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上海樓市新政等風(fēng)來(lái),開(kāi)發(fā)商盼救援

二三線(xiàn)城市購房政策層層優(yōu)化,一線(xiàn)城市也在等待之中。據經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng)報道,今年8月,一場(chǎng)關(guān)于一線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策如何調整優(yōu)化的會(huì )議即將召開(kāi)。在政策工具箱中,“認房不認貸”被認為可以有效釋放改善性、甚至是投資性購房需求,受到各方關(guān)注。

準備在上海市置業(yè)的黃先生,近期被樓盤(pán)銷(xiāo)售人員“催單”,“有錢(qián)不要炒股票了,做好‘認房不認貸’落地的準備,隨時(shí)準備購房?!?/p>

一名常駐某一線(xiàn)城市的房企管理人士表示,自7月底開(kāi)始,就被該市某行政區的房地產(chǎn)主管部門(mén)告知,“近幾天要出臺‘認房不認貸’”,但一直未落地。


(資料圖片僅供參考)

目前,在四大一線(xiàn)城市,即使賣(mài)掉了原有住房,只要在全國內范圍內有過(guò)購房貸款記錄,再在一線(xiàn)城市購房,貸款時(shí)都會(huì )被銀行認定為第二套房,需支付較高比例的首付。而如若推行“認房不認貸”,只要購房家庭名下無(wú)房,不管是否有住房貸款記錄,購房時(shí)均可享受首套房的首付比例。

目前,上海二套房的首付比例達70%(普通住宅最低50%),假設改為“認房不認貸”,首付比例可降至35%。在北京,二套房的首付比達80%(普通住宅最低60%),假設改為“認房不認貸”的話(huà),首付比例可降至40%(普通住宅最低35%)。

“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款‘認房不認貸’等政策措施?!弊》亢统青l建設部于7月29日提出。但在“因城施策”的大背景下,政策細則還需根據各城實(shí)際情況出發(fā)。

河南省鄭州市已打響“認房不認貸”第一槍。對于上海等一線(xiàn)城市而言,購房需求相對旺盛,如何通過(guò)優(yōu)化政策來(lái)釋放需求,同時(shí)又維護房?jì)r(jià)平穩發(fā)展?這或是政策制定者當下正在考量的問(wèn)題。

釋放兩類(lèi)需求

雖然工作在上海并在上海交了12年社保,但是黃先生選擇將首套房買(mǎi)在南京。隨著(zhù)年紀漸長(cháng),黃先生才開(kāi)始思量在上海置業(yè)的可能性,“畢竟上海的教育和醫療資源更好”。

春節后,黃先生開(kāi)始陸陸續續關(guān)注上海的一些新盤(pán)。橫亙在他面前最大的問(wèn)題是,由于已經(jīng)在南京背過(guò)房貸,再在上海買(mǎi)房需要支付七成首付,而“認房不認貸”可緩解其首付壓力。

“上?!J房不認貸’如若落地,或在短期內有效釋放之前積蓄的購房需求?!被葑u(yù)評級中國企業(yè)研究聯(lián)席董事張順成對時(shí)代財經(jīng)表示。

他分析稱(chēng),可釋放的需求主要來(lái)自于兩類(lèi)購房者。首先,是那些希望通過(guò)“先賣(mài)后買(mǎi)”來(lái)置換,但因為原先有貸款記錄而需要支付70%首付的購房者。此外,還有那些在上海有購房資格,但因為曾經(jīng)在上海以外的城市貸款買(mǎi)房而無(wú)法適用首套房30%首付比例的購房者。

住建部發(fā)聲之后,7月底,上海市住建委、房管局表態(tài):“大力支持剛性和改善性住房需求,促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。雖然具體政策尚未落地,但市場(chǎng)信心已有所提振。

“7月最后一周,上海二手房帶看量和成交量出現比較明顯的增長(cháng),周成交套數環(huán)比增長(cháng)近20%?!鄙虾f溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀俑嬖V時(shí)代財經(jīng),月末成交量增加,原因一是通常月底成交量會(huì )存在集中釋放的情況,此外,一些購房者預期后續政策會(huì )出現放松,考慮到自己的議價(jià)能力可能會(huì )受到影響,選擇落袋為安。

“打新必然火爆”

亦有不少房企人士期待“認房不認貸”落地。今年來(lái),樓市復蘇不及預期?!罢J房不認貸”可有效提振新房去化,改善房企流動(dòng)性。

“我們公司已經(jīng)獲得了較多的融資端支持,現在最大的問(wèn)題是房子賣(mài)不出去。后續除非一線(xiàn)城市的購房政策有所放松,帶動(dòng)一波購買(mǎi)力,否則銷(xiāo)售情況很難有明顯改善?!币晃豢偛课挥谏虾5拿駹I(yíng)房企的內部人士曾對時(shí)代財經(jīng)表示。

“自今年二季度以來(lái),上海的二手住宅成交面積持續下降,同時(shí),新建商品住宅成交在6月的季節性上漲幅度明顯弱于往年,表明在全國住宅銷(xiāo)售持續下行的大背景下,一線(xiàn)城市或無(wú)法獨善其身?!睆堩槼蓪r(shí)代財經(jīng)表示。

一名房企駐滬營(yíng)銷(xiāo)人士對時(shí)代財經(jīng)表示,從日常監測和同行交流來(lái)看,自5月起,上海遠郊市場(chǎng)新盤(pán)來(lái)訪(fǎng)及認購量明顯下滑。尤其是,上海二手房量?jì)r(jià)下滑,一些置換客戶(hù)手中原有的房子賣(mài)不出去,制約了他們進(jìn)入新房市場(chǎng)。

“‘認房不認貸’主要是為了救開(kāi)發(fā)商。在這一政策下,打新必然火爆?!庇蟹科蠊芾砣耸口呌跇?lè )觀(guān)。

張順成認為,上海推行“認房不認貸”最大的動(dòng)力之一為,緩解近期的市場(chǎng)下行壓力,此外,作為風(fēng)向標的一線(xiàn)城市如果能夠企穩,也可以在一定程度上提升整體市場(chǎng)信心。

貝殼研究院分析稱(chēng),“認房不認貸”有助于新房市場(chǎng)銷(xiāo)售改善,房企回款加快,拿地投資信心提高,土地市場(chǎng)修復,最終實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的良性循環(huán)。

政策落地有難度

盡管千呼萬(wàn)喚,上海樓市新政依然“猶抱琵琶半遮面”。張順成分析稱(chēng),上海推行“認房不認貸”有兩大方面的難度。

他表示,首先,先前累積的購房需求迅速釋放,或導致房?jì)r(jià)在短期內較快上漲,并引發(fā)投機性購房行為。此外,周邊城市可能會(huì )出現拋售當地房產(chǎn)、選擇在滬置業(yè)的情況,從而給當地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)負面影響。

前述房企管理人士也認為:“現在一線(xiàn)城市還是存在著(zhù)投資性購房需求的?!J房不認貸’的話(huà),會(huì )刺激炒房。有錢(qián)的人會(huì )借年輕人的資格來(lái)買(mǎi)房,再賣(mài)出去。被借名額的一方,還不影響自身以后的購房資格。而在目前,被借名額的一方,會(huì )影響自身以后的購房資格,所以資金方很難借到名額炒房?!?。

張順成分析稱(chēng),具體而言,上海如果落地“認房不認貸”,對周邊城市的房?jì)r(jià)影響有兩面性。一方面可以適度提升當地購房者的信心。另一方面,如前文所述,或吸收周邊城市的購買(mǎi)力,從而給當地房?jì)r(jià)造成一些壓力。

部分研究人士及房企人士認為,上海不太可能全面推行“認房不認貸”,可能會(huì )有更為精細化的調整。

“上海的情況是比較復雜的,需要做比較科學(xué)的測算,比如政策做到哪一個(gè)程度,政策的受益面有多少,可能會(huì )帶來(lái)怎樣的交易量,對市場(chǎng)有多少推動(dòng)?!吧虾V性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦推測稱(chēng)。

他表示:“上海政策工具箱里邊的工具還是蠻多的。比如,限購還有優(yōu)化的空間。外圍區域,尤其是五大新城,都有宏大的建設目標,需要較大的人口導入。不排除在這些地方推出差異化住房政策。從限貸方面來(lái)看,除了‘認房不認貸’,還可以調節貸款成數?!?/p>

克而瑞研究中心研究員李詩(shī)昀對時(shí)代財經(jīng)表示,對于上海而言,放松人才落戶(hù)、適當放松五大新城或遠郊限購社保要求、降房貸利率加點(diǎn)、認房不認貸、優(yōu)化調整普通住宅標準等手段,都有可能。

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