近期公募REITs市場(chǎng)表現有點(diǎn)慘。? ? ? ?

相比起去年REITs還受到資金追捧，紛紛溢價(jià)，成為市場(chǎng)的明星，今年“畫(huà)風(fēng)”突變，二級市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)持續加大，目前多只收盤(pán)價(jià)逼近歷史最低水平，更有近半數產(chǎn)品已經(jīng)“破發(fā)”。? ? ?

市場(chǎng)從過(guò)熱轉向過(guò)度調整，這個(gè)時(shí)間差還不到一年。? ? ?

(資料圖片僅供參考)

中國基金報記者采訪(fǎng)多位業(yè)內人士表示，由于公募REITs流通盤(pán)偏小，本身就容易出現二級市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)劇烈的情形，再加上近期接連調整或觸發(fā)部分機構止損離場(chǎng)，且買(mǎi)盤(pán)力量偏弱，導致市場(chǎng)單邊下跌。? ?

不過(guò)，多位人士認為，當前市場(chǎng)調整已使REITs產(chǎn)品價(jià)值顯現，積極看好中國公募REITs的發(fā)展，也對后期二級市場(chǎng)的表現保持樂(lè )觀(guān)心態(tài)。

二級市場(chǎng)連續調整 多只公募REITs“破發(fā)”

公募REITs二級市場(chǎng)表現在經(jīng)歷短暫的量?jì)r(jià)齊升后，近期又迎來(lái)持續數周的回調，并一度呈現縮量下跌態(tài)勢。

據Wind統計顯示，截至6月5日，中證REITs指數今年以來(lái)累計跌幅達到18.34%。27只公募REITs中，有14只二級市場(chǎng)價(jià)格跌幅超過(guò)10%，更有產(chǎn)品跌幅超過(guò)20%，其中，產(chǎn)業(yè)園、高速等底層資產(chǎn)跌幅靠前。

僅6月5日當天，就有24只一個(gè)交易日內跌幅超過(guò)1%，6只跌幅超過(guò)3%，最大跌幅更是達到7.79%，華潤有巢REIT當日盤(pán)中跌破發(fā)行價(jià), 距離其上市還不到半年。另?yè)袊饒笥浾叽致越y計，截至5日收盤(pán)，已有13只跌破發(fā)行價(jià)。

今年以來(lái)跌幅最大前20：

值得一提的是，隨著(zhù)公募REITs大跌，部分產(chǎn)品折價(jià)率有所抬升。? ?

截至6月5日，全市場(chǎng)27只公募REITs產(chǎn)品平均溢價(jià)率0.32%，較此前大幅下滑，多只產(chǎn)品折價(jià)率超10%以上。

其中，華夏中國交建REIT貼水率超過(guò)33%，平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT貼水率超過(guò)20%，此外，國金中國鐵建REIT、華泰江蘇交控REIT貼水率也超過(guò)了10%。不過(guò)，華安張江光大REIT、中航首鋼綠能REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT等溢價(jià)率依然在10%以上。

截至目前，今年以來(lái)3只REITs產(chǎn)品發(fā)行成立，其中，2月8日上市倉儲物流REITs嘉實(shí)京東倉儲基礎設施REIT，發(fā)行規模17.57億元。3月29日同時(shí)上市兩只能源基礎設施REITs，分別為中信建投國家電投新能源REIT（發(fā)行規模78.40億元）和中航京能光伏REIT（發(fā)行規模29.35億元），另有中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT已于6月5日開(kāi)始發(fā)行。??

從今年3只新品上市首日表現來(lái)看，嘉實(shí)京東倉儲基礎設施REIT、中航京能光伏REIT首日漲幅均超10%，中信建投國家電投新能源REIT首日漲幅不到2%，但與去年下半年動(dòng)輒20%以上漲幅相比，整體有所降溫。? ?

流通盤(pán)小及部分機構止損離場(chǎng) 導致市場(chǎng)大幅波動(dòng)? ? ??

究竟是什么引發(fā)了REITs產(chǎn)品的調整？不少人士認為，連續調整或觸發(fā)部分機構止損離場(chǎng)等成為主要是觸發(fā)因素。? ? ??

一位業(yè)內人士分析表示，一方面，部分公募REITs2022年及2023年一季度運營(yíng)情況表現不及預期，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)負面信息被過(guò)度解讀，在市場(chǎng)下行期間觸發(fā)部分投資人止損線(xiàn)、悲觀(guān)情緒向其他REITs產(chǎn)品擴散等。另一方面，目前公募REITs投資人的結構仍以機構投資人為主，缺少增量資金入場(chǎng)，較為趨同的投資行為導致下行的效應被放大。? ? ?

“拉長(cháng)投資周期來(lái)看，REITs的二級市場(chǎng)價(jià)格會(huì )圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況、分紅情況、宏觀(guān)市場(chǎng)等基本面因素而波動(dòng)，長(cháng)期看市場(chǎng)價(jià)格不會(huì )過(guò)多偏離實(shí)際資產(chǎn)公允價(jià)值，二級市場(chǎng)價(jià)格會(huì )表現為向產(chǎn)品內在價(jià)值回歸?！鄙鲜鰳I(yè)內人士認為，目前市場(chǎng)情緒并沒(méi)有出現明顯扭轉，投資者關(guān)注短期收益與機構考核方式的短期化仍是市場(chǎng)不穩定的因素。? ? ?

先鋒瑞馳基金投資總監陳海濤表示，2023年以來(lái)REITs市場(chǎng)普跌，概括起來(lái)主要有四方面原因：? ? ? ?

第一、底層資產(chǎn)類(lèi)別的影響。目前REITs普遍以基礎設施資產(chǎn)作為標的底層資產(chǎn)，收入結構雖然穩定、但彈性相對較弱，且賽道雖然清晰但收入類(lèi)別也是唯一的，因此在目前市場(chǎng)環(huán)境下受到一定影響，從而形成市場(chǎng)對的負面預期；? ? ? ?

第二、宏觀(guān)經(jīng)濟修復預期的影響。國內1-4月規模以上工業(yè)企業(yè)利潤同比下滑20%、4月制造業(yè)PMI指數重回50的榮枯線(xiàn)以下、波羅的海干散貨指數年內一直處于歷史低位徘徊等數據，對于REITs市場(chǎng)整體預期、尤其是工業(yè)園/港口物流等周期相關(guān)度強的行業(yè)標的現金流預期形成了一定影響；? ?

第三、投資者結構相對單一。目前REITs市場(chǎng)中主要以保險、銀行理財等持牌機構為主，而對應的資產(chǎn)投資管理部門(mén)又大都以固收部門(mén)為主，投資策略與估值體系相對雷同，在后臺風(fēng)控標準上對于風(fēng)險止損的要求也可能過(guò)高，故形成市場(chǎng)齊漲齊跌以及標的破位后的多殺多現象；? ? ?

第四、REITs在上市初期由于短期供需關(guān)系、2022年大類(lèi)資產(chǎn)的收益率差、政策紅利等外部因素合力刺激，受到投資者高度追捧，導致各類(lèi)項目估值過(guò)熱抬升，提前透支了后續市場(chǎng)增長(cháng)。而隨著(zhù)前期牛市行情的結束，疊加宏觀(guān)等短期外圍干擾因素，因此出現調整。? ? ??

國金中國鐵建REIT相關(guān)負責人表示，年初至今，部分公募REITs產(chǎn)品二級市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，主要是因為二級市場(chǎng)投資者類(lèi)型相對單一，主要以機構投資者為主，針對公募REITs產(chǎn)品的投資和預警決策趨同，加之二級市場(chǎng)流動(dòng)性不足導致。? ? ??

“由于公募REITs流通盤(pán)偏小，本身就容易出現二級市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)劇烈的情形，再加上近期接連調整或觸發(fā)部分機構止損離場(chǎng)，且買(mǎi)盤(pán)力量偏弱，導致市場(chǎng)單邊下跌?！?另一位市場(chǎng)人士也表示。? ? ? ? ?

中航基金認為，二級市場(chǎng)的波動(dòng)反映了市場(chǎng)情緒。受宏觀(guān)經(jīng)濟變動(dòng)、資本市場(chǎng)下行等多重因素影響，投資者的預期和投資行為發(fā)生變化，導致REITs二級市場(chǎng)短期價(jià)格有所波動(dòng)。此外，當前公募REITs市場(chǎng)成交清淡，跟投資者結構單一也有關(guān)系，希望未來(lái)在政策鼓勵下，會(huì )有更多長(cháng)期資金入市。? ? ??

不過(guò)，中航基金指出，REITs是具有長(cháng)期穩定分紅特征的產(chǎn)品，從長(cháng)期來(lái)看，決定REITs二級市場(chǎng)上漲的主要動(dòng)力是底層資產(chǎn)的質(zhì)量和項目運營(yíng)管理的質(zhì)量，因此，長(cháng)期盈利能力和主動(dòng)管理能力的加強才是核心。? ??

另有保險機構投資者表示，目前公募REITs流通盤(pán)較小，單只流通盤(pán)基本都在10億以?xún)?，導致二級市?chǎng)價(jià)格的波動(dòng)更為劇烈。市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，在資金的追逐中容易形成較高溢價(jià)，市場(chǎng)擔憂(yōu)加大時(shí)，往往資金的搶跑也容易形成高折價(jià)，因此，短期內的高溢價(jià)或高折價(jià)可以用流動(dòng)性解釋。但是長(cháng)期還是需要向基本面尋求答案。? ? ? ??

中信證券研報顯示，今年以來(lái)的REITs市場(chǎng)行情可以分為三個(gè)階段：1-2月份，隨著(zhù)公募REITs四季報發(fā)布和債市調整結束，市場(chǎng)圍繞公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況以及未來(lái)修復預期濟寧交易，疊加相對穩定的利率環(huán)境，市場(chǎng)出現量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢；3月以來(lái)，隨著(zhù)利好因素逐步消化，以及強預期和弱現實(shí)之間的矛盾，公募REITs市場(chǎng)有所回踩；4月以來(lái)，在2023年一季報披露、多只REITs陸續分紅、REITs解禁等多重因素影響下，投資者情緒低迷，市場(chǎng)出現縮量下跌態(tài)勢，一定程度上或表明接連的調整或觸發(fā)部分機構止損離場(chǎng)，同時(shí)買(mǎi)盤(pán)力量偏弱。

調整已使REITs產(chǎn)品價(jià)值顯現? ??

不少人士認為，REITs目前調整，已讓此類(lèi)產(chǎn)品長(cháng)期價(jià)值逐漸顯露。? ? ? ??

“公募REITs是一種不同于現金、股票、債券的新產(chǎn)品，收益現金流、分紅較為穩定，理論上價(jià)格波動(dòng)應相對較??；從實(shí)際情況看，我國公募REITs市場(chǎng)處于發(fā)展初期，市場(chǎng)關(guān)注度較高，相關(guān)制度安排還有待市場(chǎng)進(jìn)一步檢驗，疊加外部環(huán)境等各種因素影響，可能發(fā)生局部交易熱度較高、限售股解禁影響流動(dòng)性、底層資產(chǎn)受到超預期因素的影響導致價(jià)格波動(dòng)等情況?！?業(yè)內人士表示，未來(lái)，隨著(zhù)公募REITs市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大以、配套制度的不斷完善、多空平衡機制的展開(kāi)、ETF及相關(guān)衍生品的發(fā)展，上述市場(chǎng)發(fā)展的短期因素將有望得到改善。?

他還表示，目前，隨著(zhù)國內市場(chǎng)經(jīng)濟活動(dòng)穩步復蘇，基于基礎資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類(lèi)型板塊有望迎來(lái)基本面的復蘇，加之產(chǎn)品價(jià)格因近期市場(chǎng)下探現已處在價(jià)值洼地區間產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著(zhù)后續業(yè)績(jì)逐步修復，長(cháng)期投資價(jià)值將逐步顯現。? ? ?

先鋒瑞馳基金投資總監陳海濤也表示，REITs具有資產(chǎn)賽道清晰、管理透明、資產(chǎn)生命周期成熟穩定、分紅法定、兼具成長(cháng)彈性等特征。以產(chǎn)權類(lèi)REITs為例，2023年全部產(chǎn)權類(lèi)REITs的市價(jià)分紅率中位數已經(jīng)提升至4.3%左右，隨著(zhù)價(jià)格的下跌，隱含分紅率會(huì )得到進(jìn)一步提升，而相比目前10年國債收益率已徘徊在2.7%以下，更體現出收益率的優(yōu)勢。? ?

陳海濤還表示，從歷史上看，每一類(lèi)資產(chǎn)市場(chǎng)都曾經(jīng)歷過(guò)若干次至暗時(shí)刻，但也總是會(huì )有堅定的買(mǎi)家在至暗時(shí)刻去抄底、賺得超額利潤，這一點(diǎn)絕不以短期市場(chǎng)情緒為左右。??

“在市場(chǎng)情緒和做空動(dòng)能釋放完畢后，預計REITs市場(chǎng)將以估值修復+業(yè)績(jì)彈性結合邏輯為主，同時(shí)經(jīng)過(guò)這次市場(chǎng)洗禮，投資者更應重視在面對市場(chǎng)消極沖擊下具備較強危機應對能力，以及能真正出臺有力解決措施的不同運營(yíng)機構及管理人的水平差異，在經(jīng)濟恢復節奏相對較緩的環(huán)境下，配置收入邊際改善確定或者行業(yè)景氣度有明顯改善的標的?！?陳海濤表示。? ? ??

“公募REITs的市場(chǎng)表現，基礎資產(chǎn)最為關(guān)鍵。以美國REITs市場(chǎng)為例，已經(jīng)發(fā)行的產(chǎn)品中，2022年年末前十大REITs產(chǎn)品的市值占比近50%，頭部集中效應較為明顯。未來(lái)，隨著(zhù)產(chǎn)品擴募和產(chǎn)品新發(fā)逐漸壯大REITs市場(chǎng)，基礎資產(chǎn)和運營(yíng)管理能力將成為未來(lái)能否獲得投資人認可的關(guān)鍵?！?國金中國鐵建REIT相關(guān)負責人表示,從目前主要估值參數測算以及選取邏輯來(lái)看，大多數項目現金流預測謹慎、折現率選取合理、折現年期取值選取客觀(guān)，整體公募REITs整理估值合理。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)幾輪調整后，部分特許經(jīng)營(yíng)權項目的IRR及現金流分配率大幅提升，運營(yíng)情況良好的基礎設施項目值得關(guān)注。對于投資人而言，需要根據資金長(cháng)短期投資屬性及二級市場(chǎng)風(fēng)險承受能力謹慎選擇投資標的。? ?

上述保險機構投資者也表示，公募REITs核心的關(guān)注點(diǎn)還是現金流的屬性，優(yōu)質(zhì)的現金流能夠對應資產(chǎn)更高的估值，因此在投資的過(guò)程中對行業(yè)和資產(chǎn)會(huì )給予更高的關(guān)注。目前比較看好的領(lǐng)域還是包括物流、IDC、新能源等契合國家未來(lái)發(fā)展方向的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。個(gè)人投資人參與公募REITs，要注意分辨REITs是否有堅實(shí)的基本面支撐，精選資產(chǎn)質(zhì)量更好的REITs項目進(jìn)行投資，不要盲目跟風(fēng)。??

中信證券也認為，經(jīng)過(guò)前期調整后，當前公募REITs估值性?xún)r(jià)比可觀(guān)，二級市場(chǎng)價(jià)值已現。展望下半年，中信證券表示，在公募REITs投資框架不斷完善、估值體系逐步建立的背景下，REITs市場(chǎng)或存在多元化的投資機會(huì )。投資者對于公募REITs2023年二季報的表現逐步形成預期，疊加交易量的復蘇，公募REITs二級市場(chǎng)或將迎來(lái)估值修復行情?？紤]到產(chǎn)權REITs 的交易邏輯相對清晰，預計其或率先迎來(lái)修復。? ? ?

具體到板塊層面，建議重點(diǎn)關(guān)注業(yè)績(jì)相對穩定且擴募/Pre-REITs等邏輯更為清晰的倉儲物流REITs、抗周期性較強的保障房REITs、以及部分業(yè)績(jì)相對穩定的產(chǎn)業(yè)園區REITs。特許經(jīng)營(yíng)權REITs方面，對于長(cháng)期資金而言，上半年持續的回調后相關(guān)標的的性?xún)r(jià)比已經(jīng)凸顯。隨著(zhù)監管和信披制度的不斷完善，特許經(jīng)營(yíng)權REITs的投資者在計算分紅時(shí)的“本息”部分料將有更多參考，進(jìn)而助推特許經(jīng)營(yíng)權的填權效應。?

基金管理人、原始權益人啟動(dòng)“自購”模式

在市場(chǎng)調整背景下，今年以來(lái)，已有多只公募REITs被增持，來(lái)激活市場(chǎng)信心。

5月25日，華安基金宣布使用固有資金不超過(guò)3000萬(wàn)元，增持華安張江光大園REIT基金份額。公告顯示原因是基于對該基金及基礎設施項目未來(lái)發(fā)展前景的信心、和長(cháng)期投資價(jià)值的認可，以及支持該基金持續、穩定、健康發(fā)展。

而此前，華夏基金發(fā)布公告，稱(chēng)公司將以不超過(guò)3000萬(wàn)元固有資金投資華夏中國交建REIT，并持有不少于6個(gè)月。4月26日，華夏中國交建REIT發(fā)布的增持進(jìn)展公告透露，中交資本已累計增持該基金份額891.74萬(wàn)份，累計增持金額超過(guò)7240萬(wàn)元，還可以增持不超過(guò)308.26萬(wàn)份。

此外，中信建投基金也在5月6日、5月9日發(fā)布增持計劃。6月1日，中信建投國家電投新能源REIT發(fā)布的增持進(jìn)展公告透露，截至2023年5月31日，江蘇公司及百瑞信托合計累計增持份額4,583,025份，占該基金已發(fā)行份額總數的0.58%，占增持計劃擬增持份額的9.55%；江蘇公司及百瑞信托合計持有本基金基金份額276,583,025份，占該基金已發(fā)行份額總數的34.57%。

此外，6月2日晚間，上交所網(wǎng)站披露中金普洛斯REIT、華安張江光大園REIT發(fā)售情況報告書(shū)；深交所也發(fā)布了博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng )新鹽田港REIT的基金合同更新以及發(fā)售情況報告書(shū)，對基金擴募募集情況進(jìn)行公示，首批四家公募旗下公募REITs擴募凈認購金額超50億元，圓滿(mǎn)完成擴募發(fā)售工作。

業(yè)內人士對REITs產(chǎn)品后續較有信心，認為自公募REITs試點(diǎn)以來(lái)，監管部門(mén)及地方政府陸續出臺多項政策以鼓勵REITs相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展，政策內容涵蓋資產(chǎn)前期培育、項目盡調、發(fā)行上市、資產(chǎn)運營(yíng)、二級市場(chǎng)交易、擴募等多個(gè)環(huán)節，市場(chǎng)機構也在積極探索實(shí)踐從Pre-REITs到公募REITs之路。未來(lái)，在監管政策的指導下，公募REITs前后端投融資鏈條有望進(jìn)一步打通，不同環(huán)節的參與主體、資金來(lái)源、參與形式等也將有望百花齊放。

本文作者：方麗 孫曉輝，本文來(lái)源：中國基金報，原文標題：《罕見(jiàn)大跌，大面積“破發(fā)”！發(fā)生了什么？》?

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