編者按：行業(yè)風(fēng)云變幻，歷經(jīng)冰火洗禮，有人銷(xiāo)聲，有人逆襲。地產(chǎn)新周期，是強者的黃金時(shí)代。成為1%，才是地產(chǎn)領(lǐng)跑者的正確姿勢。搜狐焦點(diǎn)旗下焦點(diǎn)財經(jīng)、焦點(diǎn)研究院聯(lián)合策劃推出“尋找地產(chǎn)三好生”系列，解碼榜樣力量，剖析“三好”特質(zhì)房企。

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作者|陳盼盼

出品|焦點(diǎn)財經(jīng)

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如果說(shuō)“黑馬”是建發(fā)的標簽，那么，2022年的建發(fā)就是最“黑”、最快的那匹“黑馬”。

2022年，在行業(yè)下行與收縮的大背景下，建發(fā)房產(chǎn)以銷(xiāo)售首入前十、拿地沖進(jìn)前四的亮眼成績(jì)，實(shí)現了逆勢突圍，一躍成為閩系房企新龍頭，備受行業(yè)關(guān)注。

回顧過(guò)去一年，建發(fā)強勢逆襲并非偶然，而是布局熱點(diǎn)城市、積極推盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)、把控運營(yíng)效率的結果。

背靠大樹(shù)好融資

理解建發(fā)的“逆勢突圍”，不得不提它的國資背景。

建發(fā)房產(chǎn)的母公司是建發(fā)集團，由廈門(mén)國資委控股，旗下?lián)碛?大板塊，年收入超7000億元，資產(chǎn)規模超6500億元。建發(fā)房產(chǎn)原是負責房地塊開(kāi)發(fā)板塊，但在2009年，被上市公司建發(fā)股份收購，現在由建發(fā)集團與建發(fā)股份共同控股。

背靠?jì)深w大樹(shù)，建發(fā)房產(chǎn)擁有先天的融資優(yōu)勢。以2022年末為例，房企融資渠道重新打開(kāi)，多家優(yōu)質(zhì)房企獲得支持。在此背景下，建發(fā)股份在12月連發(fā)兩份《公開(kāi)發(fā)行公司債券預案公告》，發(fā)債規模分別為不超過(guò)50億元、150億元，募資用途則均為補充流動(dòng)資金、償還有息債務(wù)等。

去年11月28日，證監會(huì )宣布恢復上市房企再融資，建發(fā)房產(chǎn)旗下港股上市平臺建發(fā)國際立即拋出配股融資計劃，以先舊后新配股凈籌8億港元，募資所得用于償還借款和一般營(yíng)運。

據不完全統計，2022年建發(fā)房產(chǎn)通過(guò)發(fā)行公司債、ABS、小公募、中票等募集超40億元，建發(fā)國際通過(guò)配股融資超40億元。

這樣的融資實(shí)力給了建發(fā)房產(chǎn)“四面出擊”的底氣。

2015年，建發(fā)房產(chǎn)走出福建，陸續進(jìn)軍深圳、杭州、南京等市場(chǎng)，拿地力度明顯加大。2018年，建發(fā)房產(chǎn)銷(xiāo)售額二次起跳，當年銷(xiāo)售額達387億。

隨后，建發(fā)的擴張徹底提速，拿地規模連年遞增，銷(xiāo)售額從2018年387億增長(cháng)到2021年1711億，三年增長(cháng)超四倍。

2022年初，建發(fā)房產(chǎn)啟動(dòng)組織架構調整，明確“集群—事業(yè)部—城市公司—項目部”四級管理架構，將5大區域合并為3個(gè)集群，并精簡(jiǎn)干部數量。

彼時(shí)，市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)認為，建發(fā)此舉是為了降低管理成本，擴大盈利能力。

如今，回頭看，年初的結構精簡(jiǎn)并不是收縮戰線(xiàn)，而是聚焦優(yōu)勢區域，深耕優(yōu)勢城市。

兇猛拿地比肩央企

2022年，規模房企普遍收縮投資、謹慎拿地，TOP100房企全年拿地總金額額約為1.65萬(wàn)億，同比腰斬，與五年內的最高峰2020年相比，同樣下降63%。

但建發(fā)依然積極拿地，頻繁現身多個(gè)城市土拍市場(chǎng)。僅9月單月，建發(fā)就輾轉北京、上海、蘇州及漳州4個(gè)城市集中供地現場(chǎng)，豪擲150億拍下6宗地。

中指研究院數據顯示，2022年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑新增貨值1104億元，位居全國第七；拿地金額達544億元，位于行業(yè)第四位，較2021年提高7個(gè)名次，排在它前面的是華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展，均為全國性央國企。

建發(fā)管理層坦承，“2022年，公司拿地進(jìn)度確實(shí)比較積極。根據現有規劃，并購不會(huì )影響公司2023年的房地產(chǎn)投資計劃”。

與偏激進(jìn)的拿地節奏不同，2022年建發(fā)的拿地策略更偏收斂、聚焦于三大城市群，其在上海、廈門(mén)、杭州等高能級城市集中供地中的表現尤為突出。

在上海，建發(fā)通過(guò)獨立或聯(lián)合拿地的方式斬獲5宗地塊，權益拿地金額達107億元。在京津冀城市群，建發(fā)斥資94億“囤貨”，新增拿地面積達23萬(wàn)平方米。

在大本營(yíng)廈門(mén)，建發(fā)房產(chǎn)尤為兇猛?？v觀(guān)廈門(mén)全年四批土拍，除“缺席”第三批土拍，建發(fā)在廈門(mén)第一批、第二批、第四批集中供地拿地金額分別為94.4億元、50.9億元、21億，累計斬獲6宗地，位居2022年廈門(mén)集中供地拿地金額榜之首。

建發(fā)在2022年半年報中透露，現已布局海西、長(cháng)三角、長(cháng)江中游、粵港澳大灣區等核心城市群，包括廈門(mén)、上海、杭州、蘇州、無(wú)錫、 武漢、長(cháng)沙、成都等一二線(xiàn)城市和漳州、莆田等公司在當地具備品牌美譽(yù)度及其他優(yōu)勢的三線(xiàn)城市。

截至2022年6月末，建發(fā)在一、二線(xiàn)城市的土地儲備預估權益貨值占比近 70%。

存量土儲質(zhì)量是支撐未來(lái)銷(xiāo)售增長(cháng)的基礎。中金認為，未來(lái)不同城市市場(chǎng)將出現明顯分化，因此在高景氣城市擁有更多土儲的企業(yè)，銷(xiāo)售去化更有保障。

加快推盤(pán)，主動(dòng)搶收

在行業(yè)下行周期，土儲轉化為銷(xiāo)售額并不容易，從而更加凸顯產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)的重要性。

有機構分析，與高能級城市、核心地段的布局相對應，建發(fā)在產(chǎn)品上匹配中高端的改善項目。目前，建發(fā)形成了以“新中式”為核心的四大系列產(chǎn)品，同時(shí)通過(guò)多個(gè)項目的布局提升品牌效應，在保證一定的利潤空間的同時(shí)，帶動(dòng)項目銷(xiāo)售的去化。

此外，為推動(dòng)銷(xiāo)售，建發(fā)在推盤(pán)節奏、項目營(yíng)銷(xiāo)上發(fā)力。建發(fā)在財報中表示：“第三季度以來(lái)，公司借助政府政策暖風(fēng)，在把控運營(yíng)安全及效率的前提下制定合理的銷(xiāo)售策略和拿地策略，提前鋪排供貨，多項目積極營(yíng)銷(xiāo)，單季度銷(xiāo)售降幅環(huán)比有所收窄”。

在南昌，去年建發(fā)兩個(gè)樓盤(pán)在一個(gè)月內開(kāi)盤(pán)5次，有6成房源入市。最終，建發(fā)以全年39.7億銷(xiāo)售額成績(jì)，躋身南昌房企銷(xiāo)售排行榜前三。

在無(wú)錫，建發(fā)順應市場(chǎng)變化，多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)啟打折活動(dòng)。最終，建發(fā)憑借50.6億元銷(xiāo)售額、22.7萬(wàn)平方米銷(xiāo)售面積，實(shí)現了權益銷(xiāo)售額和權益銷(xiāo)售面積雙第一。

在南寧，近期“房貸還到80歲”出圈，建發(fā)房產(chǎn)立即推出“貸款年齡最長(cháng)達100歲”的營(yíng)銷(xiāo)海報。盡管海報引市場(chǎng)爭議，但從中可以看出建發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)態(tài)度。

得益于積極推盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)，2022年建發(fā)房產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)波動(dòng)幅度小于同行業(yè)平均水平，并以1700億元的銷(xiāo)售額，首次躍進(jìn)房企前十，排在它前面則是金地、綠城、龍湖等老牌巨頭。

中金認為，往前看，伴隨行業(yè)景氣度的逐漸回升，土儲稟賦好、經(jīng)營(yíng)實(shí)力強的強信用企業(yè)有望率先走向“銷(xiāo)售回款增加-外部融資改善-杠桿有序擴張-報表盈利修復”的良性循環(huán)并實(shí)現份額繼續提升。

關(guān)鍵詞： 建發(fā):他人躺平我狂奔 地產(chǎn)三好生⑥