曾有“京城地產(chǎn)一哥”之稱(chēng)的北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“首開(kāi)股份”;600376.SH)，在降低對北京單一城市依賴(lài)度，逐步拓展京外地區布局的擴張之路上，似乎并不如理想中的那么順利。

4月16日晚間，首開(kāi)股份發(fā)布2020年度報告。2020年，首開(kāi)股份實(shí)現營(yíng)業(yè)收入442.26億元，同比下降7.18%;歸母凈利潤為31.4億元，同比增加13.84%;扣非凈利潤為23.18億元，同比下降11.69%;營(yíng)業(yè)收入與扣非凈利潤出現雙降。

2020年，首開(kāi)股份共實(shí)現簽約面積381.55萬(wàn)平方米，同比下降7.28%;簽約銷(xiāo)售金額1074.55億元，同比增長(cháng)6.03%，銷(xiāo)售額增長(cháng)幅度低于行業(yè)均值。

首開(kāi)股份的規模與業(yè)績(jì)不如預期，其舉債擴張后遺癥也在逐漸顯現：如規模增長(cháng)腳步放緩、財務(wù)杠桿不斷上升、腳踩“三道紅線(xiàn)”、超2000億債務(wù)壓頂、持續“借新還舊”等。

《投資者網(wǎng)》聯(lián)系首開(kāi)股份，首開(kāi)股份回復表示：“2020年受疫情影響，公司部分項目延期竣工備案，導致?tīng)I業(yè)收入有所下滑。但這并不說(shuō)明公司增長(cháng)乏力。未來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)在房住不炒、因城施策的政策背景下，市場(chǎng)依然存在一定合理利潤空間，公司將竭盡所能通過(guò)提高周轉率，加快去化等手段，確保公司業(yè)績(jì)。”

扣非凈利潤兩連降、千億規模徘徊不前

公開(kāi)信息顯示，首開(kāi)股份以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售為主營(yíng)業(yè)務(wù)。首開(kāi)股份于2001年3月在上海證交所掛牌上市，是擁有30多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的大型國有房地產(chǎn)上市企業(yè)。

如今，首開(kāi)股份的盈利能力出現下降。2020年年報數據顯示，2020年，首開(kāi)股份的營(yíng)業(yè)收入為442.26億元，同比下降7.18%;扣非凈利潤為23.18億元，同比下降11.69%。值得注意的是，這已經(jīng)是繼2019年之后，首開(kāi)股份連續兩年出現扣非凈利潤下降。2019年，首開(kāi)股份的扣非凈利潤為26.25億元，降幅為6.47%，2020年，其扣非凈利潤降幅已擴大至11.69%。

首開(kāi)股份對《投資者網(wǎng)》表示：“公司2020年損益構成主要是房地產(chǎn)主業(yè)、投資收益以及公允價(jià)值變動(dòng)?？鄯呛蟮睦麧欀饕獊?lái)源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及公司投資項目公允價(jià)值變動(dòng)組成。”

關(guān)于2020年營(yíng)業(yè)收入出現下降，首開(kāi)股份在2020年年報中解釋稱(chēng)：“主要原因是本期房屋銷(xiāo)售收入減少、為434.12億元，同比降低6.93%。報告期內公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本318.12億元，同比增長(cháng)7.32%，主要原因是本期房屋銷(xiāo)售成本增加、達到 314.31億元，同比增長(cháng)7.13%。”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是首開(kāi)股份的主業(yè)之一，也是最主要的利潤來(lái)源。2020年，在首開(kāi)股份的營(yíng)收結構中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為434.12億元、占比98.16%;其余營(yíng)收來(lái)源于酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。而根據區域劃分，北京與京外地區的營(yíng)收占比分別約為37%、64%。首開(kāi)股份2020年在北京地區的營(yíng)收同比下降21.19%，而京外地區的營(yíng)收僅同比增長(cháng)4.05%。

首開(kāi)股份的營(yíng)收下降背后，是其向京外擴張所致的整體毛利率下降。根據Wind數據，2020年首開(kāi)股份的毛利率為27.96%，較2019年的37.59%下降了9.63個(gè)百分點(diǎn);2020年首開(kāi)股份凈利率為9.46%，較2019年的11.83%下降了2.37個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，按區域劃分，2020年，首開(kāi)股份在北京地區營(yíng)收下降，其毛利率42.9%，同比增加8.82個(gè)百分點(diǎn);京外地區毛利率18.69%，同比下降21.19個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，首開(kāi)股份的規模也無(wú)較大增長(cháng)。自從2018年以1007.27億元跨進(jìn)千億銷(xiāo)售規模的門(mén)檻后，近三年來(lái)首開(kāi)股份的銷(xiāo)售增長(cháng)緩慢。數據顯示，2019年、2020年，其銷(xiāo)售額分別為1013.44億元、1074.55億元，分別同比增長(cháng)0.61%、6.03%。

首開(kāi)股份回復《投資者網(wǎng)》表示：“公司自2018年銷(xiāo)售規模超過(guò)千億之后，這兩年規模的變化不大，主要原因在于：公司目前的在手項目，除了重倉北京區域外，其他項目絕大部分位于南方區域的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市(包括蘇州、上海、杭州、成都、廈門(mén)、福州等地)。北京，包括這些一二線(xiàn)城市近一年多的時(shí)間，受當地嚴格的房地產(chǎn)管控影響比較大，很難做到放量順?shù)N，因此近年銷(xiāo)售增長(cháng)較為緩慢。”

值得一提的是，首開(kāi)股份2020年的銷(xiāo)售額增長(cháng)速度低于行業(yè)水平。中指研究院數據顯示，行業(yè)第一陣營(yíng)(1000億-3000億)33家房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值為19.7%，遠遠高于首開(kāi)股份6.03%的銷(xiāo)售額增幅。

或許是因為2020年的增速不是太明顯，首開(kāi)股份設定的2021年銷(xiāo)售目標也較為保守。根據首開(kāi)股份公開(kāi)介紹，根據主要發(fā)展目標，2021年首開(kāi)股份全部項目銷(xiāo)售簽約金額為1100億元、并力爭達到1200億元，最高力爭漲幅僅為11%。

2000億債務(wù)壓頂、腳踩“三道紅線(xiàn)”

過(guò)去幾年，首開(kāi)股份舉債謀求擴張，規模并未顯著(zhù)增長(cháng)，反而推高了公司債務(wù)。年報數據顯示，截至2020年末，首開(kāi)股份的總負債2636.67億元，較2019年增加了181.93億元。其中，公司一年內到期的非流動(dòng)負債約259.44億元。

根據Wind數據顯示，2017年至2020年，首開(kāi)股份的資產(chǎn)負債率分別為80.59%、81.58%、80.92%和80.42%，始終徘徊在80%左右。

首開(kāi)股份負債率居高的同時(shí)，還腳踩“三道紅線(xiàn)”。截至2020年末，剔除預收賬款之后的資產(chǎn)負債率為74.83%，凈負債率為178.56%，現金短債比為0.89。

房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線(xiàn)”，即：紅線(xiàn)一，剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%;紅線(xiàn)二，凈負債率不得大于100%;紅線(xiàn)三，現金短債比不得小于1倍。由此來(lái)看，已經(jīng)腳踩“三道紅線(xiàn)”、屬于“紅檔”的首開(kāi)股份亟待解決“紅線(xiàn)壓力”。根據監管規定，觸碰“三條紅線(xiàn)”的房地產(chǎn)企業(yè)，將不能新增有息負債，首開(kāi)股份或被限制融資。

高負債壓力之下，首開(kāi)股份也試圖通過(guò)“借新還舊”，緩解壓力。年報數據顯示，2020年新增融資共523.38億元，其中開(kāi)發(fā)貸款150.24億元，信托貸款110.72億元，發(fā)債規模262.42億元，累計歸還各類(lèi)籌資415.06億元，凈增融資規模108.32億元。截至2020年末，首開(kāi)股份的融資總額為1368.88億元。

今年以來(lái)，首開(kāi)股份仍在積極發(fā)新債償還債務(wù)。4月26日，首開(kāi)股份發(fā)行5.4億元規模的債券，擬全部用于償還發(fā)行人債務(wù)融資工具的本金及利息?！锻顿Y者網(wǎng)》梳理發(fā)現，2021年1月至4月末，首開(kāi)股份已經(jīng)進(jìn)行5次發(fā)債，發(fā)債規模合計約為80.4億元。

首開(kāi)股份對《投資者網(wǎng)》表示：“公司的‘借新還舊’主要是通過(guò)發(fā)行債券來(lái)實(shí)現的，公司近些年發(fā)行的各類(lèi)債券，監管部門(mén)明確的資金用途主要就是補充流動(dòng)資金和償還到期債務(wù)。隨著(zhù)公司發(fā)展，流動(dòng)資金需求也會(huì )不斷增加，為了提高資金使用效率，公司資金余額會(huì )保持在一個(gè)合理水平，使用融資資金進(jìn)行流動(dòng)性補充是經(jīng)濟合理的操作。對于債券而言，監管機構允許的用途主要還有借新還舊，實(shí)質(zhì)仍然是補充流動(dòng)資金。因此，融資‘借新還舊’是公司持續健康發(fā)展的正常需求，也是符合金融監管的規范行為。”

“永續債”也成為首開(kāi)股份優(yōu)化債務(wù)結構的手段之一。2020年2月，首開(kāi)股份共發(fā)行30億元永續債，利息率為3.88%;而早在2019年12月，首開(kāi)股份便發(fā)行了20億永續債，利率為4.67%。

此外，首開(kāi)股份還頻繁為子公司提供擔保融資。截至2020年末，首開(kāi)股份擔?？傤~為419.93億元，擔?？傤~占公司凈資產(chǎn)的比例為132.92%。其中，對并表子公司的擔保金額為344.89億，對非并表的參股公司擔保金額為75.04億元，而后者屬于隱性負債，在公司歸母凈資產(chǎn)中占比23.75%。

今年2月2日，首開(kāi)股份發(fā)布公告稱(chēng)，公司全資子公司北京首開(kāi)中晟置業(yè)有限責任公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“中晟公司”)擬通過(guò)協(xié)議轉讓方式以3305.74萬(wàn)元轉讓價(jià)格將所持有的北京首開(kāi)天恒文化發(fā)展有限公司33%股權轉讓給公司控股股東的全資子公司北京首開(kāi)資產(chǎn)管理公司。此舉也被市場(chǎng)解讀為首開(kāi)股份通過(guò)甩賣(mài)資產(chǎn)進(jìn)行資本騰挪，回籠資金，優(yōu)化財務(wù)報表。

針對這一問(wèn)題，首開(kāi)股份對《投資者網(wǎng)》表示：“北京西城區政府提出，本項目涉及政府補貼和產(chǎn)權劃轉，需以全資國企身份作為項目實(shí)施主體，完成后續的改建工作。鑒于此，按照集團公司的統一安排，將中晟公司持有的33%首開(kāi)天恒公司股份轉至北京首開(kāi)資產(chǎn)管理公司名下。綜上，該項目不存在公司依靠所謂‘賣(mài)賣(mài)賣(mài)’資產(chǎn)騰挪優(yōu)化報表回籠資金。”

不過(guò)，首開(kāi)股份眼前面臨的債務(wù)壓力確實(shí)是巨大的，億翰智庫在報告中分析表示：“2020年，首開(kāi)股份有息負債以長(cháng)期借款為主，短期有息負債增速平穩，但現金短債比僅為0.89，短期償債存在一定壓力。融資成本一直以來(lái)保持低位，但‘三道紅線(xiàn)’指標均觸線(xiàn)將限制未來(lái)首開(kāi)股份的有息負債增速，降杠桿或是接下來(lái)企業(yè)的首要目標。”(葛凡梅)