本周瑞典房產(chǎn)巨頭Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）的股價(jià)暴跌可能只是開(kāi)始，歐洲的商業(yè)地產(chǎn)危機才拉開(kāi)帷幕而已，因為央行加息推升融資成本，同時(shí)投資者對開(kāi)發(fā)商前景的擔憂(yōu)加劇。

本周一被標普因擔憂(yōu)流動(dòng)性而將信用評級下調至垃圾級后，SBB一日跌近20%。SBB此后緊急開(kāi)會(huì )宣布暫停派息并取消股票發(fā)行，周二又收跌逾24%，周三進(jìn)一步下跌，收跌近7.3%，跌至近六年低谷。在周四大反彈、收漲12.7%之前，本周前三日股價(jià)跌近44%。截至周四，市值從2021年底的170多億美元縮水至不足10億美元。

(資料圖)

受累于SBB大跌，泛歐股指歐洲斯托克600指數的房產(chǎn)板塊也連日下挫，到周三，市值較2021年8月的高峰期縮水約1400億歐元、約合1540億美元，累計跌約45%。

而花旗分析師 Aaron Guy估算，西歐的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì )劇減多達40%，這可能會(huì )導致房地產(chǎn)公司違反地產(chǎn)合約條款，且需要新增股本多達1780億歐元、或是采取其他緩解措施。

1780億美元募資規模比整個(gè)斯托克600房產(chǎn)板塊1440億歐元的市值還高。

Guy認為，房產(chǎn)合約的風(fēng)險，以及房地產(chǎn)企業(yè)為降低低開(kāi)價(jià)值比（LTV）而尋求再融資的狀況，都要求房產(chǎn)板塊進(jìn)行“重大的重新證券化”。這意味著(zhù)，該版塊短期內有下行可能，但也許提供了中期的機會(huì )。

此外，有評論認為，歐洲央行上周稱(chēng)將繼續加息、一些央行官員最近給加息周期7月結束的市場(chǎng)預期潑冷水，都在令對利率敏感的房產(chǎn)板塊承壓。

華爾街見(jiàn)聞此前提到，與美國的地產(chǎn)公司類(lèi)似，SBB必須在未來(lái)五年內對408億美元到期的債券進(jìn)行展期，其中四分之一今年就將到期。它們被視為歐洲房地產(chǎn)業(yè)的“煤礦里的金絲雀”，因為這些債務(wù)大部分是短期的浮動(dòng)利率債務(wù)，特別容易受到利率變動(dòng)的影響。

巴克萊和摩根大通的策略師最近都表達了看空房產(chǎn)板塊的觀(guān)點(diǎn)。

巴克萊的策略師給予房產(chǎn)板塊減持的評級，將它視為債券的化身，稱(chēng)利率更高意味著(zhù)估值更低，可能導致企業(yè)增發(fā)，而且房產(chǎn)股還面臨兩大挑戰，一是居家辦公趨勢的結構性轉變，二是零售業(yè)的數字化。

摩根大通的策略師也建議減持房產(chǎn)板塊，認為其基本面不佳。不過(guò)他們指出，債券收益率停滯可能提供一些喘息的機會(huì )。

美國銀行的策略師相對而言較為樂(lè )觀(guān)。他們認為，因為經(jīng)濟衰退，債券收益率料將下降，這是今年增持房產(chǎn)股的一個(gè)原因。

彭博市場(chǎng)的策略師Michael Msika認為，在歐洲房產(chǎn)股中，瑞典面臨的風(fēng)險最大。由于過(guò)去十年利率處于歷史低位，瑞典的房地產(chǎn)實(shí)現高速增長(cháng)，在該國房產(chǎn)行業(yè)未來(lái)五年將到期的債券中，四分之一都將今年到期，大部分都是特別手利率影響的短期和浮動(dòng)利率債券。

更令人擔憂(yōu)的是，瑞典房企中，許多都有復雜的股權結構，通常在幾家上市公司之間重疊，一次追加保證金通知就可能引發(fā)連鎖反應。

丹麥銀行Danske Bank的策略師Molly Guggenheimer認為，SBB困境蔓延到其他瑞典房企的風(fēng)險不高，但該司暫停派息和增發(fā)將對整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生又一負面影響。

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