核心觀(guān)點(diǎn)：

1、房炒的年代肯定是結束了，對于年輕人來(lái)講，如果這個(gè)東西結束了，你又有房子住，那房子（的投資），自然也就不需要再去考慮。

(資料圖片)

2、本質(zhì)上來(lái)講，房地產(chǎn)政策是一個(gè)加速器，是兜底的作用。

真正支撐房地產(chǎn)背后的是人口、收入、杠桿，這三大因素對于中國來(lái)講可能都進(jìn)入到了一個(gè)系統性轉折。

它也不會(huì )再回到10年前“一刺激就像點(diǎn)了炮仗一樣”的年代。

3、巴菲特選擇在日本投資，從表面上看投的是日本商社，本質(zhì)上，持有這幾大商社的背后是持有這40年日本在海外累積起來(lái)的全球資產(chǎn)。

另一方面，長(cháng)久角度看，日本可能要從過(guò)去的30年主要依靠海外資產(chǎn)來(lái)支撐的模式開(kāi)始發(fā)生變化了，即日本可能也從大周期里要逐漸調整出來(lái)。

這時(shí)日本的資產(chǎn)，日本計價(jià)的本幣資產(chǎn)可能就是一個(gè)比較低的洼地。

4、它（美國）沒(méi)有衰退，這一點(diǎn)我覺(jué)得是很多人是有一個(gè)誤區的。過(guò)去40年對于美國的經(jīng)濟結構來(lái)講，它在利率上就養成了大家的一個(gè)慣性思維——加息，美國會(huì )衰退。?

8月10日，在華爾街見(jiàn)聞大師課和今日頭條財經(jīng)推出的“財富新說(shuō)”特別節目上，東北證券首席經(jīng)濟學(xué)家付鵬作出了上述分析和判斷。

以下是投資作業(yè)本（微信ID：touzizuoyeben）整理的精華內容，分享給大家：

房炒時(shí)代結束，剛需從來(lái)不是偽命題

問(wèn)：年輕人普遍擔心房?jì)r(jià)下跌，現在適合他們買(mǎi)房嗎？

付鵬：因人而異。

首先第一點(diǎn)，年輕人買(mǎi)房擔心價(jià)格下跌，那買(mǎi)房的目的是為了什么，你如果是為了住，為了結婚，為了安家、安居樂(lè )業(yè)不得不去選擇，這個(gè)價(jià)格是沒(méi)得去選的，那價(jià)格下跌怎么著(zhù)？?jì)r(jià)格下跌，就不去買(mǎi)嗎，丈母娘同意嗎？

無(wú)論是價(jià)格漲也好，價(jià)格跌也好，你可能都得去選擇，但是運氣好的一點(diǎn)是趕在，我又住了房，價(jià)格又漲了，那我當然happy了。

當然魚(yú)和熊掌都想兼得的年代肯定結束了。如果你說(shuō)，現在也不缺住，我就想把房子當成目前的理財產(chǎn)品，把房子當成一個(gè)投資產(chǎn)品，那房炒的年代肯定是結束了。

對于年輕人來(lái)講，如果這個(gè)東西結束了，你又有房子住，那房子自然也就不需要再去考慮。

問(wèn)：剛需是一個(gè)偽命題嗎？

付鵬：別逗了，剛需怎么能是偽命題的？換句話(huà)說(shuō)以前才是個(gè)偽命題，把自己真正的剛需都隱藏在了投資行為下。

去看房子時(shí)，所有環(huán)節都是房?jì)r(jià)漲還是跌，而忽略了自身住(的功能)。如果看看海外，無(wú)論租房、購買(mǎi)，很大一定程度上是要發(fā)揮住的功能，順帶著(zhù)房?jì)r(jià)能夠上漲，獲得一部分收入，那當然是更好的。

用我的話(huà)說(shuō)，不是說(shuō)原命題是偽命題，而是你一直接受的命題一直是偽命題，現在只不過(guò)是回歸本源而已。

地產(chǎn)政策只是加速器，回不到10年前“一刺激就像點(diǎn)了炮仗”的年代

問(wèn)：如何看待最近出臺的一系列樓市政策？

付鵬：本質(zhì)上來(lái)講，房地產(chǎn)政策是一個(gè)加速器，是兜底的作用。真正支撐房地產(chǎn)背后的是人口、收入、杠桿，這三大因素對于中國來(lái)講可能都進(jìn)入到了一個(gè)系統性轉折。

當然杠桿從2016年就開(kāi)始禁入，收入已經(jīng)存在非常大的預期不穩定了，而人口也不用多說(shuō)。這幾點(diǎn)綜合在一起，現在跟過(guò)去10年都不一樣了。本質(zhì)上，它也不會(huì )再回到10年前“一刺激就像點(diǎn)了炮仗一樣”的年代。

巴菲特投資日本，本質(zhì)是在投日本40年在海外積累的全球資產(chǎn)

問(wèn)：巴菲特為什么要去投資日本股市？

付鵬：首先第一點(diǎn)，巴菲特選擇在日本投資，從表面上看投的是日本商社。但本質(zhì)上你要知道日本商社在過(guò)去的40年，也就是在日本90年房地產(chǎn)泡沫破裂以后，它實(shí)際上伴隨的是日本全球化的發(fā)展。所以這幾大商社的背后實(shí)際上持有的就是這40年日本在海外累積起來(lái)的全球資產(chǎn)。

另外一方面，從更長(cháng)久角度看，日本可能要從過(guò)去的30年主要依靠海外資產(chǎn)來(lái)支撐的模式開(kāi)始發(fā)生變化了，即日本可能也從大周期里要逐漸調整出來(lái)。

那么，這時(shí)日本的資產(chǎn)，日本計價(jià)的本幣資產(chǎn)可能就是一個(gè)比較低的洼地。對于巴菲特來(lái)講，無(wú)論是政治賬還是經(jīng)濟賬，他算完這都是合適的。

當然了我們說(shuō)老頭的投資可能不帶有太強的預期性，我猜他可能是已經(jīng)看到了下一輪全球化，或者下一輪重構的全球化，供應鏈關(guān)系中美日間的分工，所以對于他來(lái)講，他的選擇是一個(gè)多重考慮。

美國沒(méi)有衰退，加息導致衰退是誤區

問(wèn)：美聯(lián)儲加息會(huì )損傷美國經(jīng)濟嗎？

付鵬：它沒(méi)有衰退，這一點(diǎn)我覺(jué)得是很多人是有一個(gè)誤區的，因為過(guò)去40年對于美國的經(jīng)濟結構來(lái)講，它在利率上就養成了大家的一個(gè)慣性思維——加息美國會(huì )衰退。?

但是你要知道這個(gè)本質(zhì)邏輯是在于美國的內部的薪資收入增速是不提高的，所以說(shuō)你的名義利率一旦抬高了以后，那么它的經(jīng)濟的系統性風(fēng)險就會(huì )產(chǎn)生，實(shí)際上這一點(diǎn)就是全球化（造成的）。

但以后美國跟過(guò)去40年是不一樣的，換句話(huà)說(shuō)，在進(jìn)入到逆全球化的過(guò)程中，整個(gè)全球產(chǎn)業(yè)重構了后，對于美國底層居民的薪資收入增速來(lái)講，可以保持相當長(cháng)一段時(shí)間的穩定。

付鵬從業(yè)資格證編號：：S0550120030002

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本文作者：王麗 來(lái)源：投資作業(yè)本

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