在不見(jiàn)天日的陰暗地下空間，可能潛藏著(zhù)一個(gè)數百億元規模的新興消費市場(chǎng)。

36氪日前發(fā)現，在位于北京雙井的石韻浩庭公寓，早年住著(zhù)北漂人群的地下人防空間，已經(jīng)悄然建立了迷你倉，向有私人物品存儲需求的人收費。在地上空間，石韻浩庭住宅每平方米的價(jià)格已經(jīng)近十萬(wàn)元；在地下空間，迷你倉的商家按立方米收租、按天計費，每天每立方米僅需要3-7元不等。

迷你倉也叫自助式倉儲，在歐美市場(chǎng)及中國香港普及較早。美國早在20世紀60-70年代就出現了成規模的自助倉儲，由于「失聯(lián)租戶(hù)」越來(lái)越多，甚至興起了倉庫拍賣(mài)風(fēng)潮，一些投資者熱衷于這項開(kāi)盲盒般的賭博運動(dòng)。

(資料圖片)

在紀錄片《倉儲挖寶王》（Auction Hunters）中，無(wú)人認領(lǐng)的廢棄倉庫會(huì )以「盲盒拍賣(mài)」的方式處理掉，「尋寶人」可對其自行處理。起拍價(jià)100美元，成交價(jià)格幾千美元不等，有人拍到藏有古董的倉庫，轉手賺了十幾倍。每開(kāi)啟一個(gè)倉庫的門(mén)，就仿佛看到一個(gè)人的一生。

目前，已有五家美國自助倉儲公司通過(guò)REITs形式上市，規模最大的自助倉儲REIT總資產(chǎn)積累了數十億美元。根據彭博金融終端數據，過(guò)去十年（2011-2021）美國自助倉儲REITs的相對回報表現，明顯跑贏(yíng)全市場(chǎng)REIT及標普500 指數。

在中國內地，伴隨著(zhù)城鎮化率的迅速提升，迷你倉在近十年才逐漸有了發(fā)展勢頭。打開(kāi)大眾點(diǎn)評，定位在北京，搜索「迷你倉」關(guān)鍵詞，就會(huì )出現高達1421個(gè)相關(guān)商戶(hù)，同樣收錄進(jìn)「生活品類(lèi)」里的「搬家運輸」，商戶(hù)數量?jì)H是迷你倉的一半。

有需求才會(huì )有供給。在豆瓣的「我們在租房生活」小組，有人發(fā)帖詢(xún)問(wèn)，要去別的城市出差幾個(gè)月，房子退租后，把物品存放在迷你倉庫是否靠譜？在「社畜遷徙計劃中」小組，有位網(wǎng)友吐槽自己所在城市房租太貴、冬天太冷，已經(jīng)把物品存放在迷你倉，準備南下，「隨他去吧，先去南方看看，穩定下來(lái)再說(shuō)?！?/p>

除了旅居者，迷你倉的目標用戶(hù)還有潮玩收藏者、多世同堂家庭，特別是后者，隨著(zhù)家庭人數的增長(cháng)，住宅無(wú)法容納更多舊物，因為房?jì)r(jià)太高，搬到更大的房子越來(lái)越成為一種奢望。

36氪于近日走訪(fǎng)了位于北京朝陽(yáng)區商圈的多家迷你倉，拜訪(fǎng)了那里的經(jīng)營(yíng)者和租戶(hù)。

三個(gè)行李箱大小空間，月收費最低165元

迷你倉多數分布在大城市人群密集居住區的市中心，同一商圈區域、不同品牌的迷你倉，即使公開(kāi)收費標準、臨街位置相似、都選擇恒溫恒濕的設備，但細分至服務(wù)、倉庫管理、存儲便捷程度上，還是存在較大差異。

上文提到的位于石韻浩庭公寓處的地下迷你倉，是「安東易迷你倉」的大望路店，距離地鐵九龍山站的步行距離約500米。它的入口處夾在公寓和隔壁家樂(lè )福超市之間的地上停車(chē)場(chǎng)，沒(méi)有明確標識，門(mén)口停放超市運貨車(chē)、快遞車(chē)。如果初次到訪(fǎng)，大概率無(wú)法找到倉庫的具體位置，必須提前聯(lián)系倉庫管家帶路。

進(jìn)入地下倉庫的方式是刷門(mén)磁卡，通過(guò)樓梯步行至地下兩層的高度，一長(cháng)排標著(zhù)編號的格子間便會(huì )進(jìn)入視線(xiàn)，有的倉庫鎖型是密碼式掛鎖，有的是普通防盜鎖，需要鑰匙打開(kāi)。因為沒(méi)有電梯，只能通過(guò)爬樓梯的方式存取，來(lái)回運送大件行李應該較耗費體力。

在走訪(fǎng)過(guò)程中，作者沒(méi)有遇到前來(lái)存取的用戶(hù)，但可以看出，該店的倉庫處于供不應求狀態(tài)。公共空間轉角處地過(guò)道，堆滿(mǎn)了一位客戶(hù)的用品，大約十幾個(gè)整理箱、六個(gè)宜家編織袋，箱子上貼著(zhù)備注：「有7立方倉空出就搬」。

工作人員表示，臨近年底，因為回家過(guò)年、搬家等原因，詢(xún)問(wèn)迷你倉的客戶(hù)增多，3立方米以下的小型倉基本沒(méi)空缺，如果有存儲需求，需要提早敲定存儲時(shí)間。

據了解，0.5-1立方米的「微型倉」空間，大約能放置3—5個(gè)行李箱，常年都比較搶手。按1立方米計算，獨立存放的月收費是210元。安東易店員表示，如果不介意，也可以選擇「公共倉」，月收費約165元。

店員向作者展示了大小約7立方米的公共倉，里面已經(jīng)放置了各類(lèi)存儲物品，包括私人行李箱、床墊，還有幾箱公司雜物。一家主做盲盒的企業(yè)，在公共倉內臨時(shí)存放了幾箱周轉貨物。

事實(shí)上，不是所有品牌都會(huì )提供公共倉，36氪在走訪(fǎng)位于十里堡的「CBD迷你倉」過(guò)程中，店員表示，因為采用線(xiàn)上自助式存取方式，公司擔心管理出問(wèn)題，不提供公共倉服務(wù)。

「CBD迷你倉」十里堡網(wǎng)點(diǎn)位于東四環(huán)外的「首創(chuàng )愛(ài)這城」小區，占據約3棟樓的地下室空間，位置距離街道也不遠，在入口位置和臨街處，都標注了指示。

店員利用遠程的方式帶看倉，向客戶(hù)提供動(dòng)態(tài)密碼進(jìn)入，通過(guò)地面燈牌標識和監控，指導客戶(hù)看倉路線(xiàn)。該網(wǎng)點(diǎn)選擇了通過(guò)升降平臺運送貨物的方式，可以解放用戶(hù)雙手。

每個(gè)迷你倉的鎖型是電子密碼鎖，除了編號外，柜門(mén)還標出了具體體積大小，以及是否正在使用的立牌。

因為該網(wǎng)點(diǎn)空間較大，且采用感應燈照明，如果獨自前往，可能會(huì )產(chǎn)生一種幽閉恐懼感，這也是大部分地下自助式存儲的空間布局。

在價(jià)格方面，以7.5立方米的家庭型倉儲為例，安東易的月收費約742元，CBD的月收費是899元。如果一次性預訂一年，安東易和CBD可以分別給到九折和八折的優(yōu)惠，折后每月價(jià)格分別是668元、719元。

在選倉過(guò)程中，CBD迷你倉的互聯(lián)網(wǎng)化程度相對更高，其小程序展示了各家網(wǎng)點(diǎn)的剩余倉，細分到各間小倉庫的收費、高度和體積；安東易的小程序主要體現在支付環(huán)節，但是在大眾點(diǎn)評APP內，會(huì )給出更多優(yōu)惠。

值得注意的是，個(gè)別迷你倉經(jīng)營(yíng)者正在利用不合規的方式做推廣營(yíng)銷(xiāo)，在走訪(fǎng)的過(guò)程中，一家迷你倉品牌通過(guò)電話(huà)方式聯(lián)系36氪作者看倉，該品牌在北京僅有1家門(mén)店，服務(wù)人員并未告知獲取作者電話(huà)號碼的方式。

試圖「向空氣收費」的二房東們

在北京，按照不同體積大小，迷你倉每立方米的月收費為100-200元不等，體積越大，單價(jià)則越低。在深圳，每立方米的收費大概是120元，香港一間30平方英尺迷你倉的月租金是3000港幣，換算到每立方米價(jià)格，則高達近500元。

迷你倉在香港、美國的收費更高，背后的原因是市場(chǎng)更成熟，普及率較高，商家已經(jīng)完成了「培養用戶(hù)心智」這件事。

在中國內地，有許多創(chuàng )業(yè)者準備投身迷你倉業(yè)務(wù)，因為尚無(wú)巨頭公司出現。另外，與國外「按平方米」收費情況不同的是，內地迷你倉「按立方米」收費，但商家是按照平方米租購商業(yè)空間。

自媒體「德里奇的工作日志」作者在深圳從事商業(yè)地產(chǎn)、關(guān)注迷你倉，他告訴36氪，周?chē)姓J為迷你倉是「賺空氣的錢(qián)」的業(yè)務(wù)，比較看好，打算以二房東模式，做自營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，但德里奇并不看好個(gè)體創(chuàng )業(yè)所面對的盈利前景。

「即使按立方米收費，自營(yíng)的利潤依然太薄」，德里奇舉例，深圳從業(yè)者一般收購市中心的廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓地下室來(lái)做迷你倉。使用面積60平方米、高度4米的廠(chǎng)房，月租金成本約7000元，但裝修改造的成本就接近10萬(wàn)元，在滿(mǎn)租的情況下，回本的周期超過(guò)2年。

德里奇說(shuō)，「這還沒(méi)有算上人力、營(yíng)銷(xiāo)等成本。更何況一個(gè)倉庫要做好，需要教育周邊客戶(hù)，這也需要時(shí)間?！?/p>

所以大公司正試圖盡快規?；?，用加快收購速度，或者從寫(xiě)字樓業(yè)主手里大規模租地下空間的方式擴張。這樣均攤到一個(gè)個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，才能降低運營(yíng)成本。

2019年4月，華平投資以1.795億新元（約5.2億人民幣）收購凱德置地的迷你倉業(yè)務(wù)，資產(chǎn)包括位于新加坡的11個(gè)迷你倉物業(yè)及上海的1個(gè)迷你倉物業(yè)，命名為趣存（StorHub）。趣存目前在上海的網(wǎng)點(diǎn)數量近20個(gè)，2020年5月，趣存自助倉通過(guò)對深圳樂(lè )存樂(lè )庫迷你倉的收購，在當地實(shí)現擴張。

因為利潤稀薄，迷你倉品牌大多不愿意公開(kāi)運營(yíng)數據。2016年3月，深圳迷你倉儲股份有限公司在新三板上市，是國內唯一一家迷你倉行業(yè)的上市企業(yè)。2016年至2019年，該企業(yè)凈利潤一直處于虧損狀態(tài)，直到2020年才扭虧為盈，但是凈利潤總額僅有15.6萬(wàn)元。在一線(xiàn)城市，這大約只是一個(gè)普通白領(lǐng)的年收入。2021年8月，這家公司終止掛牌，退出了新三板。

CBD迷你倉創(chuàng )始人曹肇棆對36氪作者表示，「不建議創(chuàng )業(yè)者進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，因為風(fēng)險較大。整個(gè)行業(yè)的痛點(diǎn)，是需要讓更多人知道迷你倉的存在?！?/strong>

曹肇棆于2008年從香港來(lái)到北京工作，2014年創(chuàng )立CBD迷你倉，公司命名CBD的原因，是因為第一家網(wǎng)點(diǎn)就設立在CBD區域新城國際小區內。曹肇棆感受到，創(chuàng )業(yè)初期，300個(gè)人里，只有1個(gè)人對迷你倉有認知，如今是100個(gè)人中，有1個(gè)人知道迷你倉。

在社區居民中做線(xiàn)下的地推傳播，是CBD迷你倉宣傳的方式之一，曹肇棆有時(shí)也會(huì )加入其中，很多居民仍然會(huì )詢(xún)問(wèn)「能否存寵物」、「能否住人」的問(wèn)題，讓用戶(hù)相信、并且使用迷你倉，還有很長(cháng)的路要走。

據了解，CBD迷你倉目前輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)的比例是五五分，曹肇棆每年在全國考察超過(guò)200個(gè)倉庫空間，即使是這樣，他明顯發(fā)覺(jué)，近幾年很多品牌的同行通過(guò)輕資產(chǎn)租房、做二房東的模式，正以更快的速度擴張門(mén)店數量?？紤]到風(fēng)險因素，CBD沒(méi)有選擇這樣的方式。

曹肇棆提出，二房東無(wú)序擴充的亂象在長(cháng)租公寓和聯(lián)合辦公里經(jīng)?？吹?，CBD的風(fēng)格比較穩健，希望能為用戶(hù)提供穩定感。

長(cháng)期跑贏(yíng)標普500

在美國，2008年次貸危機后，由于多戶(hù)類(lèi)住宅(Multi-Family Homes）的開(kāi)發(fā)熱潮，人們從獨棟別墅搬進(jìn)公寓，帶動(dòng)了迷你倉的增長(cháng)。

根據RentCafe自助存儲部門(mén)的數據，以德州為例，達拉斯和休斯敦是高層公寓建設集中的都市區，過(guò)去十年，累計增加了近20萬(wàn)套公寓，自助式存儲空間則隨之增長(cháng)了2000萬(wàn)平方英尺?？偛课挥诿绹又莸拇蟊妭}儲公司（NYSE: PSA）是自助倉儲行業(yè)的巨頭，于2022年9月30日登陸紐交所，2021年該公司的年收入是34億美元，同比增長(cháng)17%。

50多年前，創(chuàng )始人B.Wayne Hughes和Kenneth Volk, Jr.各出資25000美元啟動(dòng)創(chuàng )業(yè)，他們沒(méi)有預料到自助式存儲的業(yè)務(wù)會(huì )發(fā)展得如此龐大。新冠病毒大流行期間，美國人紛紛逃離市中心，遷居至更邊緣的地帶，這也導致寄存私人物品的需求大爆發(fā)，使得自助倉儲的出租率及租金水平不降反升，完勝同期凋敝的寫(xiě)字樓、購物中心及酒店，在所有收租型不動(dòng)產(chǎn)中獨領(lǐng)風(fēng)騷。

目前美國上市REITs中有五只自助倉儲REITs，截至11月末的現金分紅率在3.8%至5.7%之間。2022年的年初至今，受到美股總體表現低迷及通脹沖擊的影響，自助倉儲REITs也難以重現2020—2021年的史詩(shī)級行情——其中2021年該類(lèi)資產(chǎn)的平均回報率超過(guò)80%，遠高于全市場(chǎng)REITs的36%。

日前，資產(chǎn)規模最大的自助倉儲REIT-Public storage的CEO罕見(jiàn)地發(fā)起了個(gè)人回購計劃，這也提振了市場(chǎng)的信心。美國人似乎不想丟棄他們的任何東西，這種傳統潛移默化地影響著(zhù)自助倉儲市場(chǎng)發(fā)展及其作為穩定租金現金流資產(chǎn)的表現。

根據彭博金融終端數據，過(guò)去十年（2011-2021）美國自助倉儲REITs的相對回報表現，明顯跑贏(yíng)全市場(chǎng)REITs指數及標普500 指數。某種程度上，自助倉儲是大都會(huì )的高房?jì)r(jià)及居民住房負擔能力惡化的產(chǎn)物，在動(dòng)輒超過(guò)10萬(wàn)每平方米的房?jì)r(jià)面前，擁有額外的儲物空間越來(lái)越奢侈。

根據諸葛找房數據研究中心監測的全國重點(diǎn)50城來(lái)看，2022上半年平均租售比為1：617，遠遠偏離國際標準（1:200-300），也意味著(zhù)房?jì)r(jià)相對租金的嚴重高估。這正是數以千計的北京迷你倉商戶(hù)誕生的背景。

考慮到中國公募REITs市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)閘，這些小小的迷你倉距離形成穩定的租金回報型不動(dòng)產(chǎn)而上市，可能已經(jīng)并不遙遠。

本文作者：宋虹姍，本文來(lái)源：36氪，原文標題：《每天每立方米租金不到10元，迷你倉如何孕育百億市場(chǎng)？》