二三線(xiàn)城市購房政策層層優(yōu)化，一線(xiàn)城市也在等待之中。據經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng)報道，今年8月，一場(chǎng)關(guān)于一線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策如何調整優(yōu)化的會(huì )議即將召開(kāi)。在政策工具箱中，“認房不認貸”被認為可以有效釋放改善性、甚至是投資性購房需求，受到各方關(guān)注。

準備在上海市置業(yè)的黃先生，近期被樓盤(pán)銷(xiāo)售人員“催單”，“有錢(qián)不要炒股票了，做好‘認房不認貸’落地的準備，隨時(shí)準備購房?！?/p>

一名常駐某一線(xiàn)城市的房企管理人士表示，自7月底開(kāi)始，就被該市某行政區的房地產(chǎn)主管部門(mén)告知，“近幾天要出臺‘認房不認貸’”，但一直未落地。

(資料圖片僅供參考)

目前，在四大一線(xiàn)城市，即使賣(mài)掉了原有住房，只要在全國內范圍內有過(guò)購房貸款記錄，再在一線(xiàn)城市購房，貸款時(shí)都會(huì )被銀行認定為第二套房，需支付較高比例的首付。而如若推行“認房不認貸”，只要購房家庭名下無(wú)房，不管是否有住房貸款記錄，購房時(shí)均可享受首套房的首付比例。

目前，上海二套房的首付比例達70%（普通住宅最低50%），假設改為“認房不認貸”，首付比例可降至35%。在北京，二套房的首付比達80%（普通住宅最低60%），假設改為“認房不認貸”的話(huà)，首付比例可降至40%（普通住宅最低35%）。

“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款‘認房不認貸’等政策措施?！弊》亢统青l建設部于7月29日提出。但在“因城施策”的大背景下，政策細則還需根據各城實(shí)際情況出發(fā)。

河南省鄭州市已打響“認房不認貸”第一槍。對于上海等一線(xiàn)城市而言，購房需求相對旺盛，如何通過(guò)優(yōu)化政策來(lái)釋放需求，同時(shí)又維護房?jì)r(jià)平穩發(fā)展？這或是政策制定者當下正在考量的問(wèn)題。

釋放兩類(lèi)需求

雖然工作在上海并在上海交了12年社保，但是黃先生選擇將首套房買(mǎi)在南京。隨著(zhù)年紀漸長(cháng)，黃先生才開(kāi)始思量在上海置業(yè)的可能性，“畢竟上海的教育和醫療資源更好”。

春節后，黃先生開(kāi)始陸陸續續關(guān)注上海的一些新盤(pán)。橫亙在他面前最大的問(wèn)題是，由于已經(jīng)在南京背過(guò)房貸，再在上海買(mǎi)房需要支付七成首付，而“認房不認貸”可緩解其首付壓力。

“上?！J房不認貸’如若落地，或在短期內有效釋放之前積蓄的購房需求?！被葑u(yù)評級中國企業(yè)研究聯(lián)席董事張順成對時(shí)代財經(jīng)表示。

他分析稱(chēng)，可釋放的需求主要來(lái)自于兩類(lèi)購房者。首先，是那些希望通過(guò)“先賣(mài)后買(mǎi)”來(lái)置換，但因為原先有貸款記錄而需要支付70%首付的購房者。此外，還有那些在上海有購房資格，但因為曾經(jīng)在上海以外的城市貸款買(mǎi)房而無(wú)法適用首套房30%首付比例的購房者。

住建部發(fā)聲之后，7月底，上海市住建委、房管局表態(tài)：“大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。雖然具體政策尚未落地，但市場(chǎng)信心已有所提振。

“7月最后一周，上海二手房帶看量和成交量出現比較明顯的增長(cháng)，周成交套數環(huán)比增長(cháng)近20%?！鄙虾ｆ溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀俑嬖V時(shí)代財經(jīng)，月末成交量增加，原因一是通常月底成交量會(huì )存在集中釋放的情況，此外，一些購房者預期后續政策會(huì )出現放松，考慮到自己的議價(jià)能力可能會(huì )受到影響，選擇落袋為安。

“打新必然火爆”

亦有不少房企人士期待“認房不認貸”落地。今年來(lái)，樓市復蘇不及預期?！罢J房不認貸”可有效提振新房去化，改善房企流動(dòng)性。

“我們公司已經(jīng)獲得了較多的融資端支持，現在最大的問(wèn)題是房子賣(mài)不出去。后續除非一線(xiàn)城市的購房政策有所放松，帶動(dòng)一波購買(mǎi)力，否則銷(xiāo)售情況很難有明顯改善?！币晃豢偛课挥谏虾５拿駹I(yíng)房企的內部人士曾對時(shí)代財經(jīng)表示。

“自今年二季度以來(lái)，上海的二手住宅成交面積持續下降，同時(shí)，新建商品住宅成交在6月的季節性上漲幅度明顯弱于往年，表明在全國住宅銷(xiāo)售持續下行的大背景下，一線(xiàn)城市或無(wú)法獨善其身?！睆堩槼蓪r(shí)代財經(jīng)表示。

一名房企駐滬營(yíng)銷(xiāo)人士對時(shí)代財經(jīng)表示，從日常監測和同行交流來(lái)看，自5月起，上海遠郊市場(chǎng)新盤(pán)來(lái)訪(fǎng)及認購量明顯下滑。尤其是，上海二手房量?jì)r(jià)下滑，一些置換客戶(hù)手中原有的房子賣(mài)不出去，制約了他們進(jìn)入新房市場(chǎng)。

“‘認房不認貸’主要是為了救開(kāi)發(fā)商。在這一政策下，打新必然火爆?！庇蟹科蠊芾砣耸口呌跇?lè )觀(guān)。

張順成認為，上海推行“認房不認貸”最大的動(dòng)力之一為，緩解近期的市場(chǎng)下行壓力，此外，作為風(fēng)向標的一線(xiàn)城市如果能夠企穩，也可以在一定程度上提升整體市場(chǎng)信心。

貝殼研究院分析稱(chēng)，“認房不認貸”有助于新房市場(chǎng)銷(xiāo)售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場(chǎng)修復，最終實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的良性循環(huán)。

政策落地有難度

盡管千呼萬(wàn)喚，上海樓市新政依然“猶抱琵琶半遮面”。張順成分析稱(chēng)，上海推行“認房不認貸”有兩大方面的難度。

他表示，首先，先前累積的購房需求迅速釋放，或導致房?jì)r(jià)在短期內較快上漲，并引發(fā)投機性購房行為。此外，周邊城市可能會(huì )出現拋售當地房產(chǎn)、選擇在滬置業(yè)的情況，從而給當地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)負面影響。

前述房企管理人士也認為：“現在一線(xiàn)城市還是存在著(zhù)投資性購房需求的?！J房不認貸’的話(huà)，會(huì )刺激炒房。有錢(qián)的人會(huì )借年輕人的資格來(lái)買(mǎi)房，再賣(mài)出去。被借名額的一方，還不影響自身以后的購房資格。而在目前，被借名額的一方，會(huì )影響自身以后的購房資格，所以資金方很難借到名額炒房?！?。

張順成分析稱(chēng)，具體而言，上海如果落地“認房不認貸”，對周邊城市的房?jì)r(jià)影響有兩面性。一方面可以適度提升當地購房者的信心。另一方面，如前文所述，或吸收周邊城市的購買(mǎi)力，從而給當地房?jì)r(jià)造成一些壓力。

部分研究人士及房企人士認為，上海不太可能全面推行“認房不認貸”，可能會(huì )有更為精細化的調整。

“上海的情況是比較復雜的，需要做比較科學(xué)的測算，比如政策做到哪一個(gè)程度，政策的受益面有多少，可能會(huì )帶來(lái)怎樣的交易量，對市場(chǎng)有多少推動(dòng)?！吧虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦推測稱(chēng)。

他表示：“上海政策工具箱里邊的工具還是蠻多的。比如，限購還有優(yōu)化的空間。外圍區域，尤其是五大新城，都有宏大的建設目標，需要較大的人口導入。不排除在這些地方推出差異化住房政策。從限貸方面來(lái)看，除了‘認房不認貸’，還可以調節貸款成數?！?/p>

克而瑞研究中心研究員李詩(shī)昀對時(shí)代財經(jīng)表示，對于上海而言，放松人才落戶(hù)、適當放松五大新城或遠郊限購社保要求、降房貸利率加點(diǎn)、認房不認貸、優(yōu)化調整普通住宅標準等手段，都有可能。

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