在以發(fā)行價(jià)3.06港元收盤(pán)后，德信服務(wù)的股價(jià)卻并未憑借小體量、有故事而獲得資本市場(chǎng)的認可。截至7月27日收盤(pán)，德信服務(wù)繼續保持3.06港元的股價(jià)，其換手率僅為0.06%。

一邊同類(lèi)蚊型物企扎堆上市，另一邊是八部委監管口風(fēng)收緊后的板塊黑天鵝，德信服務(wù)的上市似乎生不逢時(shí)。更重要的是，與全行業(yè)努力擺脫母公司依賴(lài)癥、不斷提高第三方占比相反，德信服務(wù)在上市前兩年開(kāi)始出現第三方離奇逆勢下跌、母公司占比不斷攀升的情況，這也讓外界對德信服務(wù)能否在成功上市后獨立生存并走好產(chǎn)生懷疑。

轉板上市不變的低換手率

赴港上市之前，德信服務(wù)曾經(jīng)歷過(guò)一次“變身”。

2015年10月，德信服務(wù)前身“盛全物業(yè)”在新三板掛牌，掛牌后三年多時(shí)間，盛全物業(yè)開(kāi)始選擇撤退，有了改道的想法。2018年12月，盛全物業(yè)正式從新三板摘牌，此后時(shí)間經(jīng)歷注冊資本增資、股權轉讓、架構重組等一系列操作，盛全物業(yè)也有了新名字——德信服務(wù)。

今年1月18日，德信服務(wù)向港交所遞交了招股書(shū)，并成功在5個(gè)多月后順利通過(guò)港交所聆訊，建銀國際為獨家保薦人。

7月15日，德信服務(wù)正式登陸港交所，開(kāi)盤(pán)報3.06港元/股，與發(fā)行價(jià)持平。截至晚間收盤(pán)，德信服務(wù)的股價(jià)回歸到發(fā)行價(jià)，并截至7月27日收盤(pán)，仍保持在3.06港元/股，但0.06%的超低換手率，讓投資誤認為又回到了幾乎失去不具備融資功能的新三板。

同樣的尷尬，還有同一時(shí)段扎堆上市的超小物業(yè)企們。記者梳理發(fā)現，7月上市的6家物管企業(yè)普遍遭遇了投資的冷對：截至7月27日收盤(pán)，中駿商管報收3.78港元/股，較發(fā)行價(jià)微增2.16%;朗詩(shī)綠色生活報收3.18港元/股，與發(fā)行價(jià)持平;領(lǐng)悅服務(wù)報收4.19港元/股，與發(fā)行價(jià)持平;康橋悅生活報收3.51港元/股，較發(fā)行價(jià)微跌4.6%;融信服務(wù)報收4.88港元/股，與發(fā)行價(jià)持平。

地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)表示，從去年下半年開(kāi)始，物業(yè)股概念已經(jīng)出現“降溫”現象，越過(guò)高峰期，投資者開(kāi)始慢慢趨于冷靜。除此之外，7月上市的這批物管企業(yè)普遍規模較小，這方面并沒(méi)有太多故事可講，因此也出現了關(guān)注度較低的情況。

從市值來(lái)看，截至7月27日收盤(pán)，6家物管企業(yè)中，德信服務(wù)總市值為30.6億港元，中駿商管市值最高為75.60億港元，領(lǐng)悅服務(wù)最低為11.73億港元。

第三方占比不升反降

根據招股書(shū)披露，截至2020年12月31日，德信服務(wù)在管物業(yè)合計175項，在管建筑面積合計2490萬(wàn)平方米，覆蓋7個(gè)省份24座城市。

其中，由德信集團及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的69項物業(yè)，在管總建筑面積為880萬(wàn)平方米，占德信服務(wù)在管總建筑面積的35.1%;以及由獨立第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的106項物業(yè)，在管總建筑面積為1610萬(wàn)平方米，占德信服務(wù)在管總建筑面積的64.9%。

獨立第三方業(yè)務(wù)原本占比優(yōu)于行業(yè)均值，但在全行業(yè)都在尋求獨立、不斷提升第三方占比的情況下，原本有優(yōu)勢的德信服務(wù)卻開(kāi)始在獨立生存方面走起下坡路——招股說(shuō)明書(shū)顯示，德信服務(wù)來(lái)自獨立第三方的在管面積占比已連續兩年下降，從2018年到2020年，其來(lái)自獨立第三方項目的在管面積占比由78.1%下降至64.9%。

下降的背面便是對母公司的依賴(lài)——德信集團所開(kāi)發(fā)的物業(yè)及聯(lián)合開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)生的收入占德信服務(wù)2018年、2019年及2020年總收入的34.9%、47.8%及58.6%，呈現不斷上升趨勢。

對于這異于行業(yè)的發(fā)展趨勢，德信服務(wù)在招股說(shuō)明書(shū)里給出的解釋為——德信集團與公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系屬互利互補，并強調根據中指院的資料，這在中國的物業(yè)管理服務(wù)提供商及其聯(lián)屬物業(yè)開(kāi)發(fā)商中屬普遍。其預計將繼續向德信集團提供服務(wù)并從中獲取收入。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓表示，依靠母公司輸血，是物管企業(yè)前期“出位”的關(guān)鍵。但直觀(guān)來(lái)看，德信集團旗下的地產(chǎn)“盤(pán)子”也并不大，如果不積極進(jìn)行外拓，德信服務(wù)的成長(cháng)必然受到影響。

更重要的是，提供服務(wù)卻并未受獲取收入的表述，更讓外界對于德信服務(wù)能否真正獨立、可持續地發(fā)展產(chǎn)生質(zhì)疑。

記者了解到，2020年德信中國(德信集團旗下地產(chǎn)板塊)累計實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約635.3億元，合約銷(xiāo)售面積約311.4萬(wàn)平方米，在不過(guò)千億難言發(fā)展的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)端，也只能算是“小”房企。

對于物管企業(yè)來(lái)說(shuō)，有規模才能更好地“講故事”，在管面積偏小、母公司依賴(lài)癥不斷加劇成為德信服務(wù)的最大軟肋。

作為杭州本土企業(yè)，德信服務(wù)主要深耕長(cháng)三角地區，但縱觀(guān)長(cháng)三角，十強房企有綠城服務(wù)，腰部頂流有此前并入旭輝的永升服務(wù)，從規?？?，大本營(yíng)同在杭州的綠城服務(wù)，截至2020年末，在管面積已達到2.51億平方米，二者之間有10倍的差距，不僅如此，綠城服務(wù)母公司綠城在獲得中交加持后的擴張速度明顯提速，這對于普遍存在開(kāi)發(fā)依賴(lài)癥的物業(yè)企業(yè)而言，也不失為一個(gè)擴張的基礎。

對于未來(lái)的在管面積“增量”，德信服務(wù)方面在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，要繼續擴大外拓力度，積極參與公開(kāi)招標擴大第三方規模，但不會(huì )盲目去擴張，會(huì )按照有節奏、有質(zhì)量的戰略適度開(kāi)展外拓，強調會(huì )堅持做好品質(zhì)，服務(wù)優(yōu)勢以及科技賦能無(wú)形中增加了企業(yè)的核心競爭力。

物管行業(yè)分化加劇

毫無(wú)疑問(wèn)，分拆物業(yè)上市已經(jīng)成為各大房企“找錢(qián)”的助力，越來(lái)越多的房企開(kāi)始選擇拆分物業(yè)板塊登陸資本市場(chǎng)。

據北京商報記者統計，今年共有12家物管企業(yè)上市，分別為榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)、星盛商業(yè)、新希望服務(wù)、中原建業(yè)、越秀服務(wù)、中駿商管、朗詩(shī)綠色生活、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)、康橋悅生活、融信服務(wù)。要想超越去年17家的上市規模，大概率只是時(shí)間問(wèn)題。

貝殼研究院高級分析師潘浩告訴記者，截至目前，A+H股物管上市公司已達到55家，目前已提交招股書(shū)的物管企業(yè)仍有23家。后續物管企業(yè)，主要特點(diǎn)以“小”居多，在管規模普遍不高。

記者注意到，物管企業(yè)選擇扎堆上市，一方面是為了追趕“風(fēng)口”，另一方面也是出于對港交所新規的憂(yōu)慮。

今年5月，香港聯(lián)交所出臺了上市新規，計劃于2022年1月1日起將申請人主板盈利規定調高60%，即主板上市申請人于三年營(yíng)業(yè)記錄期的股東應占盈利必須符合幾點(diǎn)最低要求。最近一個(gè)財政年度盈利不低于3500萬(wàn)港元，近兩個(gè)財政年度累計不低于4500萬(wàn)港元，三年累計盈利不低于8000萬(wàn)港元，引申歷史市盈率約14倍。

克而瑞在其研究報告中指出，此次新規出臺，意味著(zhù)規模不夠大、盈利不夠穩定的小型物管將被直接攔在資本大門(mén)之外。據預測，根據新規要求，會(huì )進(jìn)一步助推物管行業(yè)的兼并收購，物業(yè)管理企業(yè)的分化趨勢顯現。

如同房地產(chǎn)企業(yè)一樣，物管企業(yè)的分化也在加劇。對于現下的物管企業(yè)，記者粗略進(jìn)行了幾檔分類(lèi)，第一檔是以碧桂園服務(wù)為首的頭部物企，截至7月27日收盤(pán)，其市值已達到了1655億港元;第二檔是以華潤萬(wàn)象生活、融創(chuàng )服務(wù)為代表的物企，市值500億港元以上;第三檔則是雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)等物企，市值在100億-500億港元之間;最后則是諸如德信服務(wù)這類(lèi)百億市值以下的物企。

“從行業(yè)整體發(fā)展來(lái)看，無(wú)論是大型物企還是中小型房企都擁有廣闊的發(fā)展空間。”德信服務(wù)方面對記者表示，“目前港股上市物企競爭中，除了我們還有很多中小型物企，可以看出規模不再是唯一的標準，資本市場(chǎng)也會(huì )看差異化的核心競爭力。”(記者 盧揚 王寅浩)