這兩天，“花10萬(wàn)在鶴壁買(mǎi)了8套房”的話(huà)題火熱，讓河南省鶴壁市鶴山區的居民宋梅(化名)感到莫名其妙，她對中新經(jīng)緯說(shuō)：“老城區的房子是比較便宜，但也沒(méi)有那么低，(上世紀)八十、九十年代的房子，65平方米左右的總價(jià)在3萬(wàn)元以上?！?/p>

(資料圖片)

自黑龍江省鶴崗市部分房源因低價(jià)走紅后，一些城市的老舊房子時(shí)不時(shí)地也會(huì )引起外界關(guān)注，如今就輪到了同樣因煤而起、名字帶“鶴”的鶴壁市。其實(shí)，低價(jià)房源集中在鶴壁的老城區，價(jià)格過(guò)于偏低的要么是老舊房子，要么沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)證。新區的價(jià)格基本在6000元-8000元/平方米，是老城區的數倍乃至更高，個(gè)別小區二手房源甚至超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。

老舊小區空置率高，房源或沒(méi)房本

鶴壁位于河南北部，因相傳“仙鶴棲于南山峭壁”而得名，1957年建市。在鶴山區某社區工作的宋梅介紹，按照當地人的說(shuō)法，鶴山區、山城區被稱(chēng)為“老城區”，淇濱區、鶴壁國家經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、城鄉一體化示范區等被稱(chēng)為“新區”。鶴壁因為煤炭開(kāi)采而興起，早期的城區主要是鶴山區和山城區，而隨著(zhù)新區的大規模開(kāi)發(fā)，人口逐漸向新區轉移。

與其他城市不一樣的是，鶴壁的老城區與新區并不相連，宋梅說(shuō)：“從老城區開(kāi)車(chē)去新區，車(chē)程在20-30分鐘，這幾年新區建設得比較好，年輕人都去新區買(mǎi)房了，留在老城區的以老年人為主?！?/p>

據她介紹， 2009年左右的改造房，65平方米的需要5萬(wàn)-6萬(wàn)元。這邊的房子面積都不大，最大的約90平方米，能賣(mài)7萬(wàn)多元。按此計算，一些老房子的單價(jià)在500-1000元/平方米。至于“花10萬(wàn)在鶴壁買(mǎi)了8套房”的消息，宋梅認為，個(gè)別房源可能會(huì )有比較低的價(jià)格，但整體房?jì)r(jià)沒(méi)有那么便宜。

老城區人口的遷出，導致一些老舊小區的空置率較高。宋梅觀(guān)察到，她所在社區上世紀八十、九十年代的房子，入住率大概在1/3，旁邊新改造的房子入住率在一半左右。鶴壁市統計局發(fā)布的《鶴壁市第七次全國人口普查公報》顯示，與2010年第六次全國人口普查相比，2020年鶴山區常住人口減少68700人，占全市常住人口比重由8.38%降至4.01%；山城區減少75503人，人口比重由14.72%降至9.93%；淇濱區增加188467人，人口比重由17.35%增至29.42%。

鶴壁市山城區掛牌出售的二手房源。來(lái)源：安居客

中新經(jīng)緯在安居客網(wǎng)站瀏覽發(fā)現，在鶴壁老城區，一些房源的掛牌總價(jià)在10萬(wàn)元以下，那些老舊小區小戶(hù)型房源的總價(jià)在5萬(wàn)-8萬(wàn)元之間。當地的房產(chǎn)經(jīng)紀人吳輝(化名)對中新經(jīng)緯介紹，價(jià)格偏低的房源，要么是老舊小區的房子，要么是安置房，后者沒(méi)有房本。

近幾年交付的小區凱旋城，一套93平方米的兩居室以11.8萬(wàn)元掛牌出售，均價(jià)約1260元/平方米。吳輝介紹：“該小區是安置房，沒(méi)有房本，所以?xún)r(jià)格便宜。個(gè)別沒(méi)有房本的老小區房源，總價(jià)最低1萬(wàn)多元也能買(mǎi)到?！?/p>

吳輝還稱(chēng)，老城區有房本的小區，價(jià)格會(huì )貴一些，兩居室的總價(jià)在20萬(wàn)元左右，便宜的有17萬(wàn)-18萬(wàn)元，三居室總價(jià)在26萬(wàn)-32萬(wàn)元之間。以龍騰時(shí)代小區為例，該小區在售二手房掛牌價(jià)在1800元/平方米-3300元/平方米之間。

盡管住房?jì)r(jià)格便宜，但宋梅表示，老城區的生活配套還是比較完善，打造的是15分鐘生活圈，醫院、學(xué)校、公園等公共配套都有，“我們這邊的中新小學(xué)、中山中學(xué)的教育質(zhì)量，在全市都是不錯的?！?/p>

新老城區房?jì)r(jià)差數倍，二手房源最高過(guò)萬(wàn)元

資料圖。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

以淇濱區為代表的新區則是另一番景象，老城區與新區的房?jì)r(jià)相差數倍甚至更高。

趙子卿(化名)是近幾年來(lái)到鶴壁工作的年輕人，她對中新經(jīng)緯表示，不管是老城區的年輕人還是從其他地市來(lái)的人，基本都會(huì )選擇到新區工作或置業(yè)。目前，鶴壁市直機關(guān)單位基本都遷到了新區。

繁忙的京廣高鐵線(xiàn)在新區設有鶴壁東站，乘高鐵30分鐘到鄭州，兩個(gè)半小時(shí)可達北京、武漢、西安、徐州。趙子卿說(shuō)：“旁邊濮陽(yáng)市的人來(lái)鶴壁工作的人比較多，就是看中這條高鐵線(xiàn)。而且，鶴壁的人口相對較少，來(lái)這邊考公容易一些，外來(lái)人口主要來(lái)自安陽(yáng)、濮陽(yáng)、新鄉等周邊地市?！?/p>

鶴壁市統計局發(fā)布的《2022年鶴壁市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》(下稱(chēng)統計公報)顯示，2022年末全市常住人口157.24萬(wàn)人，常住人口城鎮化率為62.29%。該市常住人口僅占當年末河南省常住人口的約1.59%，城鎮化率高于河南省平均水平。

2018年底，趙子卿家人在新區淇河邊上購置了一套房源，當時(shí)的價(jià)格接近8000元/平方米。這一價(jià)格，在河南的地級市里已經(jīng)不低。吳輝稱(chēng)，淇河附近小區的價(jià)格相對較高，新區二手住房的價(jià)格基本在6000元-8000元/平方米。

鶴壁市淇濱區掛牌出售的二手房源。來(lái)源：安居客

在安居客網(wǎng)站查詢(xún)發(fā)現，淇濱區一些二手房源的掛牌價(jià)在8000元/平方米以上，少數房源的單價(jià)甚至超1萬(wàn)元/平方米，而那些位置相對偏僻、不帶電梯的二手房源的掛牌價(jià)在5000元/平方米以上；新房方面，在售樓盤(pán)的均價(jià)在4500元/平方米-8000元/平方米之間。

統計公報顯示，2022年，鶴壁市商品房銷(xiāo)售面積178.45萬(wàn)平方米，下降14.0%，其中，住宅175.33萬(wàn)平方米，下降10.5%；商品房銷(xiāo)售額105.18億元，下降14.9%。以上述數據計算，該市2022年商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為5894元/平方米。2020年、2021年，該數字分別約為5499元/平方米、5952元/平方米。

據趙子卿了解，與之前相比，鶴壁的房?jì)r(jià)有一些回落，但幅度不大，相對比較穩定。

鶴壁正謀求轉型，關(guān)注熱情能否持續？

與鶴崗只有一字之差的鶴壁，同樣因為煤炭而興，也因為個(gè)別房源價(jià)格較低而受到關(guān)注。58安居客研究院院長(cháng)張波對中新經(jīng)緯分析，超低房?jì)r(jià)城市的新聞這幾年經(jīng)常會(huì )出現在各類(lèi)報道里，一方面，由于城市分化，導致市場(chǎng)變化加快，部分中小城市的人口流出導致需求量不斷減少，房?jì)r(jià)出現下降是市場(chǎng)的體現；另一方面，這類(lèi)城市的房?jì)r(jià)的確明顯低于其他城市，尤其與一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市相比，價(jià)差表現更為劇烈，特別容易吸引眼球。

作為一個(gè)資源型城市，鶴壁的煤炭行業(yè)相關(guān)指標有所下降。據歷年統計公報數據，2018年—2022年，鶴壁市煤炭開(kāi)采和洗選業(yè)同比增速分別為-27.1%、6.6%、-6.2%、-27.3%、15.8%。2020年該市原煤產(chǎn)量為472.52萬(wàn)噸，2022年為300.1萬(wàn)噸。

這座資源型城市正不斷謀求轉型。鶴壁日報近日報道稱(chēng)， 2022年，鶴壁市數字經(jīng)濟交易額達到147億元、比上年增長(cháng)124%，數字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比重連續兩年全省第二，戰略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占規上工業(yè)比重提高到14.1%，煤炭產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比重下降到5%以下，實(shí)現了從“一煤獨大”到“多業(yè)并舉”的華麗蝶變。

宋梅稱(chēng)，老城區也不是沒(méi)有就業(yè)機會(huì )，當地的化工園、物流園就有不少工作崗位，在化工類(lèi)公司上班，年輕人一個(gè)月能拿到6000元左右，夫妻兩口月入能過(guò)萬(wàn)。近日，位于山城區的鶴壁煤化工有限公司發(fā)布招聘啟事，招聘工藝操作、設備管理崗位，薪酬方面，本科生為6萬(wàn)元，碩士研究生為8萬(wàn)元，博士生為12萬(wàn)元。公開(kāi)數據顯示，2022年，鶴壁全市居民人均可支配收入31029.9元(約2585元/月)，其中，城鎮居民人均可支配收入37730.3元(約3144元/月)。也就是說(shuō)，鶴壁居民一年的收入可以買(mǎi)一套老城區的“老破小”。

此次鶴壁房?jì)r(jià)受到關(guān)注，是否會(huì )像鶴崗一樣，引起外地人的購房興趣？張波說(shuō)：“階段性的話(huà)題炒作的確會(huì )讓一些城市熱度提升，但熱度終將慢慢歸于平淡，是否能吸引更多人在此買(mǎi)房生活，依然取決于這個(gè)城市本身的產(chǎn)業(yè)是否具備長(cháng)期擴大趨勢，是否能支持增加人口的就業(yè)生活。如果這些不能保證，長(cháng)期來(lái)看，市場(chǎng)依然會(huì )處于萎縮狀態(tài)，并不會(huì )只因為房?jì)r(jià)低，就會(huì )持續吸引大量人群在此居住生活?！?/p>

“受到關(guān)注也不是壞事，如果有人來(lái)買(mǎi)房，提高社區的入住率也不錯?！彼蚊氛f(shuō)。

本文作者：薛宇飛，來(lái)源：中新經(jīng)緯，原文標題：《鶴壁樓市真相：老城低價(jià)房或沒(méi)房本，新區單價(jià)最高上萬(wàn)元》

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