近期市場(chǎng)上一些對房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法較為悲觀(guān)，一定程度上讓部分消費者感到困惑。歷史上由于信息不充分出現的誤判屢有發(fā)生，今天大量沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調研的內容傳播更容易挑起情緒，加劇非理性預期的“自我實(shí)現”。

我們根據貝殼大數據分析認為，市場(chǎng)目前處于波動(dòng)狀態(tài)，但一些看法是不完整、不準確的，我們需要更加中性、客觀(guān)地加以分析。

判斷1：成交量波動(dòng)較大具有特殊性 潛在購房需求不弱

一些觀(guān)點(diǎn)用“4月份市場(chǎng)交易量比3月份大幅下滑”表明市場(chǎng)慘淡，這樣的比較放大了短期的波動(dòng)性。

(資料圖片僅供參考)

我們認為，今年一季度成交量的沖高有其特殊性，隨著(zhù)積壓需求基本釋放，二季度回落是預期內的調整。我們更應該關(guān)注年初至今的累計水平和調整后的絕對水平，不應過(guò)度關(guān)注季度間的波動(dòng)。

主要原因是：

第一，外界對市場(chǎng)回落的感知來(lái)自前高后低“體感”落差。今年一季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售高峰是防疫政策優(yōu)化影響下積壓需求釋放、前期寬松政策效果累積釋放疊加的結果，這樣的階段性高增速并非常態(tài)，二季度以來(lái)的回落是符合市場(chǎng)規律的正常調整。

第二，盡管從高峰回落，但累計交易量仍然比去年同期有正增長(cháng)。貝殼研究院監測數據顯示，今年1-5月的月均二手房成交量在2020年以來(lái)處于次高水平，僅低于2021年同期水平。國家統計局數據顯示，1-4月全國新建商品住宅累計銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)2.7%。

第三，從客戶(hù)看房需求看，盡管部分消費者暫時(shí)觀(guān)望，仍有部分消費者在積極看房。據我們監測，5月重點(diǎn)50城帶看客戶(hù)量與4月相比基本持平，同比仍有超3成的增長(cháng)，表明當前真實(shí)購房需求并不弱。

從市場(chǎng)運行機制上看，二手房市場(chǎng)具有較大的需求彈性，換房行為帶來(lái)了交易的乘數效應。一個(gè)需求通常引致多個(gè)交易，市場(chǎng)好的時(shí)候與市場(chǎng)下行的時(shí)候容易出現較大的波動(dòng)，但短期波動(dòng)并不意味著(zhù)市場(chǎng)出現根本性的轉變。

判斷2：二手房?jì)r(jià)整體平穩 不存在短期大跌的基礎

有市場(chǎng)分析根據一些降價(jià)銷(xiāo)售的個(gè)案以及所謂“超過(guò)8成的業(yè)主降價(jià)賣(mài)房”得出房?jì)r(jià)將大幅下跌的判斷。一些看法指出，當前市場(chǎng)絕大多數房源都是降價(jià)成交，并且可能加速市場(chǎng)下行。

我們認為，在市場(chǎng)調整期中價(jià)格出現回調甚至出現少數急售的案例是不可避免的，在經(jīng)濟增長(cháng)承壓的環(huán)境下，急售降價(jià)的案例會(huì )比平時(shí)更多一些。但客觀(guān)來(lái)看，我國大部分城市房?jì)r(jià)具有穩定性。

第一，房源價(jià)格調降比例不足4成。二手房交易本就是降價(jià)成交，漲價(jià)成交是少數情況。從交易心理看，業(yè)主端掛牌價(jià)普遍會(huì )高于可接受的成交價(jià)，通過(guò)與買(mǎi)方談判給出適當讓利而成交，符合正常的買(mǎi)賣(mài)雙方交易心態(tài)。據我們監測，5月重點(diǎn)50城的二手房掛牌房源價(jià)格調降比例只占整體掛牌量的30%-40%，處于正常水平。

第二，掛牌價(jià)和成交價(jià)價(jià)差基本平穩。一些看法片面地將個(gè)別由于特殊原因降價(jià)幅度較大的信息刻意傳播，造成大幅降價(jià)成為常態(tài)的錯覺(jué)。我們監測，5月重點(diǎn)50城掛牌價(jià)與成交價(jià)之間的折價(jià)率為90%（成交價(jià)/掛牌價(jià)），與1-4月相比沒(méi)有出現明顯回落，并且好于2022年下半年的平均水平。極少數的房源降價(jià)并不影響整體價(jià)格平穩的態(tài)勢。

圖1：重點(diǎn)50城二手房折價(jià)率走勢

資料來(lái)源：貝殼研究院

實(shí)際上，2017年以來(lái)“房住不炒”深入人心，投資需求基本退場(chǎng)，絕大多數城市存量房的房?jì)r(jià)支出+交易成本+資金成本+自住為主的需求結構決定了業(yè)主的剛性成本預期。成本加成視角下，大幅降價(jià)意味著(zhù)虧損退出，市場(chǎng)并不存在大量獲利退出的需求。即使進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格預期依然是緊密咬合的良性博弈關(guān)系，不存在價(jià)格短期大跌的基礎。如果買(mǎi)方報價(jià)太低，大部分業(yè)主希望延長(cháng)匹配周期，或者終止掛牌出售。

一些觀(guān)點(diǎn)認為，我國部分城市房?jì)r(jià)太高，房?jì)r(jià)收入比嚴重不匹配，因此房?jì)r(jià)要大幅下行。這個(gè)判斷忽視了我國住房土地供應體系、城鄉戶(hù)籍制度等與其他國家的差異。我國大城市的住房?jì)r(jià)格不僅反映了居住消費屬性，還有其他不可分割的功能屬性，不可直接跟國外橫向比較。

判斷3：二手房掛牌量增加主要是為了換房 并非“降價(jià)拋售”

目前一些聲音認為，二手房掛牌量激增，表明業(yè)主正在大量拋售，價(jià)格將會(huì )出現大幅下跌。

我們從數據上發(fā)現，目前貝殼平臺上二手房在售房源量的確出現了增加，截至5月底，重點(diǎn)50城二手房在售房源量比去年同期增加了17%。我們分析掛牌房源的結構發(fā)現，這并不能代表出現了拋售行為。

第一，掛牌增加并沒(méi)有出現大幅降價(jià)潮。所謂“拋售”，是為了盡快達成交易而降價(jià)的行為，必然伴隨著(zhù)價(jià)格的不正常下跌。但從掛牌的情況看，掛牌量增加同時(shí)掛牌均價(jià)明顯下跌的城市只有極個(gè)別市場(chǎng)本身下行壓力較大的城市，絕大部分城市掛牌均價(jià)相對穩定。從掛牌結構上看，房齡在20年以上的“老破小”比例快速上升，導致掛牌均價(jià)水平下跌，而一些5年以?xún)鹊拇涡路繏炫苾r(jià)格還在上漲。

圖2：重點(diǎn)50城二手房新增掛牌均價(jià)走勢

資料來(lái)源：貝殼研究院

第二，掛牌增加的真正原因是換房。從市場(chǎng)規律看，二手房成交與掛牌同步性較高，一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市，如廣州、成都等，恰恰也是二手房交易較活躍的城市。

根據我們對經(jīng)紀人調研，上海、北京等城市改善換房需求占比超過(guò)7成，多數二線(xiàn)城市換房需求占比超過(guò)5成，多數消費者選擇“先賣(mài)再買(mǎi)”導致二手房新增掛牌量在短時(shí)間內增加。事實(shí)上，4月以來(lái)二手房交易需求減少，新增掛牌速度也同步回落，4-5月與一季度月均相比，重點(diǎn)50城新增掛牌量減少10%。

圖3：典型城市二手房新增掛牌量與成交量走勢

資料來(lái)源：貝殼研究院

第三，當前二手房掛牌增速仍處于合理區間。截至2023年5月末，重點(diǎn)50城二手房在售房掛牌量同比增長(cháng)17%。2021年以來(lái)各月掛牌量同比增速多數在15%-17%之間。今年同比增速與前兩年基本持平，屬于存量市場(chǎng)自然擴容的結果。

從國內外住房發(fā)展的階段看，新房數量減少、二手房數量不斷累積擴容是共同的歷史趨勢。前幾年建成成交的大量新房進(jìn)入二手房市場(chǎng)，但遇到目前銷(xiāo)售減弱，供需節奏差導致目前市場(chǎng)供給數量較多。

需要重點(diǎn)指出的是，二手房掛牌量與新房的庫存并不等同，房企需要將庫存出清來(lái)收回現金流，而二手房的掛牌是永續的，買(mǎi)房就要賣(mài)房，在二手房交易越來(lái)越成為主流的市場(chǎng)中，只看二手在售房源量并不能得出市場(chǎng)供給過(guò)多的結論。

與市場(chǎng)調整相對應的是，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的措施持續發(fā)力。各城市落實(shí)“一城一策”，在減少行政性限制、降低信貸成本、提高公積金支持等方面多措并舉，對于部分剛性和改善性需求釋放發(fā)揮了積極作用。

限貸政策放松，消費者貸款成數提升，貝殼研究院統計，全國重點(diǎn)城市商業(yè)銀行貸款成數提升到61%。應當說(shuō)，前期政策效果發(fā)揮需要時(shí)間。我們判斷，隨著(zhù)市場(chǎng)進(jìn)一步演變和預期企穩，政策工具優(yōu)化將會(huì )進(jìn)一步釋放出改革的紅利。

圖4：重點(diǎn)60城二手房貸款成數

資料來(lái)源：貝殼研究院

注：貸款成數指商貸按揭貸款額與房屋成交額的比值

綜上，當前市場(chǎng)短期回落，交易量、價(jià)格呈周期性波動(dòng)態(tài)勢，是長(cháng)短期因素疊加的綜合反映，我們相信市場(chǎng)終將向需求中樞回歸，全年市場(chǎng)整體保持溫和修復。

來(lái)源：貝殼研究院，原文標題：《貝殼研究院：對當前市場(chǎng)的幾點(diǎn)判斷》。

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