會(huì )議表述中提及的幾項措施均有一定改善空間。其中，最引人關(guān)注的部分就是對于“認房認貸”政策的調整，據我們統計目前我國32個(gè)超高/高能級城市中仍有20城對“無(wú)房有貸款記錄”家庭執行的最低首付比例高于其對“無(wú)房無(wú)貸款記錄”家庭（“純剛需”）的執行標準，如果全部城市均從“認房認貸”調整為“認房不認貸”，則“無(wú)房有貸款記錄”家庭的首付比例下調空間約為13個(gè)百分點(diǎn)，其中多數城市的下調空間為10個(gè)百分點(diǎn)，相關(guān)政策如有所落實(shí)，或將對“賣(mài)一買(mǎi)一”、“賣(mài)舊買(mǎi)新”的改善需求釋放有所支持，符合國家政策初衷。

除此之外，在首套住房首付比例下調方面，也尚有一定的政策空間。盡管目前32個(gè)超高/高能級城市中僅北京、上海的純剛需家庭仍適用35%的首付比例，比最低要求高5個(gè)百分點(diǎn)，其他城市均已降低到最低標準，即限購城市30%、非限購城市20%；但考慮到其中28個(gè)城市仍是限購城市，如果按照過(guò)去一年多以來(lái)各地在“因城施策”框架下對限購范圍的微調思路，各地仍可以按照實(shí)際供需情況對限購范圍做一定合理調整，也可能在部分區域內改善居民家庭的住房支付能力。

再次，在改善性住房換購稅費減免方面，2022年9月30日，財政部和稅務(wù)總局曾發(fā)文對“出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場(chǎng)重新購買(mǎi)住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠”，此前該優(yōu)惠的執行期限截至2023年末，如果該優(yōu)惠政策有所延期，或也對需求端有一定支撐。增值稅優(yōu)惠方面，目前超高/高能級城市中多數城市都已執行“滿(mǎn)二”住房免征政策，僅4個(gè)城市仍執行“滿(mǎn)五”住房免征政策，或存在一定優(yōu)化空間。

最后，房貸利率方面，目前百城首套和二套房貸利率分別是3.90%和4.81%，均為歷史最低，其中一線(xiàn)城市平均分別為4.50%和5.03%，其余城市平均分別為3.88%和4.80%，頭部城市的下調空間較大。

我們認為上述政策調整如落地或將對新房銷(xiāo)售有所提振。本次會(huì )議所提及的政策類(lèi)型均對居民購房需求有較為直接的影響，如果落地或將對新房銷(xiāo)售有所提振；考慮到目前政策思路仍是以因城施策為主，后續各地政策或陸續落地，最終涉及的城市能級和政策力度可持續關(guān)注，我們此前在年度和半年度策略中提出的銷(xiāo)售溫和復蘇的可見(jiàn)性增強。然而，考慮到從政策落地、銷(xiāo)售改善傳導至拿地上量、開(kāi)工投資提振仍存在一定時(shí)滯，并受到諸如核心區位土地供應節奏等外生因素的擾動(dòng)，年內投資改善速度、幅度或慢于、弱于銷(xiāo)售，但中長(cháng)期也會(huì )有一定提振效果。

我們繼續看多兩市地產(chǎn)股的相對與絕對收益表現，提示接下來(lái)beta與alpha兩個(gè)層面的催化劑。近期政治局會(huì )議、住建部倪虹部長(cháng)表態(tài)等指向接下來(lái)以高線(xiàn)級城市對剛需和改善需求支持措施的進(jìn)一步細化與空間打開(kāi)，對應于市場(chǎng)景氣度企穩、回暖的概率提升，這將對投資者預期及風(fēng)險偏好整體提供支撐。此外，臨近業(yè)績(jì)期，開(kāi)發(fā)商中期財報雖然各項指標仍處筑底階段，但存在局部亮點(diǎn)。

我們預計部分中型央國企和優(yōu)質(zhì)民企中期業(yè)績(jì)將實(shí)現20%以上的積極增長(cháng)；部分土儲和操盤(pán)力扎實(shí)的房企中期業(yè)績(jì)將實(shí)現0-10%正增長(cháng)。進(jìn)一步地，在金融機構風(fēng)偏整體不高的情況下，上半年財務(wù)壓力相對可控的房企（如頭部央國企、優(yōu)質(zhì)民企）享受到資金資源的進(jìn)一步傾斜，我們預計其至中期杠桿率水平和平均融資成本均有望穩中趨降。

最后，兩市地產(chǎn)股當前估值、倉位仍低。慮及供給側改革的長(cháng)趨勢，接下來(lái)3-6個(gè)月維度推薦1）均好型央國企（或類(lèi)資質(zhì)）中的彈性標的；2）景氣復蘇階段可關(guān)注優(yōu)質(zhì)非國企夯實(shí)財務(wù)至重回穩健發(fā)展的機遇。

穩健型房地產(chǎn)服務(wù)標的有望持續兌現增長(cháng)。我們預計穩健型標的1H23凈利潤同比增長(cháng)20-30%左右，而2023-2024全年亦有望維持20%-30%的利潤增速，主要考慮到相關(guān)標的仍處于成長(cháng)周期，持續受益于基礎物管、商業(yè)運營(yíng)等主要業(yè)務(wù)的持續份額擴張，以及綜合管理效率提升帶來(lái)的盈利能力改善。

在結構轉型期與債務(wù)周期調整期，穩地產(chǎn)的重要性上升。我們正處于本世紀以來(lái)增長(cháng)動(dòng)能的第三次切換，從1999-2008年的人口紅利與出口驅動(dòng)，到2009-2018年的金融周期（房?jì)r(jià)與信貸）渠道，再到下個(gè)階段的TFP與創(chuàng )新驅動(dòng)。但在新舊動(dòng)能轉換期，新經(jīng)濟乘數尚不大，乘數較大的傳統經(jīng)濟仍需適當支持，以實(shí)現穩增長(cháng)的目標。同時(shí)，美歐日金融周期下行調整都經(jīng)歷了房?jì)r(jià)大幅下跌，并帶來(lái)了系統性金融風(fēng)險以及私人部門(mén)資產(chǎn)負債表衰退，是疾風(fēng)驟雨式的調整，1970年以來(lái)國際上22次房地產(chǎn)危機后都出現了對經(jīng)濟較長(cháng)和較深的影響 。2022年我國居民凈資產(chǎn)也出現了波動(dòng)，穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)必要性較大，對于穩定私人部門(mén)資產(chǎn)負債表、提振消費與投資、防范金融風(fēng)險、緩解地方收支壓力都有較大的意義。

我們也要注意到，居民資產(chǎn)負債表問(wèn)題本質(zhì)上是負債問(wèn)題，因為負債是因、資產(chǎn)是果。通過(guò)提升杠桿、推升資產(chǎn)價(jià)格來(lái)改善居民資產(chǎn)負債表的可持續性，沒(méi)有通過(guò)財政擴張、降低居民杠桿來(lái)改善居民資產(chǎn)負債表的可持續性那么強。因此，在需求下行大趨勢下，地產(chǎn)政策或托而不舉，避免強刺激推升新一輪房?jì)r(jià)大幅上漲、給未來(lái)帶來(lái)更大的問(wèn)題。

我們認為供需政策均有空間，穩需求方面，重點(diǎn)城市的五限放松仍可深化，強二線(xiàn)首付比下調仍可推廣，存量房貸利率下調亦可加快推進(jìn)；促供給方面，金融16條部分政策延期，對頭部民企的再融資或仍將加大支持；穩投資方面，加快保障性租賃住房建設，“盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)”可能成為來(lái)源之一，城中村改造加快推進(jìn)或將溫和提振投資，但與之前棚改、舊改不同的是，節奏將穩妥，突出公益屬性，資金更多元，或非銷(xiāo)售回款單一平衡模式，租賃收入、停車(chē)場(chǎng)、商鋪等經(jīng)營(yíng)性收入或都將成為資金來(lái)源。

本文作者：中金張宇團隊，本文來(lái)源：中金點(diǎn)睛，原文標題：《近期房地產(chǎn)政策積極變化聯(lián)合解讀》

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