5月，上海二手房單月成交量回落至1.53萬(wàn)套。部分溢價(jià)較多的學(xué)區房板塊成交價(jià)格回到了2019年。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，雖然成交量下滑，但環(huán)比降幅收窄，此外，考慮到存在五一假期出游的影響，成交量下降也情有可原，目前成交水平仍維持在1.5萬(wàn)套的榮枯線(xiàn)以上。

二手房掛牌活躍

6月7日，據上海鏈家研究院的監控數據顯示，5月份，上海全市共成交二手房1.53萬(wàn)套，環(huán)比下降13%，成交金額510億元，環(huán)比下降16%，套均總價(jià)332萬(wàn)元/套，環(huán)比下降4%，成交均價(jià)40147元/平，環(huán)比下降3%。

【資料圖】

從鏈家的帶看和成交數據來(lái)看，雖然5月份整體下滑明顯，但近兩周的周度帶看和成交保持平穩，暫未出現進(jìn)一步的下滑。

楊雨蕾提到，周度新增客戶(hù)量雖存在波動(dòng)，但基本能夠維持在一個(gè)不算低的區間，相當于2021年末至2022年初的水平，說(shuō)明目前市場(chǎng)主要是觀(guān)望情緒相對濃厚，需求端不存在枯竭的情況。新增掛牌量依然平穩甚至有所下降，并不存在大量拋售的情況。雖然庫存量有增加，但主要是因為去化節奏放緩所致，屬于合理情況。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，根據上海中原地產(chǎn)的監測數據，目前每周的二手房掛牌新增量大概在1.3萬(wàn)套左右，在市場(chǎng)活躍時(shí)期，如2015年、2016年以及2021年均出現過(guò)1.3萬(wàn)套左右的新增掛牌量，只是持續時(shí)間比較短。從今年的情況來(lái)看，2月以后，除假期外，每周的二手房新增掛牌量均維持在1.3萬(wàn)套左右，與以往每周新增掛牌量1萬(wàn)套左右相比，目前二手房掛牌量較為活躍。

房東建300人中介微信群賣(mài)房

從整體樓市成交均價(jià)來(lái)看，由于成交量存在下滑，導致價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，降價(jià)的房源有所增加。

根據中指研究院數據，5月，上海二手住宅市場(chǎng)成交活躍度下滑，掛牌量仍處高位，業(yè)主心理預期松動(dòng)，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續三個(gè)月收窄，5月漲幅為0.07%。

楊雨蕾認為，若后續成交量繼續低位徘徊，那么急于置換的房東或以?xún)r(jià)換量，對于目前仍不算低的房?jì)r(jià)水平來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格有一定的下降空間，但大幅調整的可能性較低。

也有賣(mài)家積極組建微信群加速房源買(mǎi)賣(mài)。據北蔡一經(jīng)紀人介紹，有房東組建微信群，拉入近300名中介人員幫助其賣(mài)房?！斑@套房子是大華錦繡華城十五街區的一房，原掛牌價(jià)是730萬(wàn)元，最終成交價(jià)格680萬(wàn)元?！?/p>

這名經(jīng)紀人表示，業(yè)主為了促成賣(mài)房，幾乎加遍了周邊所有中介門(mén)店的經(jīng)紀人，拉群方便同步看房和價(jià)格信息。

上海浦東北蔡板塊一經(jīng)紀人提到，目前，市場(chǎng)上的買(mǎi)家主要分兩種心態(tài)，一種認為房?jì)r(jià)還有下降的空間，選擇繼續觀(guān)望；另一種認為目前是撿漏抄底的好時(shí)機，積極砍價(jià)達到心理預期并買(mǎi)入。因此，客戶(hù)咨詢(xún)量保持平穩。

從議價(jià)空間來(lái)看，上述北蔡經(jīng)紀人稱(chēng)，對比今年2月份，一些區域比較好的次新小區，降幅在5%至10%左右，一些房齡偏大的樓盤(pán)，降幅在10%至20％。

業(yè)內人士認為，上海二手房市場(chǎng)雖然有所回落，但市場(chǎng)總有起伏，總體來(lái)說(shuō)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還是相對健康的。

部分學(xué)區房?jì)r(jià)格回到四年前

上海浦東梅園板塊一經(jīng)紀人告訴澎湃新聞，“目前，市場(chǎng)觀(guān)望的情緒很濃，我已經(jīng)開(kāi)始做租賃單渡過(guò)難關(guān)了?！?/p>

據上述經(jīng)紀人反饋，目前二手房掛牌量明顯增加，但消化速度又不夠，如果房東想要出手就必須降價(jià)?！澳壳耙恍┰敢饨祪r(jià)的業(yè)主都是為了著(zhù)急打新或者置換，雖然說(shuō)市場(chǎng)下行，但只要價(jià)格足夠有吸引力，房子還是能賣(mài)掉?！币悦穲@板塊為例，板塊內每周新增掛牌量約在十幾套，但月度成交僅兩三單。因此，掛牌量持續增加的情況下，業(yè)主只能降價(jià)出售。

以梅園三街坊一套房源為例，5月份，該小區成交了一套29.42平方米的一房，成交價(jià)為460萬(wàn)元，此前市場(chǎng)好的時(shí)候成交價(jià)曾達到520萬(wàn)元左右。

梅園二、三、四街坊對口的學(xué)校是上海一梯隊的福山外國語(yǔ)小學(xué)以及建平中學(xué)西校，被稱(chēng)為“雙學(xué)區”，由于對口的學(xué)區資源優(yōu)勢明顯，引來(lái)眾多重視教育資源的購房者入手。

據板塊內經(jīng)紀人介紹，該學(xué)區房的成交價(jià)格已跌回4年前。

從2021年上海中考改革新政落地后，上海學(xué)區房炒作之風(fēng)就開(kāi)始緩慢踩剎車(chē)。伴隨著(zhù)一系列政策的落地，學(xué)區房量?jì)r(jià)從高位不斷回落，而目前，水分再次被擠出。

置換二手房“打新”成重要消費目的

從今年前5個(gè)月的累計成交來(lái)看，根據鏈家數據，今年前5個(gè)月二手房成交8.4萬(wàn)套，同比增長(cháng)105%，主要原因為去年二季度受疫情影響，樓市成交暫停。不過(guò)即使不考慮去年同期情況，今年成交也好于2020年的同期水平。

盧文曦提到，今年2月至3月，上海二手房市場(chǎng)出現了季節性反彈，經(jīng)過(guò)反彈后，目前市場(chǎng)回歸到相對穩定的交易量。同時(shí)，隨著(zhù)市場(chǎng)成交量下降，市場(chǎng)上觀(guān)望的心態(tài)開(kāi)始增加。從市場(chǎng)目前的情況來(lái)看，預計還是會(huì )呈現反復震蕩的行情，6月份、7月份仍是傳統的淡季，成交量仍會(huì )縮量，成交量預計會(huì )在8月、9月有所反彈。

分區域來(lái)看，5月份，成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。從環(huán)比來(lái)看，僅金山和奉賢環(huán)比為正增長(cháng)，其余區域環(huán)比下跌，跌幅最大的為青浦、浦東和松江。2023年前5個(gè)月，成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。

分板塊來(lái)看，5月份板塊銷(xiāo)量TOP5為南橋新城、周康、金山新城、嘉定主城區和徐匯中心。

從成交總價(jià)段來(lái)看，5月份600萬(wàn)元以下的占比88.9%，較4月份增加了0.4個(gè)百分點(diǎn)。今年前5個(gè)月，300萬(wàn)元以上的成交占比增加，其中，400萬(wàn)-600萬(wàn)元的占比11.9%，增加了1.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，300萬(wàn)-400萬(wàn)元、600萬(wàn)-800萬(wàn)元、1000萬(wàn)元以上等總價(jià)段的占比各增加了0.7個(gè)百分點(diǎn)。而300萬(wàn)元以下的占比61.1%，減少了3.9個(gè)百分點(diǎn)。

盧文曦指出，近期二手房市場(chǎng)出現降溫現象，而且比新房市場(chǎng)更明顯，目前還是以置換“打新”（編者注：購買(mǎi)性?xún)r(jià)比較高的新房）為重要的消費，二手房交易節奏放緩后，也開(kāi)始慢慢影響到新房的交易速度。因此，即便后續新房供應有所增加，市場(chǎng)的反彈高度也比較有限。

本文作者：計思敏，本文來(lái)源：澎湃新聞，原文標題：《5月上海二手房成交回落：掛牌活躍，置換打新成重要消費目的》

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