱度飆升的“網(wǎng)紅城市”，以好吃、好玩和低房?jì)r(jià)活躍于網(wǎng)絡(luò )，吸引大批游客、年輕人和企業(yè)等前來(lái)旅游、置業(yè)、投資。而泓盈服務(wù)正是來(lái)自于長(cháng)沙，并持續深耕于湖南省。

智通財經(jīng)APP了解到，泓盈服務(wù)是一家領(lǐng)先的國有城市服務(wù)及運營(yíng)提供商，提供廣泛的服務(wù)。近年以來(lái)，泓盈服務(wù)以湖南省尤其是長(cháng)沙市為戰略重心，以及在同一地區提供物業(yè)管理服務(wù)及城市服務(wù)的既定市場(chǎng)地位，將繼續支持其業(yè)務(wù)規模擴張。

據中指院資料，以截至2022年年底的綜合實(shí)力、毛利及城市服務(wù)收入計，泓盈服務(wù)在總部位于湖南省的中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第一。此外，公司被公認為總部位于湖南省的中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中唯一一家提供城市照明系統運營(yíng)的公司。

從財務(wù)角度來(lái)看，近三年以來(lái)，泓盈服務(wù)實(shí)現收入分別約為2.78億元(人民幣，單位下同)、4.32億元及5.29億元，復合年增長(cháng)率為37.8%。同期利潤分別約為3461.7萬(wàn)元、4084.1萬(wàn)元及5359.6萬(wàn)元，年復合增長(cháng)率達到24.4%。以此來(lái)看，盡管當期公司的營(yíng)收和利潤均屬于穩步增長(cháng)的狀態(tài)。

根據業(yè)務(wù)性質(zhì)，公司提供的服務(wù)可分為三類(lèi)：物業(yè)管理服務(wù)(包括對公共物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)的各種物業(yè)管理服務(wù)，以及增值服務(wù));城市服務(wù)(包括園林綠化及工程、照明系統運營(yíng)、停車(chē)場(chǎng)運營(yíng)及市政環(huán)衛服務(wù));及商業(yè)運營(yíng)服務(wù)。

近年以來(lái)，泓盈服務(wù)的營(yíng)收結構發(fā)生了較為明顯的變化，在2020年時(shí)，該公司的營(yíng)收還是物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)為“頂梁柱”，而至2021年，盡管物業(yè)管理服務(wù)的營(yíng)收正在穩步增長(cháng)，但城市服務(wù)的收入已能夠與其平分秋色。再至2022年，城市服務(wù)已取代物業(yè)管理服務(wù)成為了公司第一大營(yíng)收來(lái)源，實(shí)現了2.74億元營(yíng)收，占到了總營(yíng)收的一半以上。

與此同時(shí)，泓盈服務(wù)的業(yè)務(wù)拓展也在近三年內取得了較為明顯的進(jìn)展，截至2022年末，該公司的在管物業(yè)管理項目總數為63個(gè)，在管建筑面積為1030萬(wàn)平方米，城市服務(wù)板塊在管項目總數為148個(gè)，其中4個(gè)照明系統運營(yíng)項目、142個(gè)停車(chē)場(chǎng)運營(yíng)項目及2個(gè)市政環(huán)衛項目;同年，該公司還完成了98個(gè)園林綠化及工程項目，且有43個(gè)項目正在施工中。此外，泓盈服務(wù)的商業(yè)運營(yíng)服務(wù)板塊在管項目總數為44個(gè)，在管建筑面積為53.4萬(wàn)平方米。

然而，業(yè)務(wù)規模的大舉擴張似乎卻沒(méi)帶來(lái)利潤空間的增長(cháng)，2020-2022年內，泓盈服務(wù)的毛利率分別約為29.4%、24.9%及23.0%，反而有日漸下降的趨勢，對此，公司將其歸因于勞工成本和材料成本的不斷提高。

期內，泓盈服務(wù)產(chǎn)生的勞工成本分別為1.24 億元、1.85億元及2.33億元，分別占其2020-2022年總銷(xiāo)售成本的63.1%、57.1%及57.2%。此外，同期該公司分別產(chǎn)生材料成本1300萬(wàn)元、4650萬(wàn)元及5950萬(wàn)元，分別占其總銷(xiāo)售成本的6.6%、14.3%及14.6%，均呈現連年上升的趨勢。

而由于物管及城市運營(yíng)服務(wù)行業(yè)為勞動(dòng)密集型，勞工成本的上升在一定程度上將會(huì )帶來(lái)利潤上的波動(dòng)，是否能夠有效控制成本也成為泓盈服務(wù)維持或提升現有盈利能力水平的重中之重。

從現金方面來(lái)看，公司似乎并不缺錢(qián)，截至2023年4月30日，公司擁有現金及現金等價(jià)物為約1.59億元，公司稱(chēng)當前的流動(dòng)資金水平足以令其成功渡過(guò)一段較長(cháng)時(shí)間的不確定性。

值得一提的是，從公司名稱(chēng)和業(yè)務(wù)發(fā)展似乎也不難看出，泓盈服務(wù)未來(lái)主要將以城市服務(wù)業(yè)務(wù)為主的趨勢已經(jīng)十分鮮明，這也在現階段已上市的物管企業(yè)中形成了一定的差異化。而在這條賽道上，泓盈服務(wù)似乎擁有著(zhù)得天獨厚的優(yōu)勢。

背靠長(cháng)沙城發(fā)集團，卻難破高依賴(lài)“魔咒”?

智通財經(jīng)APP了解到，城市服務(wù)業(yè)務(wù)對服務(wù)企業(yè)的人力、資源整合力、應急指揮力、資金實(shí)力以及社會(huì )擔當均有較高要求，環(huán)衛和物業(yè)公司是主要玩家，物業(yè)公司中轉型較為順暢的一般是規模較大、體系完善的頭部物企，相對基礎物業(yè)服務(wù)競爭格局更優(yōu)。

東方證券研報顯示，當前城市服務(wù)市場(chǎng)空間廣闊，狹義上看，2021 年城鄉社區環(huán)境衛生支出 2521 億，占全部財政支出比例 1.0%，該比例 20 年以前穩中有增，20-21 年有所下降，目前環(huán)衛訂單并非全部釋放到市場(chǎng)，預計城服覆蓋率會(huì )持續提升。廣義上看，隨著(zhù)城市運營(yíng)管理的職能逐步從政府部門(mén)轉移至市場(chǎng)化機構，社區管理事務(wù)支出將有望推動(dòng)城市服務(wù)市場(chǎng)繼續增長(cháng)，21年城鄉社區環(huán)境衛生+管理事務(wù)支出共 6189 億元，占全部財政支出比例 2.5%。

此外，城市服務(wù)收入來(lái)源為政府財政預算，支付有保障、違約風(fēng)險低，具有需求剛性持續、弱周期化等特點(diǎn)，市場(chǎng)受宏觀(guān)經(jīng)濟調控因素影響較小。因此，在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入分化的當下，城市服務(wù)已將成為各大企業(yè)探索的下一個(gè)增長(cháng)點(diǎn)。

泓盈服務(wù)之所以能夠順利轉型并開(kāi)拓城市服務(wù)，與其控股股東密不可分。招股書(shū)顯示，泓盈服務(wù)的控股股東為長(cháng)沙城市發(fā)展集團有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“長(cháng)沙城發(fā)集團”)，由長(cháng)沙市國資委全資擁有，直接擁有權益并有權行使泓盈服務(wù)95%的投票權。此外，長(cháng)沙城發(fā)集團通過(guò)另一發(fā)起人岳麓山公司間接擁有泓盈服務(wù)已發(fā)行股本總額余下5%的權益。

自泓盈服務(wù)成立以來(lái)，與城發(fā)集團的長(cháng)期關(guān)系無(wú)疑是其發(fā)展的最大驅動(dòng)力。近三年以來(lái)，該公司從城發(fā)集團及其聯(lián)系人(按項目來(lái)源劃分)獲得的總收入分別為2.12億元、3.03億元和3.48億元，分別占其總收入的76.2%、70.2%及66.0%。同期，在物業(yè)管理服務(wù)板塊，該公司來(lái)自城發(fā)集團及其聯(lián)系人的項目的保留率分別為100%、87.2%和86.3%。

這在一定程度上為泓盈服務(wù)發(fā)展至今提供了穩定而堅實(shí)的業(yè)務(wù)來(lái)源和收入基礎，但另一方面也意味著(zhù)其業(yè)務(wù)極其仰賴(lài)于長(cháng)沙城發(fā)集團，關(guān)聯(lián)交易占比過(guò)高同步意味著(zhù)，與母公司的深度綁定也將深受其影響：最大客戶(hù)城發(fā)集團近三年分別貢獻32.6%、41.4%及44.0%的收入，占其貿易應收款項總額的大部分。

而公司也意識到了這一點(diǎn)，并試圖在外拓方面發(fā)力以獲取獨立第三方的項目——近三年，在物業(yè)管理板塊，該公司來(lái)自獨立第三方的項目在管建筑面積分別占其在管總建筑面積的66.0%、56.5%和58.2%，提供物業(yè)管理服務(wù)的在管項目數量分別為16個(gè)、18個(gè)及18個(gè)。

另一方面，由于城市服務(wù)場(chǎng)景復雜、賽道眾多，泓盈服務(wù)與頭部物管企業(yè)相比，在品牌價(jià)值、運營(yíng)能力、資金實(shí)力等方面仍然有一定的差距，業(yè)務(wù)開(kāi)展仍存一些挑戰。但身處黃金賽道，擁有穩步增長(cháng)的業(yè)績(jì)和根植湖南的國資股東，赴港上市或許將成為泓盈服務(wù)業(yè)務(wù)登上新臺階的契機之一。

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