成交總量連跌3個(gè)月后，房?jì)r(jià)的下降通道何時(shí)到來(lái)、是否到來(lái)備受市場(chǎng)關(guān)注。根據國家統計局最新發(fā)布的數據顯示，全國商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額連續3個(gè)月保持兩位數下降，市場(chǎng)延續低溫態(tài)勢。

但北京商報記者梳理發(fā)現，10月房企銷(xiāo)售“以?xún)r(jià)換量”并不明顯，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額雖呈現全線(xiàn)普跌狀態(tài)，但二者之間的降幅基本上持平，換句話(huà)說(shuō)——單價(jià)沒(méi)降。業(yè)內分析，最后兩個(gè)月企業(yè)都面臨業(yè)績(jì)壓力，加之信貸松動(dòng)不明顯，最終以?xún)r(jià)換量將成為定局，但市場(chǎng)是否買(mǎi)單是未知——未知的信貸、不確定的購買(mǎi)力以及已出的限跌令等。

單價(jià)沒(méi)降

對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦樓市進(jìn)入下行通道，互相之間就只能比拼誰(shuí)跑得快了，“以?xún)r(jià)換量”成為慣用的手段。尤其是在沖業(yè)績(jì)的時(shí)候，屢試不爽。

但北京商報記者梳理發(fā)現，10月房企銷(xiāo)售“以?xún)r(jià)換量”并不明顯，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額雖呈現全線(xiàn)普跌狀態(tài)，但二者之間的降幅基本上持平，數據“錯位”情況基本沒(méi)有。

從單月同比增速來(lái)看，30家重點(diǎn)房企只有中國金茂實(shí)現了銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額正增長(cháng)，新城控股、中國奧園、遠洋集團、富力地產(chǎn)以及金地商置有一項正增長(cháng)。剩余24家房企銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額均呈負增長(cháng)，其中17家房企銷(xiāo)售額降幅大于20%，降幅最大的房企是新力控股，同比下降91.9%;銷(xiāo)售面積降幅大于20%的房企有18家，降幅最大的房企也是新力控股，同比下降92.48%。

從累計同比增速來(lái)看，除萬(wàn)科、碧桂園、金科股份、新力控股、建業(yè)地產(chǎn)累計同比呈負增長(cháng)外，剩余25家重點(diǎn)房企累計同比皆為正增長(cháng)，但增長(cháng)幅度在20%以上的房企僅有4家，其中綠城中國增幅最大，同比增長(cháng)47.58%。而累計同比低于10%且為正增長(cháng)的房企有11家，其中新城控股增幅最小，同比增長(cháng)僅1.08%。銷(xiāo)售面積方面，30家重點(diǎn)房企中僅有中國金茂、金地商置實(shí)現正增長(cháng)，同比增速分別為12.91%、11.8%。剩余28家房企均呈現負增長(cháng)。

總體來(lái)看，在市場(chǎng)降溫的大背景下，“銀十”行情未如期到來(lái)，或者說(shuō)與去年同期相比，房企“銀十”的表現可謂是大撤退。

核心矛盾發(fā)生轉移

進(jìn)入樓市下行周期，房企“以?xún)r(jià)換量”的數據表現為何不明顯?同策研究院研究總監宋紅衛指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心矛盾已經(jīng)開(kāi)始轉移，“以?xún)r(jià)換量”是供給端(房企)的策略，但是還要看購房者買(mǎi)不買(mǎi)單，受調控以及當前房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響，購房者觀(guān)望情緒上升，尤其是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)下，降價(jià)的效果也被大打折扣。還有一個(gè)原因是，盡管高層表態(tài)要支持正常合理的住房消費需求，住房信貸的節奏也有所加快，但是目前還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，按揭貸款積壓，需求還不能完全釋放。

從以往的經(jīng)驗來(lái)看，房企能否完成全年業(yè)績(jì)目標，“金九銀十”的表現至關(guān)重要。但目前給出的答案，顯然是否定的。

經(jīng)過(guò)幾年的深度調控，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資端的監管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價(jià)銷(xiāo)售的現象在一些城市和區域逐漸增多。而面對這波房?jì)r(jià)下降，一些城市開(kāi)始穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期，出臺“限跌令”城市數量明顯增多，包括張家口、菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、江陰、桂林、株洲、唐山等，已經(jīng)超過(guò)15個(gè)城市。

“最近全國多個(gè)城市新房的‘限跌令’，表面是部分房企在負債高壓下?lián)屌?，背后其?shí)進(jìn)一步說(shuō)明了‘穩定’是樓市最確定的關(guān)鍵詞。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)。

在張大偉看來(lái)，房企“以?xún)r(jià)換量”之所以表現不明顯，更多是數據“失真”。一方面，網(wǎng)簽滯后需要逐漸體現出來(lái);另一方面，部分城市雖然房?jì)r(jià)沒(méi)有明顯下跌，但開(kāi)發(fā)商在操作方面出現了很多類(lèi)似于“工抵房”等擦邊球做法。當下很多工抵房都是因為開(kāi)發(fā)商出現了資金鏈壓力，難以支付產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的商票，面臨爆雷，而將在售項目中位置差，難以銷(xiāo)售的房源直接抵賬的現象，也導致市場(chǎng)出現了大量的維權事件。

以?xún)r(jià)換量也不容易

當前房地產(chǎn)市場(chǎng)是“魔幻”的，充滿(mǎn)了不確定性。銷(xiāo)售承壓、庫存壓力大，短期內是一個(gè)無(wú)法調和的難題。在融資“三道紅線(xiàn)”的壓力下，現金流安全成為不變的話(huà)題，努力“創(chuàng )收”，加強自身“造血”能力。

離年末還有不到兩個(gè)月時(shí)間，今年能否完成銷(xiāo)售目標可能不再重要，但安全地“活著(zhù)”比任何時(shí)候都重要。促銷(xiāo)售、抓回款進(jìn)入最后沖刺階段，房企去化壓力尤其巨大。“最后兩個(gè)月企業(yè)都面臨業(yè)績(jì)壓力，加之信貸松動(dòng)不明顯，最終‘以?xún)r(jià)換量’將成為定局。但信貸政策不放松，房企去化依舊困難，后續購房者有無(wú)需求釋放，目前還是未知數。”張大偉直言。

張大偉的這一判斷，得到了部分房企營(yíng)銷(xiāo)總的認同。

“我們‘十一’以后拿出來(lái)了一部分特價(jià)房，賣(mài)得并不好，主要是戶(hù)型比較大，改善型需求對信貸以來(lái)太大。”南四環(huán)某房企老項目后期營(yíng)銷(xiāo)總直言，盡管賣(mài)得并不好，但這波特價(jià)房帶來(lái)的客流確實(shí)是可觀(guān)的，目前就看信貸能不能放一放。

但順義某即將清盤(pán)的華東開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總也直言，目前的市場(chǎng)并非是價(jià)格戰可得。“我們是這個(gè)區域最貴的，其他兩塊競品一直在降價(jià)，不但銷(xiāo)售沒(méi)有我們好，而且還引發(fā)了前期業(yè)主的維權。”這位營(yíng)銷(xiāo)總透露，由于成本擺在那里，現在的項目可降價(jià)的空間其實(shí)很有限，與其降價(jià)最終得罪了老業(yè)主，不如增配把實(shí)惠讓大家選。

在張大偉看來(lái)，出現當下樓市全面斷崖式下調的最主要原因是信貸排隊，購房者的按揭貸款，和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸，基本全面收緊，導致市場(chǎng)下調。最近央行等部門(mén)密集表態(tài)，市場(chǎng)期待出現有利于信貸回歸正常的表現。整體看，10月信貸數據相對有微調，預計這一趨勢有利于樓市穩定。

哈爾濱、義烏發(fā)文穩樓市，降低預售許可門(mén)檻;長(cháng)沙開(kāi)始去商住房庫存……房地產(chǎn)政策底部已經(jīng)出現，但市場(chǎng)還在繼續下調中，從房地產(chǎn)調控看，越來(lái)越多的寬松政策會(huì )出現，市場(chǎng)有望逐漸平穩。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調控目的是平穩，大漲不是平穩，大跌同樣也不是平穩。(記者 王寅浩)