過(guò)去的一年，物管行業(yè)面臨著(zhù)諸多挑戰。一方面，大環(huán)境面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力;另一方面，地產(chǎn)困局對物管成長(cháng)性、獨立性形成擾動(dòng)，疫情反復對物管企業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)展、服務(wù)成本、資金回流等造成沖擊，物業(yè)板塊經(jīng)營(yíng)整體承壓。

(資料圖)

行業(yè)波動(dòng)下，作為行業(yè)頭部企業(yè)，世茂服務(wù)(00873)因應此前的戰略布局與調整，實(shí)現向全場(chǎng)景生活服務(wù)商轉型升級，依然于過(guò)去的2022年獲得了營(yíng)收與在管面積的穩步增長(cháng)。

2022年度，世茂服務(wù)發(fā)布截至2022年12月31日止全年業(yè)績(jì)，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入86.37億元，同比增長(cháng)3.5%;在管建筑面積實(shí)現2.62億平方米，同比上升8.8%;合約建筑面積實(shí)現3.41億平方米，同比上升10.8%;毛利潤19.43億元，毛利率為22.5%，保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

總體看，公司堅持戰略定力，并主動(dòng)擁抱行業(yè)變革，于2022全年取得了總收入和管理面積的穩步增長(cháng)，保持了可持續發(fā)展的基本優(yōu)勢。

而展望2023，公司執行董事兼總裁葉明杰對于公司在新一年度的發(fā)展充滿(mǎn)信心，他表示，通過(guò)過(guò)去一年的業(yè)務(wù)聚焦、管理提效、組織瘦身、報表出清等，公司已經(jīng)準備好在2023年能夠輕裝上陣、重新出發(fā)。在2023年新的起點(diǎn)，世茂服務(wù)則將更加關(guān)注利潤和現金流，期望能夠拿出成績(jì)單來(lái)說(shuō)話(huà)。

在葉明杰看來(lái)，危機是時(shí)刻存在的，但有“?！币簿陀小皺C”，如果能把握好“?！敝械摹皺C”，就可以去對沖不確定性，對沖迭代和波動(dòng)、穿越周期，企業(yè)能夠基業(yè)長(cháng)青、彎道超車(chē)。而面對未來(lái)發(fā)展，世茂服務(wù)對公司2023年發(fā)展信心緣何而來(lái)?

多層面實(shí)現“多元化”布局，推動(dòng)長(cháng)期均衡可持續發(fā)展

2020年10月，世茂服務(wù)在香港聯(lián)交所敲鐘掛牌，上市三年以來(lái)，公司對業(yè)務(wù)布局進(jìn)行全方位升級，目前已發(fā)展成為物業(yè)管理服務(wù)、社區增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及城市服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊，實(shí)現由綜合物業(yè)與社區生活服務(wù)提供商向全場(chǎng)景生活服務(wù)商的轉型突破，“多元化”已成為公司的標簽之一。

發(fā)展至今，公司已逐漸在業(yè)務(wù)板塊、服務(wù)業(yè)態(tài)、客戶(hù)類(lèi)型、項目合約結構等各層面均形成了多元化，為公司長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的均衡發(fā)展及業(yè)績(jì)的可持續穩定增長(cháng)提供了更多動(dòng)力。

合約來(lái)源多元化，業(yè)務(wù)獨立性顯成色

一直以來(lái)，物業(yè)管理服務(wù)是世茂服務(wù)最重要的業(yè)務(wù)“壓艙石”，也是其他相關(guān)多元化業(yè)務(wù)的生長(cháng)土壤。

過(guò)去5年，公司核心業(yè)務(wù)實(shí)現多年連續增長(cháng)，隨著(zhù)合約建筑面積與在管建筑面積持續增長(cháng)帶動(dòng)收入增加，公司實(shí)現收入5年復合增長(cháng)率56.1%，作為最核心的利潤來(lái)源為世茂服務(wù)的長(cháng)久發(fā)展提供了最重要基礎和保障。

而其中，公司近年來(lái)在第三方市場(chǎng)競標外拓成績(jì)突出，使得公司收入結構得到了持續優(yōu)化，對母公司的業(yè)務(wù)依賴(lài)度進(jìn)一步降低，獨立發(fā)展能力進(jìn)一步凸顯。

智通財經(jīng)APP了解到，2022年度，在經(jīng)歷上?？偛糠獬侨?、各地封控不斷的情況下，實(shí)現了新增市場(chǎng)競標合約建筑面積4010萬(wàn)平方米，處于行業(yè)前列水平，市場(chǎng)競標實(shí)力顯著(zhù)。

其中，世茂服務(wù)第三方競標成績(jì)穩居行業(yè)前列，全年于第三方市場(chǎng)拓展合約建筑面積占總合約建筑面積的比例提升至37.9%，超越收并購項目，成為世茂服務(wù)最大的面積來(lái)源。數據顯示，世茂服務(wù)在2022年的單方合約面積對應年飽和收入提升4.5元，同比提升19%，市拓質(zhì)量更高。

據年報數據顯示，世茂服務(wù)合約面積達3.41億平方米，其中來(lái)自第三方項目合約面積占比高達77%，優(yōu)異的外拓成績(jì)，為公司未來(lái)全面健康可持續的發(fā)展夯實(shí)了基礎，凸顯發(fā)展韌性。

據平安證券指出，2022年，隨著(zhù)物管行業(yè)在基礎物管拓展方面，外延式并購熱度降低，市場(chǎng)化拓展加速擴張，已成為物企長(cháng)期發(fā)展的核心競爭力。

在市場(chǎng)拓展過(guò)程中，世茂服務(wù)在市場(chǎng)化外拓方面已沉淀出優(yōu)勢，隨著(zhù)公司2023年繼續夯實(shí)業(yè)務(wù)能力，進(jìn)一步提升項目精細化調度、差異化資質(zhì)歸集、多渠道資源挖掘和維護等能力，第三方市場(chǎng)將成為公司未來(lái)實(shí)現均衡及可持續發(fā)展的重要動(dòng)力。

客戶(hù)類(lèi)型、服務(wù)業(yè)態(tài)多元化

不同于多數上市物管企業(yè)，世茂服務(wù)近年來(lái)注重切入細分賽道市場(chǎng)，憑借“橫向一體化”建設戰略，世茂服務(wù)目前在客戶(hù)種類(lèi)方面已實(shí)現全覆蓋。其中，在不斷精進(jìn)住宅物業(yè)增值服務(wù)的同時(shí)，公司還著(zhù)力于在高校、醫院、產(chǎn)業(yè)園等非住宅類(lèi)多元業(yè)態(tài)下做深打透，如今并取得了快速發(fā)展。

智通財經(jīng)APP了解到，在增值服務(wù)方面，公司采取輕資產(chǎn)運作形式，關(guān)注新零售、養老、托育、團餐四大業(yè)務(wù)線(xiàn)，目前托育、養老、團餐三塊業(yè)務(wù)已經(jīng)完成獨立于社區“先外后內”的發(fā)展。其中，截至2022年年底，浙大新宇團餐業(yè)務(wù)服務(wù)項目59個(gè)，服務(wù)客戶(hù)超過(guò)1百萬(wàn)人，其中超過(guò)68%的客戶(hù)均為高校大型學(xué)生食堂。

值得一提的是，通過(guò)聚焦更具成長(cháng)性的C端“用戶(hù)+”業(yè)務(wù)，公司養老業(yè)務(wù)取得大發(fā)展。其中，2022年，椿熙堂業(yè)務(wù)新拓展6個(gè)城市，新增服務(wù)站點(diǎn)47個(gè)，新增養老機構2個(gè);服務(wù)覆蓋人數超過(guò)30萬(wàn)人，相比去年增長(cháng)近20萬(wàn)人。全年，公司養老服務(wù)實(shí)現收入1.42億元，同比增長(cháng)482.3%，增長(cháng)迅猛。

近年來(lái)，圍繞國家推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設的指導思想，公司積極積極探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”、“物業(yè)服務(wù)+養老服務(wù)”模式將有望為公司未來(lái)發(fā)展形成又一增長(cháng)極。

業(yè)務(wù)板塊實(shí)現多元化布局

在世茂服務(wù)的多元化布局中，業(yè)務(wù)板塊多元均衡化發(fā)展也是公司近年來(lái)戰略轉型的成果之一。

據智通財經(jīng)APP了解到，作為世茂服務(wù)于2021年起開(kāi)始搭建的新興板塊，城市服務(wù)業(yè)務(wù)在近兩年時(shí)間發(fā)展下已成為公司重要的業(yè)務(wù)收入支撐板塊。截至2022年末，世茂服務(wù)城市服務(wù)業(yè)務(wù)總合同金額達65億元，僅2022年新增合同金額近10億元。

全年，公司城市服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現收入13.81億元，同比增長(cháng)逾六成，占整體收入的比重已達16.0%，成為公司第三大收入來(lái)源。

目前，世茂服務(wù)正致力于在城市服務(wù)業(yè)務(wù)中打造“城市大管家”名片，目前已在武漢、南京等城市已塑造多個(gè)綜合城市治理標桿項目。隨著(zhù)公司完成產(chǎn)品線(xiàn)對于環(huán)境管家、空間管家、智慧管家和換新管家四大類(lèi)場(chǎng)景的覆蓋，公司城市服務(wù)業(yè)務(wù)有望為公司帶來(lái)更多增長(cháng)動(dòng)能，促進(jìn)收入結構進(jìn)一步均衡發(fā)展。

“集中化”聚焦高價(jià)值項目，“高效化”促進(jìn)企業(yè)降本增效

2022年，“集中化”策略成為世茂服務(wù)深入推進(jìn)的轉型戰略之一，以致力于公司全面提升管理項目組合的綜合價(jià)值。

其中，通過(guò)向高價(jià)值項目聚焦，世茂服務(wù)自2021年起加大了對非住宅類(lèi)項目的拓展，其中高校物業(yè)和醫院物業(yè)兩個(gè)高附加值業(yè)務(wù)已成為公司的特色業(yè)務(wù)。

據智通財經(jīng)APP了解到，公司下屬的浙大新宇為中國學(xué)校物業(yè)管理企業(yè)第一名，覆蓋校園物業(yè)服務(wù)的全業(yè)態(tài)，形成業(yè)務(wù)發(fā)展矩陣，服務(wù)浙江大學(xué)、北京大學(xué)(萬(wàn)柳學(xué)區)、北京師范大學(xué)等中國一流名校，擁有一流的服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)能力。此外，世茂服務(wù)積極發(fā)展特色醫院物業(yè)，目前已實(shí)現對“湘雅系”醫院的全覆蓋，擁有服務(wù)國家級大型三甲醫院的能力。

截至目前，世茂服務(wù)高校及住宅類(lèi)項目合約面積占比總計高達66%，面對可疊加多種多元增值服務(wù)的高價(jià)值項目客戶(hù)需求，未來(lái)有望撬動(dòng)更高的單位面積。

除此之外，公司向高能級城市聚集，通過(guò)組織架構調整戰略聚焦19個(gè)核心城市，做資源聚焦和火力遷移，集中力量提升單城市濃密度以實(shí)現降本增效和集約化管理，同時(shí)也為市場(chǎng)拓展和增值服務(wù)創(chuàng )造更多的空間和可能。

2022年，南京和煙臺替換了阜陽(yáng)和蕪湖，進(jìn)入世茂服務(wù)合約建筑面積前十大城市名單;面積前十大城市增長(cháng)速度更快，合約建筑面積佔比不斷提升至52%，單城市規模效應顯著(zhù)。

此外，以杭州單城市為例，截至2022年6月30日杭州城市合約面積由2021年底的1541萬(wàn)平方米，進(jìn)一步增加到2156萬(wàn)平方米，成為項目密度和服務(wù)濃度最高的城市。截至2022年末，世茂服務(wù)在管的1289個(gè)項目覆蓋了全國112個(gè)城市。在已進(jìn)入的城市中，世茂服務(wù)不斷提升管理濃度和業(yè)務(wù)密度，實(shí)現單城市規模效應最大化，釋放價(jià)值。

在“高效化”發(fā)展方面，公司除積極推進(jìn)“數字化”建設以外，還通過(guò)“更新化”策略的上市提升對其并購公司的投后一體化管理能力，加速實(shí)現協(xié)同發(fā)展。

其中，在數字化建設方面，世茂物聯(lián)智慧社區管理平臺包括社區總控平臺、社區物業(yè)平臺、社區業(yè)主平臺三個(gè)系統，并搭建物聯(lián)體系，從社區分布、設備信息、用戶(hù)信息、用戶(hù)使用數據等多維度對社區數據進(jìn)行管理，并且通過(guò)PC端、茂管家APP、茂家APP三個(gè)端口實(shí)現后臺管理人員、物業(yè)人員和社區住戶(hù)不同需求的使用。

值得一提的是，基于數字孿生技術(shù)，公司通過(guò)CIM技術(shù)對整個(gè)社區環(huán)境進(jìn)行數字還原，打通現實(shí)物理世界與虛擬世界的數據映射，聯(lián)合人、地、事、情、物、組織六要素的數據融合應用，打造全方位智能化服務(wù)體系，提升社區管理效率和運營(yíng)服務(wù)水平。

公司通過(guò)“縱向一體化”建設，目前已實(shí)現了向產(chǎn)業(yè)鏈上游延伸。通過(guò)打造“茂鏈”物業(yè)供應鏈數字化服務(wù)平臺，公司目前已建立標準化的服務(wù)體系，以數字化管理方式實(shí)現精細化管理,實(shí)現成本與品質(zhì)的最佳平衡。

值得一提的是，公司在城市服務(wù)業(yè)務(wù)板塊還實(shí)現了從設備研發(fā)制造到服務(wù)投資運營(yíng)的全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋，在上游，擁有一家產(chǎn)品研發(fā)中心，兩家制造工廠(chǎng)，七大類(lèi)產(chǎn)品系列，36種智慧型設備產(chǎn)品;擁有超過(guò)30項國家級證書(shū)，50多項專(zhuān)利。

此外，通過(guò)“更新”策略的實(shí)施建設，世茂服務(wù)實(shí)現了對20余家被收并購公司的投后一體化管理。將所有被收購公司分為“完全一體化”、“屬地一體化”和“戰略管控型”三大類(lèi);依托其原有業(yè)務(wù)基礎，實(shí)現與世茂管理體系與管理能力的資源、信息化、管控、機制、戰略、文化等各層面并軌，加速激發(fā)收并購公司活力，促進(jìn)業(yè)務(wù)融合和協(xié)同化發(fā)展。

小結

如今，隨著(zhù)疫情防控優(yōu)化調整、11月以來(lái)房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，房地產(chǎn)流動(dòng)性壓力緩解、基本面得到修復，物管行業(yè)也有望迎來(lái)需求修復，此前市場(chǎng)對于獨立性的擔憂(yōu)也得到進(jìn)一步緩解，物管板塊估值有望得到逐步修復。

在平安證券看來(lái)，中長(cháng)期維度，新房規模萎縮將不可避免對物管發(fā)展產(chǎn)生影響。但由于行業(yè)存量規模穩定，新房交付、存量房滲透及非住宅拓展仍可推動(dòng)管理體量正向增長(cháng)。同時(shí)考慮較為分散的市場(chǎng)格局，行業(yè)參與者未來(lái)發(fā)展機遇仍存。其中，基礎物管服務(wù)仍貢獻收入絕對比重，考慮其較強抗周期屬性，后續發(fā)展依舊值得重視。

光大證券則認為，物業(yè)屬于服務(wù)消費范疇，隨著(zhù)居民服務(wù)消費意識增強，對美好社區生活的需求逐步釋放，物業(yè)有望進(jìn)一步挖掘社區服務(wù)消費大藍海市場(chǎng)。其中，三大驅動(dòng)因素將推動(dòng)行業(yè)未來(lái)增長(cháng)：1.城鎮化發(fā)展著(zhù)力點(diǎn)由“量”向“質(zhì)”轉變，蘊藏養老、幼托、社區服務(wù)、城市服務(wù)等領(lǐng)域投資機會(huì );2.第三產(chǎn)業(yè)重要性、占比提升;3.物管滲透率持續提升。其中，第三方拓展能力較強的物管公司值得予以關(guān)注。

展望行業(yè)未來(lái)，世茂服務(wù)對于該賽道發(fā)展依然充滿(mǎn)信心，其在業(yè)績(jì)報告中提到：物業(yè)服務(wù)行業(yè)依舊非常年輕，市場(chǎng)仍然分散;物業(yè)企業(yè)的客戶(hù)群體還在持續豐富，業(yè)務(wù)基礎不斷擴大;行業(yè)處于發(fā)展上升的階段，充滿(mǎn)機遇。

在此次業(yè)績(jì)會(huì )上，葉明杰也提到，其將在市場(chǎng)拓展方面親自?huà)鞄?，投入更多資源做大做強，注重集中化管理提效及有效規模提升。

葉明杰表示，2022年是內外部環(huán)境劇烈變化的動(dòng)蕩一年，面向中長(cháng)期公司發(fā)展方向，世茂服務(wù)將繼續堅持戰略有定力，執行有韌勁，堅持“長(cháng)期主義”，保持戰略初心。面向2023 - 2025年，世茂服務(wù)將錨定行業(yè)發(fā)展趨勢延長(cháng)線(xiàn)，將“高質(zhì)量發(fā)展”作為世茂服務(wù)全體同仁的“意識自覺(jué)”和“底層共識”，和公司一起勇于穿越周期，實(shí)現彎道超車(chē)。

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