公募REITs自今年2月以來(lái)持續下跌，甚至引發(fā)部分投資者清倉止損，近日跌幅明顯擴大。在基本面不及預期、機構行為趨同、市場(chǎng)持續下跌、市場(chǎng)流通規模較小、流動(dòng)性較差的情況下，部分投資者的止損易引發(fā)踩踏。

【資料圖】

從分紅率來(lái)看部分REITs已開(kāi)始具備長(cháng)期配置價(jià)值。但綜合收益率=價(jià)格變動(dòng)+分紅率，市場(chǎng)仍擔心拋售負反饋、業(yè)績(jì)不及預期等對價(jià)格的短期沖擊。

如何能穩定市場(chǎng)信心成為關(guān)鍵？原始權益人增持、基金管理人主動(dòng)信息披露等行動(dòng)有一定效果，市場(chǎng)情緒扭轉可能還需要價(jià)值凸顯、增量資金入市和運營(yíng)基本面大幅改善。

公募REITs市場(chǎng)表現

近期公募REITs市場(chǎng)持續下跌，跌幅較前期有所擴大。截至2023年6月5日收盤(pán)，已有9只REITs跌破發(fā)行價(jià)，相較于2023年2月15日（年內高點(diǎn)）平均跌幅達15%。

今年2月中以來(lái)，公募REITs持續陰跌，一季報披露后，二級價(jià)格表現分化，業(yè)績(jì)不及預期的項目顯著(zhù)下跌，而后又市場(chǎng)又持續低迷，最近一周市場(chǎng)跌幅明顯擴大，當周平均跌幅5.83%，部分REITs一日跌超5%，如平安廣州廣河和東吳蘇園REIT于6月5日分別跌7.79%和5.43%，中金安徽交控于5月31日跌幅達6.70%。

市場(chǎng)跌幅為何會(huì )擴大？市場(chǎng)為何持續下跌？

觀(guān)察來(lái)看，機構行為主導了本輪下跌，部分投資人已由謹慎觀(guān)望轉為清倉止損。

公募REITs在我國上市不滿(mǎn)兩年，是一種新興的投資產(chǎn)品，投資者尚未對REITs定價(jià)的上下限形成一致預期，在機構投資者高度集中、行為趨同的背景下，當經(jīng)濟和項目基本面修復不及預期時(shí)，投資人多采取謹慎觀(guān)望態(tài)度，市場(chǎng)缺乏新資金流入，持續下跌引發(fā)部分機構觸發(fā)清倉線(xiàn)，造成踩踏。

且市場(chǎng)流動(dòng)性較弱，流通規模較小，平均換手率僅0.7%，顯著(zhù)低于22年的平均換手率1.43%，少量拋售資金就有可能帶來(lái)二級市場(chǎng)顯著(zhù)的下跌。

當前公募REITs是否有投資價(jià)值？

部分REITs的P/NAV已降至歷史較低分位，已顯示出長(cháng)期配置價(jià)值，但REITs長(cháng)期資產(chǎn)配置的屬性與機構行為和考核短期化的矛盾較難調和，目前投資人更關(guān)注短期二級價(jià)格波動(dòng)，市場(chǎng)缺乏增量資金。

當前如何能穩定市場(chǎng)信心成為關(guān)鍵？

原始權益人增持、基金管理人主動(dòng)管理、積極披露運營(yíng)情況或可在一定程度上穩定信心，但個(gè)體行為難扭轉市場(chǎng)情緒，未來(lái)需要重點(diǎn)關(guān)注價(jià)值凸顯后自我修正、經(jīng)濟基本面預期改善帶來(lái)的情緒提振，密切關(guān)注業(yè)績(jì)基本面的修復情況，如高速公路車(chē)流量、產(chǎn)業(yè)園、物流園出租、租金增長(cháng)情況等，業(yè)績(jì)不及預期品種最容易受沖擊。

啟示

近日調整提醒投資人思考公募REITs估值定價(jià)，類(lèi)債但也有類(lèi)股性和信用屬性；二級波動(dòng)導致REITs上市初期炒作效應難再現；但悲觀(guān)情緒或也引發(fā)“超跌”，尤其對破凈較多、分紅完成預期較高的項目，長(cháng)期資金可逐步關(guān)注。

另外，二級市場(chǎng)遇冷也會(huì )影響一級，部分原始權益人可能推遲發(fā)行進(jìn)展，存續REITs擴募計劃也受到影響。

公募REITs這一新興市場(chǎng)要進(jìn)一步健康發(fā)展，還需要引導更多長(cháng)期資金參與配置，項目端也會(huì )經(jīng)歷“大浪淘沙”，更多優(yōu)質(zhì)、符合市場(chǎng)偏好的資產(chǎn)將會(huì )留下；供需共同改善，將助REITs長(cháng)期發(fā)展。

本文作者：張繼強、文晨昕、王曉宇，來(lái)源：華泰證券，原文標題：《固定收益: 公募REITs為何持續下跌？》

張繼強持證編號 S0570518110002?

文晨昕持證編號：S0570520110003?

王曉宇持證編號：S0570122070156

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