中國銀河證券發(fā)布研報稱(chēng)，政策端供需兩側雙管齊下有望助推銷(xiāo)售正式邁入復蘇道路，短期內看好供需兩端政策共振帶來(lái)的板塊修復行情，中長(cháng)期的機會(huì )來(lái)自于拿地利潤率和市占率的提升。2023年行業(yè)供給側出清還未結束，格局在曲折的修復路徑中不斷重塑，政策并不是無(wú)差別托底，房企分化邏輯加強，未來(lái)優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。

建議關(guān)注強信用、厚土儲、優(yōu)布局的全國性布局房企和確定性強的區域性房企：保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬(wàn)科A(000002.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、建發(fā)股份(600153.SH)；母公司穩定經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余(001914.SZ) 、萬(wàn)物云(02602)。

核心觀(guān)點(diǎn)

(相關(guān)資料圖)

一、12月銷(xiāo)售小幅回升，促銷(xiāo)措施初見(jiàn)效

2022年12月，30城新房銷(xiāo)售面積同比增速為-21.98%，環(huán)比增速為23.49%，成交套數同比增速為-26.81%，環(huán)比增速為14.92%，本月成交面積和套數繼續回升，較上月出現明顯環(huán)比改善，但同比下降趨勢仍在延續，未有明顯修復。得益于年末期間各大房企為促進(jìn)銷(xiāo)售去化，保持回款流動(dòng)性，加快推盤(pán)頻次結合推出多樣化營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)活動(dòng)，商品住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)出現小幅翹尾增勢。一線(xiàn)城市呈現較強韌性，二線(xiàn)城市12月份整體漲多跌少，環(huán)比出現明顯回升，城市內部分化格局持續深化，核心二線(xiàn)城市需求出現補償性回升，部分弱二線(xiàn)城市，市場(chǎng)未出現明顯回溫。

二、集中供地走向靈活，核心城市韌性較強

2022年土拍全面收官，無(wú)錫、南京、蘇州等17個(gè)城市完成第四批次集中供地，四輪供地參與率已超80%。17城共計推出210宗地，其中成交199宗地，底價(jià)成交168宗地，底價(jià)成交率達84.42%。除此之外，無(wú)錫、蘇州、南京全年集中供地增加至五輪，武漢則增加至六輪，四城共計推出住宅用地71宗地，其中61宗已成交，底線(xiàn)成交率75%。地方國資在年末供地中的托底作用仍未動(dòng)搖，成都、武漢、蘇州第四批次集中供地中，70%以上的地價(jià)款都是由當地國資平臺所貢獻。房企回歸一二線(xiàn)城市拿地成為主流，而2022年諸多房企所聚焦城市范圍進(jìn)一步收窄，北京、上海、深圳、杭州、廈門(mén)等核心城市成為房企拿地重點(diǎn)關(guān)注地區，土拍市場(chǎng)保持穩定。

三、中央再強調房地產(chǎn)保平穩，重申行業(yè)支柱作用

12月15日-16日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡，再次意味著(zhù)大幅松綁和紓困的目標主要是防范化解金融風(fēng)險，以保主體的方式穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止形成區域性、系統性金融風(fēng)險，讓行業(yè)平穩發(fā)展?！稊U大內需戰略規劃綱要》提出促進(jìn)居住消費健康發(fā)展；堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，探索新的發(fā)展模式，支持居民合理自住需求。表明房地產(chǎn)仍將是中國最大的內需之一，剛性需求、改善性需求、住房租賃需求將是政策重點(diǎn)支持的方面。中央高層明確房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，再次強調房地產(chǎn)的重要性，在當前的市場(chǎng)環(huán)境下更具積極意義，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的修復。預計未來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)政策的優(yōu)化和完善也將更直接和迅速。

投資建議

政策端供需兩側雙管齊下有望助推銷(xiāo)售正式邁入復蘇道路，短期內看好供需兩端政策共振帶來(lái)的板塊修復行情，中長(cháng)期的機會(huì )來(lái)自于拿地利潤率和市占率的提升。2023年行業(yè)供給側出清還未結束，格局在曲折的修復路徑中不斷重塑，政策并不是無(wú)差別托底，房企分化邏輯加強，未來(lái)優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關(guān)注強信用、厚土儲、優(yōu)布局的全國性布局房企和確定性強的區域性房企：保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬(wàn)科A(000002.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、建發(fā)股份(600153.SH)；母公司穩定經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余(001914.SZ) 、萬(wàn)物云(02602)。

風(fēng)險提示

基本面數據恢復不及預期、房?jì)r(jià)超預期下行等風(fēng)險。

本文來(lái)源微信公眾號“中國銀河證券研究”，作者王秋蘅，智通財經(jīng)編輯：陳秋達。

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