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每日看點(diǎn)!顏建國的三個(gè)“信心” | 年報風(fēng)云?

文/樂(lè )居財經(jīng)楊宏彬

2022年,地產(chǎn)行業(yè)遭遇百年未有之變革,融資斷流、銷(xiāo)售下行、疫情反復,步入出清階段、進(jìn)入至暗時(shí)刻。寒冬之下,沒(méi)有人能獨善其身。作為央企的中海,或多或少也遭遇寒氣侵襲。不過(guò)憑著(zhù)企業(yè)的韌勁,其盈利水平依舊保持領(lǐng)先。

3月31日,中國海外發(fā)展(0688.HK)發(fā)布2022年全年業(yè)績(jì)。期內,中海實(shí)現收入1,803.2億元;股東應占溢利為232.6億元;剔除稅后投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益和匯兌凈損益等影響后的股東應占溢利為244.2億元。


(相關(guān)資料圖)

得益于經(jīng)營(yíng)的穩健,中海2022年繼續保持高分紅,2022年度分紅派息金額達87.6億港元。數據顯示,自1992年上市以來(lái),中海上市30年間累計派發(fā)現金股息1080億港元,是累計分紅派息最多的房地產(chǎn)企業(yè)。

展望未來(lái),董事長(cháng)顏建國結合市場(chǎng)形勢與公司業(yè)績(jì),在業(yè)績(jì)會(huì )上傳達了中海的三個(gè)“信心”。

第一,宏觀(guān)經(jīng)濟與房地產(chǎn)調控政策,營(yíng)造了較好的外部環(huán)境,企業(yè)對房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升有信心。第二,在向房地產(chǎn)新發(fā)展模式轉型的進(jìn)程中,中海有信心在下半場(chǎng)繼續保持高質(zhì)量發(fā)展。第三,行業(yè)轉折期中海夯實(shí)了基礎,積蓄了力量,強化了競爭優(yōu)勢,有信心實(shí)現經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)穩中求進(jìn)。

銷(xiāo)售額進(jìn)入前三,堅持主流城市戰略

2022年,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行,而中海逆勢向前,為公司業(yè)績(jì)提供了強有力的保障。

期內中海實(shí)現合約銷(xiāo)售額2,947.6億元,對應銷(xiāo)售樓面面積為1,387萬(wàn)平方米??硕鸬慕y計數據顯示,中海的權益銷(xiāo)售額已經(jīng)上升至行業(yè)第三。其中,中海在北京、天津、廣州、深圳、廈門(mén)、杭州、香港的銷(xiāo)售過(guò)百億,其中,北京一騎絕塵,銷(xiāo)售達493億元。

具體來(lái)看,北部大區是為中海銷(xiāo)售額貢獻最多的地區,期內銷(xiāo)售額達773.4億元,占比26.2%,其次是南部大區及東部大區,分別實(shí)現銷(xiāo)售額559.9億元及494.9億元,分別占比19.0%及16.8%。

同時(shí),2022年中海繼續加強銷(xiāo)售回款,當中北京、廣州、深圳、杭州、廈門(mén)及天津銷(xiāo)售回款理想,各城市均超過(guò)100億元。

2023年一季度,市場(chǎng)企穩回升,一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售復蘇明顯,中海的銷(xiāo)售增速表現亮眼,一季度銷(xiāo)售合約額達人民幣835億元,同比增長(cháng)40%,增速大幅跑贏(yíng)大市;一季度權益銷(xiāo)售780.3億元,升至行業(yè)第二,且距離第一的保利僅差不到20億元。

財報顯示,2022年末中海的預售樓款為1076.76億元,2023年可售貨值超7900億元。兩項數據均表明了中海的未來(lái)的增長(cháng)潛能。

聚焦主流城市、主流地段,是中海長(cháng)期以來(lái)的投資策略,2022年銷(xiāo)售的強勁增長(cháng)亦是得益于此。期內,中海繼續將目光瞄準高能級城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),優(yōu)中選優(yōu)。

在土地市場(chǎng)萎靡的2022年,中海逆勢掃貨,新增土地儲備40宗,購地金額1,107.2億元,新增貨值2,139.4億元。新增貨值中,北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市占據了48.1%。

除公開(kāi)市場(chǎng)拿地外,中海還化身白衣騎士,通過(guò)收并購補充儲備,收購標的同樣是位于廣州、上海、成都等核心一線(xiàn)城市,并購投入106.6億元。中海表示,未來(lái)將繼續尋求并購機會(huì )。

優(yōu)質(zhì)的城市布局和貨量結構,將增厚中海的安全邊際,有望在市場(chǎng)回暖下助力業(yè)績(jì)快速上升。截止2022年末,中海土地儲備為4,389萬(wàn)平方米,若加上聯(lián)營(yíng)企業(yè)中海宏洋的土儲,中海系列公司的儲備將達到6,842萬(wàn)平方米。

有如此的底氣,顏建國在業(yè)績(jì)會(huì )上公布2023年目標,“力爭銷(xiāo)售合約額增長(cháng)20%”。

目前,發(fā)布業(yè)績(jì)的頭部房企中,中海釋放的增長(cháng)目標最明確、最積極,讓資本市場(chǎng)振奮不已。31日中海公布”2023年銷(xiāo)售增長(cháng)20%”的目標后,現場(chǎng)一眾投資機構開(kāi)始沸騰,資本市場(chǎng)的振奮也直觀(guān)顯現在中海股價(jià)表現上,業(yè)績(jì)會(huì )當天中海股價(jià)走出“深V”反轉,4月3日開(kāi)盤(pán)后股價(jià)再度大漲,截至收盤(pán)漲逾6.54%至20.2元,表明投資者高度看好中海于2023年迎來(lái)快速增長(cháng)。

地產(chǎn)主業(yè)保持穩健的基礎上,中海的商業(yè)項目也有所突破。2022年,中海商業(yè)物業(yè)收入達52.6億元,在疫情影響之下同比增長(cháng)1.8%。

期內,中海新增運營(yíng)商業(yè)項目創(chuàng )高峰,新增15個(gè)運營(yíng)商業(yè)項目,包括5個(gè)購物中心、1棟寫(xiě)字樓、6家星級酒店、3棟長(cháng)租公寓,新增商業(yè)運營(yíng)建筑面積88萬(wàn)平方米,為商業(yè)收入加速增長(cháng)注入新的動(dòng)能。

手持現金超千億,財務(wù)穩健

中海向來(lái)堅守審慎財務(wù)資金管理的原則,堅持以現金流管理為中心,嚴格控制各項費用,這亦是其能取得穩健發(fā)展的重要因素。

2022年全年,中海有效控制成本,精益管理效果顯著(zhù)提升。期內錄得行政費用26億元,同比下降18%;分銷(xiāo)費用與行政費用合計占年收入的比例為3.6%,費效比行業(yè)領(lǐng)先。

截止2022年末,中海手持貨幣資金多達1103億元,是為數不多的有千億貨幣資金在手的房企。充足的貨幣資金也給予了中海更強的抗風(fēng)險能力,也為其提供了抓住市場(chǎng)調整的機會(huì )。

同期內,中海的總借貸合共為2,703.9億元,包括銀行及其他借貸為1,655.6億元及擔保票據及公司債券為1,048.3億元。其中,一年內到期的借貸為393.6億元,占總借貸的14.6%,債務(wù)結構合理。

同時(shí),中海還有576.8億元的銀行授信未動(dòng)用,加上銀行存款,可動(dòng)用資金合計達1,679.9遠遠超過(guò)一年到期的借款,短期內并無(wú)太多償債壓力。

截止2022年末,中海的三道紅線(xiàn)指標均符合監管要求,且凈負債率處于行業(yè)最低區間。事實(shí)上,得益于公司穩健審慎的財務(wù)策略,“三道紅線(xiàn)”的要求提出后,中海始終保持“綠檔”零踩線(xiàn)。

作為央企,中海的融資優(yōu)勢在當下尤為突出。2022年全年,中海融資943.2億元,其中境內發(fā)行債券合共285億元。

值得一提的是,在境外融資環(huán)境嚴峻的情況下,中海于境外新簽合共人民幣200.4億元的貸款,其中在香港與12家銀行簽署港幣121.1億元的五年期銀團貸款,是本年度內房股金額最大的一筆銀團貸款。另外還有一筆1億英鎊可持續發(fā)展表現掛鉤俱樂(lè )部貸款,為中海境外首筆綠色融資。

境外融資的暢通,也說(shuō)明國際市場(chǎng)對于中海財務(wù)穩健程度認可。2022年,中海融資成本僅為3.57%,處于行業(yè)最低區間。

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