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地產(chǎn)銷(xiāo)售結構顯著(zhù)分化下，二線(xiàn)城市內部地產(chǎn)銷(xiāo)售差異進(jìn)一步顯現，不同層級城市對總體地產(chǎn)銷(xiāo)售影響如何、全年地產(chǎn)銷(xiāo)售或表現如何？詳細梳理，供參考。

一線(xiàn)、強二線(xiàn)城市拉動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售及低基數影響下，全年地產(chǎn)銷(xiāo)售同比轉正可能性增加

(資料圖片僅供參考)

近期地產(chǎn)銷(xiāo)售有何變化？二線(xiàn)城市內部地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)一步分化，強二線(xiàn)城市修復程度明顯好于其他二線(xiàn)城市。

地產(chǎn)銷(xiāo)售顯著(zhù)回暖后回落、二三線(xiàn)城市拖累較大，引發(fā)市場(chǎng)對地產(chǎn)銷(xiāo)售修復能否持續的關(guān)注。年初地產(chǎn)銷(xiāo)售顯著(zhù)提升，截至3月下旬，全國商品房成交面積已達2019年同期，但4月地產(chǎn)銷(xiāo)售再度回落、商品房成交降至2020年同期水平；分地區來(lái)看，二、三線(xiàn)城市商品房成交分別為2019、2022年同期的65%、117%，明顯低于一線(xiàn)城市的107%、270%。

二線(xiàn)城市內部地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)一步分化，省會(huì )等強二線(xiàn)城市修復程度明顯好于其他二線(xiàn)城市。截至4月中旬，浙江杭州商品房成交基本已達2021年同期水平、為2019年同期的121%，而浙江嘉興商品房成交僅恢復至2019年同期的71%；3月廈門(mén)、杭州、長(cháng)沙等核心二線(xiàn)城市商品房成交平均已達2019年的150%，但南昌、長(cháng)春等二線(xiàn)城市僅修復至59%。

地產(chǎn)銷(xiāo)售變化的驅動(dòng)何在？強二線(xiàn)城市回暖更多緣于改善需求釋放和中期需求支撐，弱二線(xiàn)更多在于積壓剛需釋放。

前期一線(xiàn)、強二線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售提升或緣于改善需求回暖，弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市更多在于積壓剛需的集中釋放。年初至今，代表性一線(xiàn)、強二線(xiàn)城市大面積商品房成交累計同比提升至2.7%、明顯高于小面積商品房，指向改善需求釋放更為顯著(zhù)；相較之下，弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市近期小面積商品房成交累計同比明顯高于大面積商品房，同時(shí)，2022年全年成交水平較過(guò)往全年水平回落幅度明顯大于一線(xiàn)、強二線(xiàn)，指向地產(chǎn)回暖或更多緣于去年已積壓的剛性需求集中釋放。

中期來(lái)看，強二線(xiàn)城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口集聚等利好下，地產(chǎn)需求相較更具支撐。強二線(xiàn)城市具有更強的人口集聚效應，2019-2022年全國省會(huì )常住人口平均提升15%、顯著(zhù)高于非省會(huì )城市的-3.7%的變幅；在人口集聚、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等中期因素影響下，代表性強二線(xiàn)城市2021年商品房成交較2019年提升22%，而弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市則回落19%。

未來(lái)地產(chǎn)銷(xiāo)售或修復如何？弱二線(xiàn)、三線(xiàn)銷(xiāo)售改善或較難持續，低基數影響下，全年地產(chǎn)銷(xiāo)售同比轉正可能性增加。

地產(chǎn)銷(xiāo)售結構分化進(jìn)一步細化，不同二線(xiàn)城市地產(chǎn)需求支撐存在差異下，弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市銷(xiāo)售改善或較難持續。細化來(lái)看，強二線(xiàn)城市新增就業(yè)、產(chǎn)業(yè)支持均好于其他二線(xiàn)城市，當前地產(chǎn)改善性需求持續釋放下，人口聚集仍將對未來(lái)商品房剛需形成支撐；而弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市當前地產(chǎn)銷(xiāo)售改善更多由存量積壓剛需釋放拉動(dòng)，改善持續性存疑。

仍具較大需求釋放空間的城市地產(chǎn)銷(xiāo)售僅占全國兩成，但去年低基數水平下，今年地產(chǎn)銷(xiāo)售增速轉正可能性增加。從實(shí)際商品房成交來(lái)看，仍具較大需求釋放空間的一線(xiàn)、強二線(xiàn)、二線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售合計占比達17.2%，弱二線(xiàn)及三線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售占比達82.8%；去年低基數水平和一線(xiàn)、強二線(xiàn)等城市拉動(dòng)下，全年地產(chǎn)銷(xiāo)售同比轉正可能性明顯提升。

1、近期地產(chǎn)銷(xiāo)售有何變化？

一季度地產(chǎn)銷(xiāo)售顯著(zhù)回暖、4月新房及二手房均再次回落，后續銷(xiāo)售能否延續修復引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。春節之后，地產(chǎn)銷(xiāo)售顯著(zhù)提升，截至3月下旬，30大中城市商品房成交面積已達2019年同期水平、較2022年同期提升59.4%，全國代表性城市二手房成交面積顯著(zhù)超過(guò)往同期水平、較2019-2022年平均水平提升66.8%；但4月初，地產(chǎn)銷(xiāo)售再次回落，新房銷(xiāo)售降至2020年同期水平、二手房銷(xiāo)售降至2021年同期水平。受此影響，部分觀(guān)點(diǎn)認為前期地產(chǎn)銷(xiāo)售顯著(zhù)回暖或緣于積壓需求釋放、后續或難以持續，也有觀(guān)點(diǎn)認為短期擾動(dòng)后、地產(chǎn)銷(xiāo)售或仍將趨勢性回暖，因此后續地產(chǎn)銷(xiāo)售變化值得關(guān)注。

分層級來(lái)看，二線(xiàn)、三線(xiàn)城市對新房銷(xiāo)售的拖累較大，一線(xiàn)、三線(xiàn)城市二手房成交表現相對較弱。截至4月中旬，一線(xiàn)城市新房成交表現較好、分別為2019-2021年平均、2022年同期的102%、235%，二線(xiàn)、三線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售相對較弱，其中二線(xiàn)城市分別為2019-2021年平均、2022年同期的57%、96%，三線(xiàn)城市分別修復至48%、88%。二線(xiàn)城市二手房表現明顯好于其他城市，截至4月中旬，二線(xiàn)城市二手房成交面積分別達2019-2021年平均和2022年同期的131%、187%，相較之下，一線(xiàn)城市二手房成交面積僅為2019-2021年平均的82%和2022年同期的108%，三線(xiàn)城市分別修復至101%、168%。

具體城市來(lái)看，二線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售表現進(jìn)一步分化，省會(huì )等強二線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售修復程度明顯好于其他二線(xiàn)城市。不同能級城市內部地產(chǎn)銷(xiāo)售亦明顯分化、尤其是二線(xiàn)城市，相較之下，以省會(huì )城市為代表的強二線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售修復明顯好于其他二線(xiàn)城市，比如：截至4月中旬，浙江杭州的商品房成交基本已達2021年同期水平、為2019年同期的121.3%，而浙江嘉興商品房成交僅較2020年同期持平、為2019年同期的70.8%。同時(shí)，3月廈門(mén)、杭州、長(cháng)沙等核心二線(xiàn)城市商品房平均成交已超2019年同期水平的150%，相較之下，南昌、鄭州、長(cháng)春等其他二線(xiàn)城市商品房平局成交僅修復至2019同期水平的58.7%。

2、?地產(chǎn)銷(xiāo)售變化的驅動(dòng)何在？

不同層級城市地產(chǎn)修復的驅動(dòng)存在差異，一線(xiàn)、強二線(xiàn)城市銷(xiāo)售修復或在于改善性需求釋放。今年以來(lái)，代表性一線(xiàn)、強二線(xiàn)城市90平方米以上商品房成交累計同比由春節假期的-23.9%提升至4月上旬的2.7%、明顯高于90平方米以下商品房成交的累計同比，指向一線(xiàn)、強二線(xiàn)城市前期地產(chǎn)銷(xiāo)售提升更多緣于改善性需求的釋放；相較之下，代表性弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市90平方米以下商品房成交累計同比由春節假期的22%提升至4月上旬的108.5%、明顯高于90平方米以上的商品房成交累計同比，指向不同于一線(xiàn)、強二線(xiàn)城市，弱二線(xiàn)、三線(xiàn)的地產(chǎn)銷(xiāo)售改善或更多在于剛性需求的支撐。

相較之下，弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市前期地產(chǎn)銷(xiāo)售的顯著(zhù)回暖或更多緣于積壓需求的集中釋放。過(guò)往經(jīng)驗顯示，由于積壓需求釋放帶來(lái)的地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖或較難持續；分城市能級來(lái)看，代表性強二線(xiàn)城市2019-2021年商品房周度成交面積平均為32萬(wàn)平方米，2022年商品房周度成交面積為28.7萬(wàn)平方米、較過(guò)往平均回落10.6%；相較之下，代表性弱二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市2022年全年商品房成交較2019-2021年平均水平回落40.6%、回落幅度明顯大于強二線(xiàn)城市，指向相較于強二線(xiàn)城市，弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市去年地產(chǎn)積壓需求相對更大、對應今年前期地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖或更多緣于積壓需求釋放；相較之下，強二線(xiàn)城市前期銷(xiāo)售好轉或受地產(chǎn)趨勢性回暖影響更大。

中期來(lái)看，強二線(xiàn)城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口集聚等因素利好下，地產(chǎn)需求相較更具支撐。除短期地產(chǎn)銷(xiāo)售出現分化外，強二線(xiàn)城市更具人口集聚、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等地產(chǎn)中期需求支撐優(yōu)勢；可以發(fā)現，近年主要城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展等利好因素影響下，代表性強二線(xiàn)城市2021年商品房成交面積較2019年提升21.7%，相較之下，弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市人口吸納能力相對較弱，對應2021年商品房成交面積較2019年回落18.9%。同時(shí)，各省省會(huì )城市人口集聚效應明顯好于其他地區也進(jìn)一步印證強二線(xiàn)城市地產(chǎn)需求的支撐性，全國主要省份省會(huì )城市2022年較2019年常住人口平均提升14.7%、顯著(zhù)高于非省會(huì )城市常住人口-3.7%的變幅。

3、 未來(lái)地產(chǎn)銷(xiāo)售或修復如何？

地產(chǎn)銷(xiāo)售持續分化，其中不同二線(xiàn)城市在人口聚集、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面差距較大，或導致弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售改善持續性存疑。高能級城市地產(chǎn)銷(xiāo)售修復明顯好于低能級城市的地產(chǎn)修復邏輯持續顯現，一線(xiàn)高能級城市地產(chǎn)改善的確定性較大，截至4月上旬，一線(xiàn)城市商品房成交同比已達178%、明顯超過(guò)其他城市。進(jìn)一步細分來(lái)看，地產(chǎn)需求支撐差異較大下，強二線(xiàn)城市和弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市之間分化或將進(jìn)一步顯現，一方面，強二線(xiàn)城市新增就業(yè)、產(chǎn)業(yè)支持均好于其他城市，當前地產(chǎn)改善性需求持續釋放下，人口聚集仍將對未來(lái)商品房剛需形成支撐；另一方面，當前弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售改善更多由積壓剛需釋放拉動(dòng)，后續改善持續性存疑。

從具體城市來(lái)看，仍具有需求釋放空間的城市地產(chǎn)銷(xiāo)售僅占全國二成，但去年低基數水平下，今年地產(chǎn)銷(xiāo)售增速轉正可能性增加。中指研究院調研顯示，2023年一線(xiàn)、二線(xiàn)城市居民計劃購房意愿相對較高、或是拉動(dòng)商品房銷(xiāo)售提升的主力。細分來(lái)看，考慮到二線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售的內部結構分化，選取2021年較2019年商品房銷(xiāo)售提升幅度達10%的二線(xiàn)城市為“地產(chǎn)銷(xiāo)售強二線(xiàn)城市”、提升幅度為5%的為“地產(chǎn)銷(xiāo)售二線(xiàn)城市”；從實(shí)際商品房成交情況來(lái)看，一線(xiàn)、強二線(xiàn)、二線(xiàn)、弱二線(xiàn)及三線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售占全國比重分別為3.3%、4%、9.9%、82.8%，其中仍具有較大地產(chǎn)需求釋放空間的一線(xiàn)、強二線(xiàn)、二線(xiàn)城市合計占比僅為17.2%；去年低基數水平和一線(xiàn)、強二線(xiàn)等城市拉動(dòng)下，全年地產(chǎn)銷(xiāo)售同比轉正可能性明顯提升。

清明節后，全國住房成交均明顯修復，但較節前水平仍有差距。上周（4月9日至4月15日），30大中城市商品房日均成交較上周提升16.3%；各級城市商品房成交恢復力度不同：一、二、三線(xiàn)城市商品房日均成交分別較上周提升4.9%、17.6%、25.3%；全國代表性城市二手房成交面積較上周提升23.0%，其中一、二、三線(xiàn)城市商品房日均成交分別較上周提升23.02%、22.29%、40.04%；本周住房市場(chǎng)成交雖有反彈，但商品房成交量與二手房成交量均未恢復至節前水平，尤其一線(xiàn)城市與節前差距最大。

經(jīng)過(guò)研究，國金發(fā)現：

（1）地產(chǎn)銷(xiāo)售顯著(zhù)回暖后回落、二三線(xiàn)城市拖累較大，引發(fā)市場(chǎng)對地產(chǎn)銷(xiāo)售修復能否持續的關(guān)注。二線(xiàn)城市內部地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)一步分化，省會(huì )等強二線(xiàn)城市修復程度明顯好于其他二線(xiàn)城市。

（2）前期一線(xiàn)、強二線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售提升或緣于改善需求回暖，弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市更多在于積壓剛需的集中釋放。中期來(lái)看，強二線(xiàn)城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口集聚等利好下，地產(chǎn)需求相較更具支撐。

（3）地產(chǎn)銷(xiāo)售結構分化進(jìn)一步細化，不同二線(xiàn)城市地產(chǎn)需求支撐存在差異下，弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市銷(xiāo)售改善或較難持續。仍具較大需求釋放空間的城市地產(chǎn)銷(xiāo)售僅占全國兩成，但去年低基數水平下，今年地產(chǎn)銷(xiāo)售增速轉正可能性增加。

本文作者：國金趙偉團隊，本文來(lái)源：趙偉宏觀(guān)探索，原文標題：《地產(chǎn)銷(xiāo)售還能“爬坡”嗎？》

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