觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 富力地產(chǎn)并不是從債務(wù)危機中蘇醒得最快的企業(yè)，但它至少已經(jīng)緩了過(guò)來(lái)。3月31日晚間，該公司如期發(fā)布2022年財年業(yè)績(jì)，就目前來(lái)看，不少暴雷房企已經(jīng)失去了這個(gè)能力。

富力地產(chǎn)曾被認為是國內面臨最嚴峻債務(wù)壓力的企業(yè)之一，但其應變效率驚人。

得益于本身?yè)碛休^強的獨立性——沒(méi)有同一系統內的多元化上市平臺，同時(shí)過(guò)去一直堅持高權益項目運作，富力在資產(chǎn)出售和推動(dòng)債務(wù)談判上沒(méi)有太多阻力，所以能抓住疫情窗口期談成兩份對己方十分有利的債務(wù)展期方案。

【資料圖】

在摩根大通的協(xié)助下，富力首先在去年7月將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據，合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據，再全部展期3-4年。

后于11月，富力再成功與境內債權人談妥，將8筆境內公司債還款期限整體延長(cháng)3年以上。

總額約人民幣467億元的到期債務(wù)獲得重組和延期，富力地產(chǎn)成為首家完成境內外債券全部展期的內房企業(yè)，但代價(jià)是正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到極大影響，主要體現是持續性暫停拿地、交付面積銳減。

擺在富力地產(chǎn)面前的現實(shí)是，如果不能在有限的時(shí)間內重拾活力，僵局仍然難解。

債務(wù)壓力打擊營(yíng)收

2022年富力地產(chǎn)的工作重心還是圍繞著(zhù)債務(wù)管理進(jìn)行。

由于該公司目前還未能在境內信用市場(chǎng)內恢復名譽(yù)，融資渠道堵塞是一大痛點(diǎn)。資料顯示，富力地產(chǎn)年內新增的銀行貸款僅有11.2億元，因此出售資產(chǎn)繼續成為主要流動(dòng)資金來(lái)源。

過(guò)去一年，富力地產(chǎn)的相關(guān)動(dòng)作包括：12.45億元完成出售北京、福州、鎮江3間酒店；將海南?？诖笥⑸巾椖恳?0億元價(jià)格出讓予力量發(fā)展；

以9570萬(wàn)英鎊約合8.4億元，出售倫敦Vauxhall Square項目給遠東發(fā)展（一次“明股實(shí)債”式借款，利率測算約11.4%）；同時(shí)，與張松橋交易向前者出售了倫敦One Thames City項目50%權益，收回現金22.8億元。

根據公告，富力地產(chǎn)全年通過(guò)資產(chǎn)出售大概回籠約49億元現金。

這使公司管理層將集團有息負債從2021年末的1288億元輕微降至1267億元。如果算上預提費用及其他應付款項，則大約有1351.1億元硬性債務(wù)。

與之對應，富力地產(chǎn)截至2022年末的現金總額（包括受限制現金）僅有123.01億元，令現金短債比只有0.24倍。而剔除受限制現金101.24億后，富力立即可動(dòng)用的現金為21.77億元。

在這一層面，考慮“三道紅線(xiàn)”的影響對富力地產(chǎn)短時(shí)間內來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何意義，除現金短債比外，其年末的資產(chǎn)負債比率仍高達170.8%。

流動(dòng)性危機明顯削弱了富力地產(chǎn)的交付能力。資料顯示，2022年富力只成功交付了326.1萬(wàn)平方米物業(yè)，相較2021年同比減少了超過(guò)六成。

受此影響，富力地產(chǎn)同期內物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的收入從上年度的690.01億元減少58%至290.30億元。同時(shí)，受疫情影響投資物業(yè)租金收入減少21%至8.46億元；酒店營(yíng)運收入也從50.70億元減至41.40億元。

這推動(dòng)富力地產(chǎn)2022年營(yíng)收跌到352.92億元，同比下降53.7%。

就算因為銷(xiāo)售下降，銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支下降幅度達62.6%，主要大頭支出物業(yè)銷(xiāo)售成本從635.81億元降至276.38億元。

另一方面，期內富力以各種原因流失了8045名雇員，同時(shí)相信也實(shí)行降薪，幫助行政開(kāi)支下降27.3%至43.65億元，辦公費用、雇員福利開(kāi)支等也有不同程度的減少，讓總銷(xiāo)售成本降低至313.66億元，毛利扭虧為盈到38.27億元。

但仍然抵擋不住各種一次性損失的影響，包括投資物業(yè)公允價(jià)值（虧損）從正6.88億元變?yōu)?9.5億元；出售附屬公司收益從8.02億元到虧損808萬(wàn)元；出售聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)企業(yè)若干股權的（虧損）從正949.3萬(wàn)元降至負15.52億元；加上匯兌損失達到59.17億元。

于是2022年富力地產(chǎn)凈利潤虧損錄得157.79億元，歸母虧損157.37億元。

前景明朗度不高

一家正常運營(yíng)的企業(yè)自然不能光靠出售資產(chǎn)度日。

只是富力地產(chǎn)沒(méi)有精力光顧招拍掛市場(chǎng)，更枉談收并購。2022年富力全年未有新增拿地，僅通過(guò)廣州城市更新項目轉化了13.3萬(wàn)平方米土地。

富力地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的確定性在于其4708萬(wàn)平方米的可售土地儲備。根據公告，這批土儲開(kāi)發(fā)總值約為人民幣6400億元，當中超過(guò)55%位于終端用戶(hù)需求依然強勁的一線(xiàn)或二線(xiàn)城市。

舊改方面，截至最近一次披露數據，即2021年上半年富力可供發(fā)展的已簽約舊改項目58個(gè)，可售面積3700萬(wàn)平方米，可售貨值超1萬(wàn)億元。但在資金捉襟見(jiàn)肘的情況下，富力可能暫時(shí)只會(huì )“搶救式”開(kāi)發(fā)位于華南特別是廣州的舊改。

去年8月末，富力地產(chǎn)引入招商蛇口作為戰略伙伴，雙方瞄準且準備盤(pán)活的正是富力位于華南的城市更新項目。

剔除舊改的影響，富力地產(chǎn)公布截至2022年末能夠維持的發(fā)展中項目約104個(gè)，總可售面積1720萬(wàn)平方米，預計能在2023年內預售的貨值約1250億元，按照40%去化率能夠形成500億元銷(xiāo)售，而按照50%去化率則能達到625億元。

只是富力地產(chǎn)新一年的合約銷(xiāo)售能否恢復到這一水平，還是未知數。資料顯示，富力地產(chǎn)2022年合約銷(xiāo)售降幅68%。而2023年1月銷(xiāo)售收入為13.5億元 同比下降70.6%；2月份銷(xiāo)售收入21.1億元，同比下跌超過(guò)五成。

新增融資受阻疊加銷(xiāo)售復蘇緩慢，富力地產(chǎn)緊繃的現金流依舊脆弱，其1351.10億元債務(wù)中，約513.34億元將在一年到期，而且上一年的款項也未尚能結清。

根據公告，截至2022年12月31日，富力地產(chǎn)未按預定還款日期償還若干銀行及其他借款155.90億元，2023年第一季度的數據為19.63億元。這289.87億元借款已事實(shí)性違約或交叉違約。

預期富力地產(chǎn)仍需通過(guò)出售資產(chǎn)彌補資金缺口。據了解，截至目前富力擁有運營(yíng)中的投資物業(yè)組合總建筑面積約188.23萬(wàn)平方米；92間運營(yíng)中酒店，總建筑面積為409.2萬(wàn)平方米，市場(chǎng)估值約470億元，它們均極有可能被擺上貨架。

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