觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 3月29日，保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司披露截至2022年12月31日止年度全年業(yè)績(jì)。

(資料圖)

觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，2022年，保利物業(yè)錄得收入136.87億元，同比增長(cháng)26.9%；毛利為25.74億元，毛利率18.81%，較2021年上升約0.13個(gè)百分點(diǎn)；公司擁有人應占年內溢利11.13億元，同比增長(cháng)31.6%；凈利率為8.3%。

盡管有看法認為保利物業(yè)2022年表現中規中矩，并未超出預期，但若考慮期內疫情反復、地產(chǎn)下行以及宏觀(guān)環(huán)境不景氣等影響因素，該公司實(shí)際上交出了不錯的成績(jì)單。

以同行碧桂園服務(wù)、華潤萬(wàn)象生活、中海物業(yè)對比，三家歸母凈利潤變動(dòng)幅度分別為-51.8%、27.9%、29.4%。

去年初，保利物業(yè)曾定下收入不低于30%左右，利潤不低于20%增長(cháng)目標，并提出全年業(yè)績(jì)增長(cháng)20%底線(xiàn)，如今基本完成經(jīng)營(yíng)指標。

反映到股市中，截至3月30日下午收盤(pán)，保利物業(yè)漲8.84%，報46.8港元/股，總市值258.96億港元。

參與保利物業(yè)業(yè)績(jì)會(huì )投資者轉述稱(chēng)，該公司2023年營(yíng)收和利潤目標增速希望保持在20%左右。

收并購之外

2022年財報顯示，保利物業(yè)三項主要業(yè)務(wù)板塊收入均取得增長(cháng)。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入增長(cháng)26.4%至84.28億元；非業(yè)主增值服務(wù)收入增長(cháng)21.2%至21.95億元；社區增值服務(wù)收入增長(cháng)33.1%至30.64億元。

公告指，物業(yè)管理服務(wù)收入提高主要來(lái)自保利物業(yè)在管項目面積擴大及在管項目數量增長(cháng)。

截至2022年末，保利物業(yè)集團合同管理項目總面積7.72億平方米，在管總面積約為5.76億平方米，在管項目總數2089個(gè)。

在這之中，來(lái)自保利發(fā)展控股集團合同管理面積為3.13億平方米，較上年末增長(cháng)約3430萬(wàn)平方米；來(lái)自第三方項目合同管理面積為4.58億平方米，較上年末增長(cháng)8110萬(wàn)平方米，占總合同管理面積59.4%，同比提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。

可以看出，在如今物企重視市場(chǎng)化背景下，保利物業(yè)同樣有意在繼續加強第三方外拓能力。

但該公司管理層亦指出，當前物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)競爭愈發(fā)激烈，一是有越來(lái)越多地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)量趨勢性向下調整的被動(dòng)參與者，二是由于更多頭部物企參與，外拓競爭物業(yè)公司能級越來(lái)越高，第三則是商辦、公服等領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)項目競爭加劇。

此外，在增長(cháng)戰略上，保利物業(yè)并不依靠收并購，而是一直堅持以?xún)壬桨l(fā)展，新增業(yè)務(wù)基本上都是全委外拓項目為主。

該公司認為，這種項目拓展方式相對收并購其實(shí)能更快形成價(jià)值釋放，避免了部分磨合和損耗。

主要體現于兩個(gè)層面，其一是這些項目所獲取毛利直接可以形成報表毛利，不需要經(jīng)過(guò)一些未來(lái)合同攤銷(xiāo)。更深層的原因是，全委拓展項目更有利于職能成本、清潔成本等獲得規模效應釋放。

過(guò)去，在碧桂園服務(wù)、華潤萬(wàn)象生活等企業(yè)發(fā)起多宗物業(yè)收并購，規模實(shí)現大幅躍升時(shí)，保利物業(yè)顯得并不活躍，如今盡管毛利率水平和同行民營(yíng)物企相比仍不一定占據優(yōu)勢，但反而更加穩定。

保利物業(yè)表示，預計一到兩年內利潤率應該是平穩或稍微有所下降趨勢。

當然，這并不代表保利物業(yè)沒(méi)有收并購想法，此前該公司曾公告提到，IPO募集資金尚未動(dòng)用15.3億港元，決定延長(cháng)動(dòng)用時(shí)間表。

保利物業(yè)指，鑒于新冠疫情對發(fā)展帶來(lái)不確定性，預計需要更多時(shí)間在市場(chǎng)上尋獲業(yè)務(wù)范圍及規模等方面符合發(fā)展策略標的以及推進(jìn)升級集團的數字化及智能化管理系統。

大物業(yè)

2023年初，于2018年從關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司空降的保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉升任為董事長(cháng)，由于在其履職期間保利物業(yè)順利完成“147”三年（2019-2021）戰略計劃，這一變動(dòng)被外界認為是理所當然的結果。

2019年6月，保利物業(yè)發(fā)布大物業(yè)戰略，即全局物業(yè)、全業(yè)態(tài)物業(yè)、全價(jià)值物業(yè)、全技術(shù)物業(yè)和全民物業(yè)。

同年7月，吳蘭玉接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示，自己在過(guò)往的經(jīng)歷中管過(guò)五六年區域物業(yè)業(yè)務(wù)，確實(shí)看到行業(yè)有太多的提升空間，包括管理精細度、服務(wù)理念、市場(chǎng)發(fā)展策略以及科技和資本的手段，相比于房地產(chǎn)還有很多空間。

據悉，本次業(yè)績(jì)會(huì )上，吳蘭玉再次提到相關(guān)概念稱(chēng)，保利物業(yè)發(fā)展方向和發(fā)展重點(diǎn)基本上沒(méi)有變，就是12個(gè)字，“大物業(yè)，小場(chǎng)景，新商業(yè)，數字驅動(dòng)?！?/p>

2022年，保利物業(yè)新簽約第三方項目中，非居業(yè)態(tài)項目單年合同金額占比達到88.3%。截至2022年12月31日，該公司非居業(yè)態(tài)在管面積增長(cháng)至3.23億平方米，于在管規模中比重為56.1%。

而公服業(yè)態(tài)是保利物業(yè)一直致力發(fā)展的護城河，報告期內新簽約公共及其他物業(yè)項目單年合同金額達11億元，重點(diǎn)拓展項目包括廣交會(huì )四期展館和會(huì )議中心項目、上海國際機場(chǎng)S1航站樓項目、西安市地鐵1-6號、14號及16號線(xiàn)一期場(chǎng)段項目等。

財報顯示，保利物業(yè)源自公共及其他物業(yè)收入為20.62億元，同比增長(cháng)41%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入比重24.5%，較去年增加2.6個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，由于疫情影響以及非居服務(wù)收款周期通常更長(cháng)等因素，部分物企出現公服項目款項回收延期或受阻情況，上述投資者表示，保利物業(yè)亦對此做出了專(zhuān)門(mén)的闡述稱(chēng)，目前該公司應收賬款余額23.5億元，公服欠款占比不到20%，且增速與整體應收賬款增速一致。

從時(shí)間結構看，保利物業(yè)公服應收賬款70%以上賬期在90天內，一年以?xún)惹焚M占比達到99%，一年以上占比僅不到1%，大概400萬(wàn)元左右，這個(gè)金額并不高。

另外，商業(yè)方面，保利物業(yè)新簽約商業(yè)及寫(xiě)字樓項目單年合同金額4.19億元，新拓展國家開(kāi)發(fā)銀行蘇州市分行、江門(mén)移動(dòng)全球通大廈、北京中設大廈等項目。截至期末，保利物業(yè)商業(yè)及寫(xiě)字樓在管面積2050萬(wàn)平方米。

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