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提前還款排隊、房貸年齡期限可延長(cháng)至80歲的消息，無(wú)疑為近期熱度始終不下的“房貸”話(huà)題又添了一把火，與之相關(guān)的詞條占據微博熱搜的數量，一張圖都截不下：

不過(guò)，關(guān)于房貸，許多貸款人或潛在貸款人并不了解，存在較多的認識誤區，在這里我們還是要做一點(diǎn)知識普及。

誤區一：房貸前期都是在還利息，本金只還了一點(diǎn)點(diǎn)，銀行太坑了！

真相：無(wú)論購房者采用等額本息還是等額本金方式還款，前期要還的利息確實(shí)是更多的，而利息高的根本原因是在于，還款前期是購房者貸款余額較多的時(shí)期，因此利息才會(huì )相應多。

我們可以直接用數據來(lái)佐證這一點(diǎn)：

首先，我們先用等額本息方式來(lái)算一筆賬——所謂等額本息，指的是在還款期內，還款人每月以相同的金額償還本息，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是每月的總還款額一致，一部分拿去還利息，一部分拿去還本金，利息會(huì )逐月遞減，本金則會(huì )逐月增加。

假設一位購房者以5%的貸款利率，申請了200萬(wàn)元的貸款，按揭期20年。在等額本息的還款方式下，這位購房者的月供約為1.3萬(wàn)元，總利息在116.8萬(wàn)元左右，還款總額約316.8萬(wàn)元。每月的明細如下：

可以看到，隨著(zhù)剩余本金的逐步減少，利息在月供中的占比越來(lái)越小，而本金的占比則逐漸增加，但即便是在前幾個(gè)月，也并非“幾乎全用來(lái)還利息，本金只還了一點(diǎn)點(diǎn)”。

若采用等額本金的方式：在還款期內，將貸款總額等分，每月償還相同金額的本金及剩余貸款在該月產(chǎn)生的利息，由于剩余本金逐漸減少，每月的利息也會(huì )逐月減少，因此等額本金的每月還款金額也會(huì )逐月遞減。

同樣以5%的貸款利率，申請200萬(wàn)元的貸款，20年按揭期，在等額本金的還款方式下，這位購房者首月還款金額約為1.6萬(wàn)元，此后每月遞減34.72元，利息總額約為100.4萬(wàn)元，最終還款額約在300.4萬(wàn)元。每月明細如下：

從中可以看出，房貸利息是按月計算的，前期因為房貸余額高，需要償還的貸款利息自然多，要想少付利息，就要少貸款，在房?jì)r(jià)比較高的情況下，不能足額貸款也會(huì )影響買(mǎi)房。全款買(mǎi)房付不用付利息，但有多少人有這樣的實(shí)力呢？

看了上面2個(gè)表，大家也很容易理解，等額本金和等額本息并沒(méi)有誰(shuí)比誰(shuí)更合算的問(wèn)題，只是因為等額本金前期還的本金多，付出的利息相對少，但前期的還款壓力會(huì )大一些。

誤區二：貸款還了很多年了，提前還貸沒(méi)有必要。

真相：事實(shí)上，判斷是否應該提前還貸的唯一標準就是自己的貸款利率。

由于此前很長(cháng)一段時(shí)間，不少理財產(chǎn)品的收益率是接近或高于房貸利率的。投資者的投資收益足夠覆蓋房貸利息，再考慮到通貨膨脹的因素，提前還房貸確實(shí)沒(méi)有那么必要。

但是，隨著(zhù)房貸利率超過(guò)理財產(chǎn)品收益率，對于房貸利率高于5%的購房者群體來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是實(shí)打實(shí)的“硬”負債。由于目前沒(méi)有什么投資產(chǎn)品能夠穩定帶來(lái)超過(guò)5%的收益，提前還貸是理性的選擇。

房貸利息只計算到結清日為止，因此若選擇提前還款，可以減少貸款人未來(lái)的利息支出、為貸款人直接省出一筆資金的，也相當于用這筆資金投資了一款收益率比較高的理財產(chǎn)品。

還是舉剛才的例子，購房者以5%的貸款利率，申請200萬(wàn)元的貸款，20年按揭期，按照等額本息的還款方式，這位購房者的月供約為1.3萬(wàn)元，總利息在116.8萬(wàn)元左右，還款總額約316.8萬(wàn)元。若他決定在10年后將余額一次性提前還清，那么將可以省下約33.9萬(wàn)元的利息支出。

所以，在如今的房貸利率背景下，若無(wú)法實(shí)現超過(guò)房貸利率的長(cháng)期穩定投資收益，貸款人也有相對寬裕的流動(dòng)資金的話(huà)，是支持貸款人提前還貸的。

不過(guò)，貸款人在申請房貸前一定要做好規劃，如果打算5年就還清全部貸款，就不要借5年以上期限的房貸。因為房貸利率分2檔，5年以?xún)群?年以上，5年以?xún)鹊姆抠J利率低。

如果你借了5年以上期限的貸款，結果5年之內就提前還清了，等于是借了利率高的房貸，為銀行多貢獻了利潤。

誤區三：房貸年齡延長(cháng)到80歲？這真的是要“千秋萬(wàn)貸”了！

真相：房貸的最高貸款期限只有30年，如果你在貸款時(shí)，年齡是30歲，你最多貸到60歲。只有那些50歲以上的貸款者，才有可能要還款到80歲，

通常來(lái)說(shuō)，最大貸款年齡限制為“退休年齡+5歲”，即男性貸款人的最大年齡不能超過(guò)65歲，女性不能超過(guò)60歲，隨著(zhù)房貸年齡放寬，部分地區男性與女性的年齡上限已提升至了70歲與65歲。

在貸款條件上，其實(shí)還存在著(zhù)一個(gè)重要的限制：那就是貸款人的年齡+貸款的期限不能超過(guò)70年或75年。如果在上限申請貸款，實(shí)際上還款年限可能只有5年，并不會(huì )夸張到“千秋萬(wàn)貸”的地步。

而此次南寧將房貸年齡延長(cháng)到80歲，根據多家媒體報道，實(shí)際上也并不是指“將最大貸款年齡放寬到80歲”，而是“將貸款人的年齡+貸款期限放寬至不超過(guò)80歲”，“貸款人年齡不超過(guò)70歲”這一規定并沒(méi)有改變，且目前當地銀行的主流要求還是貸款人年齡+貸款期限不得超過(guò)70年，部分銀行放松至80年，但需提供足以覆蓋月供2倍的收入證明。

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