文/樂(lè )居財經(jīng)楊宏彬

2022年，地產(chǎn)行業(yè)遭遇百年未有之變革，融資斷流、銷(xiāo)售下行、疫情反復，步入出清階段、進(jìn)入至暗時(shí)刻。寒冬之下，沒(méi)有人能獨善其身。作為央企的中海，或多或少也遭遇寒氣侵襲。不過(guò)憑著(zhù)企業(yè)的韌勁，其盈利水平依舊保持領(lǐng)先。

3月31日，中國海外發(fā)展（0688.HK)發(fā)布2022年全年業(yè)績(jì)。期內，中海實(shí)現收入1,803.2億元；股東應占溢利為232.6億元；剔除稅后投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益和匯兌凈損益等影響后的股東應占溢利為244.2億元。

(相關(guān)資料圖)

得益于經(jīng)營(yíng)的穩健，中海2022年繼續保持高分紅，2022年度分紅派息金額達87.6億港元。數據顯示，自1992年上市以來(lái)，中海上市30年間累計派發(fā)現金股息1080億港元，是累計分紅派息最多的房地產(chǎn)企業(yè)。

展望未來(lái)，董事長(cháng)顏建國結合市場(chǎng)形勢與公司業(yè)績(jì)，在業(yè)績(jì)會(huì )上傳達了中海的三個(gè)“信心”。

第一，宏觀(guān)經(jīng)濟與房地產(chǎn)調控政策，營(yíng)造了較好的外部環(huán)境，企業(yè)對房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升有信心。第二，在向房地產(chǎn)新發(fā)展模式轉型的進(jìn)程中，中海有信心在下半場(chǎng)繼續保持高質(zhì)量發(fā)展。第三，行業(yè)轉折期中海夯實(shí)了基礎，積蓄了力量，強化了競爭優(yōu)勢，有信心實(shí)現經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)穩中求進(jìn)。

銷(xiāo)售額進(jìn)入前三，堅持主流城市戰略

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，而中海逆勢向前，為公司業(yè)績(jì)提供了強有力的保障。

期內中海實(shí)現合約銷(xiāo)售額2,947.6億元，對應銷(xiāo)售樓面面積為1,387萬(wàn)平方米?？硕鸬慕y計數據顯示，中海的權益銷(xiāo)售額已經(jīng)上升至行業(yè)第三。其中，中海在北京、天津、廣州、深圳、廈門(mén)、杭州、香港的銷(xiāo)售過(guò)百億，其中，北京一騎絕塵，銷(xiāo)售達493億元。

具體來(lái)看，北部大區是為中海銷(xiāo)售額貢獻最多的地區，期內銷(xiāo)售額達773.4億元，占比26.2%，其次是南部大區及東部大區，分別實(shí)現銷(xiāo)售額559.9億元及494.9億元，分別占比19.0%及16.8%。

同時(shí)，2022年中海繼續加強銷(xiāo)售回款，當中北京、廣州、深圳、杭州、廈門(mén)及天津銷(xiāo)售回款理想，各城市均超過(guò)100億元。

2023年一季度，市場(chǎng)企穩回升，一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售復蘇明顯，中海的銷(xiāo)售增速表現亮眼，一季度銷(xiāo)售合約額達人民幣835億元，同比增長(cháng)40%，增速大幅跑贏(yíng)大市；一季度權益銷(xiāo)售780.3億元，升至行業(yè)第二，且距離第一的保利僅差不到20億元。

財報顯示，2022年末中海的預售樓款為1076.76億元，2023年可售貨值超7900億元。兩項數據均表明了中海的未來(lái)的增長(cháng)潛能。

聚焦主流城市、主流地段，是中海長(cháng)期以來(lái)的投資策略，2022年銷(xiāo)售的強勁增長(cháng)亦是得益于此。期內，中海繼續將目光瞄準高能級城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)。

在土地市場(chǎng)萎靡的2022年，中海逆勢掃貨，新增土地儲備40宗，購地金額1,107.2億元，新增貨值2,139.4億元。新增貨值中，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市占據了48.1%。

除公開(kāi)市場(chǎng)拿地外，中海還化身白衣騎士，通過(guò)收并購補充儲備，收購標的同樣是位于廣州、上海、成都等核心一線(xiàn)城市，并購投入106.6億元。中海表示，未來(lái)將繼續尋求并購機會(huì )。

優(yōu)質(zhì)的城市布局和貨量結構，將增厚中海的安全邊際，有望在市場(chǎng)回暖下助力業(yè)績(jì)快速上升。截止2022年末，中海土地儲備為4,389萬(wàn)平方米，若加上聯(lián)營(yíng)企業(yè)中海宏洋的土儲，中海系列公司的儲備將達到6,842萬(wàn)平方米。

有如此的底氣，顏建國在業(yè)績(jì)會(huì )上公布2023年目標，“力爭銷(xiāo)售合約額增長(cháng)20%”。

目前，發(fā)布業(yè)績(jì)的頭部房企中，中海釋放的增長(cháng)目標最明確、最積極，讓資本市場(chǎng)振奮不已。31日中海公布”2023年銷(xiāo)售增長(cháng)20%”的目標后，現場(chǎng)一眾投資機構開(kāi)始沸騰，資本市場(chǎng)的振奮也直觀(guān)顯現在中海股價(jià)表現上，業(yè)績(jì)會(huì )當天中海股價(jià)走出“深V”反轉，4月3日開(kāi)盤(pán)后股價(jià)再度大漲，截至收盤(pán)漲逾6.54%至20.2元，表明投資者高度看好中海于2023年迎來(lái)快速增長(cháng)。

地產(chǎn)主業(yè)保持穩健的基礎上，中海的商業(yè)項目也有所突破。2022年，中海商業(yè)物業(yè)收入達52.6億元，在疫情影響之下同比增長(cháng)1.8%。

期內，中海新增運營(yíng)商業(yè)項目創(chuàng )高峰，新增15個(gè)運營(yíng)商業(yè)項目，包括5個(gè)購物中心、1棟寫(xiě)字樓、6家星級酒店、3棟長(cháng)租公寓，新增商業(yè)運營(yíng)建筑面積88萬(wàn)平方米，為商業(yè)收入加速增長(cháng)注入新的動(dòng)能。

手持現金超千億，財務(wù)穩健

中海向來(lái)堅守審慎財務(wù)資金管理的原則，堅持以現金流管理為中心，嚴格控制各項費用，這亦是其能取得穩健發(fā)展的重要因素。

2022年全年，中海有效控制成本，精益管理效果顯著(zhù)提升。期內錄得行政費用26億元，同比下降18%；分銷(xiāo)費用與行政費用合計占年收入的比例為3.6%，費效比行業(yè)領(lǐng)先。

截止2022年末，中海手持貨幣資金多達1103億元，是為數不多的有千億貨幣資金在手的房企。充足的貨幣資金也給予了中海更強的抗風(fēng)險能力，也為其提供了抓住市場(chǎng)調整的機會(huì )。

同期內，中海的總借貸合共為2,703.9億元，包括銀行及其他借貸為1,655.6億元及擔保票據及公司債券為1,048.3億元。其中，一年內到期的借貸為393.6億元，占總借貸的14.6%，債務(wù)結構合理。

同時(shí)，中海還有576.8億元的銀行授信未動(dòng)用，加上銀行存款，可動(dòng)用資金合計達1,679.9遠遠超過(guò)一年到期的借款，短期內并無(wú)太多償債壓力。

截止2022年末，中海的三道紅線(xiàn)指標均符合監管要求，且凈負債率處于行業(yè)最低區間。事實(shí)上，得益于公司穩健審慎的財務(wù)策略，“三道紅線(xiàn)”的要求提出后，中海始終保持“綠檔”零踩線(xiàn)。

作為央企，中海的融資優(yōu)勢在當下尤為突出。2022年全年，中海融資943.2億元，其中境內發(fā)行債券合共285億元。

值得一提的是，在境外融資環(huán)境嚴峻的情況下，中海于境外新簽合共人民幣200.4億元的貸款，其中在香港與12家銀行簽署港幣121.1億元的五年期銀團貸款，是本年度內房股金額最大的一筆銀團貸款。另外還有一筆1億英鎊可持續發(fā)展表現掛鉤俱樂(lè )部貸款，為中海境外首筆綠色融資。

境外融資的暢通，也說(shuō)明國際市場(chǎng)對于中海財務(wù)穩健程度認可。2022年，中海融資成本僅為3.57%，處于行業(yè)最低區間。

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