根據(jù)中新經緯等媒體報道，從中農工建山東省菏澤市相關營業(yè)網(wǎng)點處獲悉，四大銀行下調了該市“無房無貸”購房者個人住房貸款首付款比例，從之前最低 30%，降至最低 20%。

受消息面利好影響，今日房地產開發(fā)板塊持續(xù)走強，泰禾集團、黑牡丹漲停，金科股份、招商蛇口跟漲。經濟日報文章指出，當前，房地產融資的市場預期正在穩(wěn)步改善。房地產行業(yè)景氣度是否真的見底回升？估值修復行情能持續(xù)多久？本文將重點分析以上問題。

房地產行業(yè)需求端仍處“多事之秋”

百強房企銷情承接去年頹勢。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百強房企 2022 年 1 月，全口徑銷售總額約 5,849 億元，同比下跌 40.7%。權益銷售總額約 4,106 億元，同比下跌 42.2%。房企月度銷售情況承接去年的頹勢，自 2021 下半年起反復向下，雖然今年春節(jié)較早會對一月銷售造成一定影響，但百強銷售同比下跌超過四成是近十數(shù)年的首次，即使是受疫情影響的 2020 年，整體銷售跌幅亦只有 35%，百強權益銷售下降幅度只有 16%。百強房企操盤銷售金額 5,251 億元，同比下跌 39.7%。操盤銷售金額排名首 50 位且增速保持正增長的有仁恒置地、華發(fā)(600325.SH)、中鐵建(1186.HK)及建業(yè)(832.HK)等，大部份主流房企均錄得負增長。

成交活躍度仍然疲弱。全國 30 大中城市的商品房成交套數(shù)及面積在一月份約108,719 套及 1223 萬平米，平均每周約 28000 套及 314 萬平米，同比下跌幅度分別為 27.7%及 23.7%，成交仍然疲弱。主要城市二手房成交數(shù)字均出現(xiàn)不同程度的下跌，深圳、杭州、南京、成都及北京的成交面積分別同比下降 75%、58%、45%、56%及 28%。一月全國地產成交行情不佳，說明當前各大城市的樓市仍在降溫，雖然近期信貸政策總體有所放松，但要傳遞到購房領域仍然需要時間。業(yè)績預期受壓。

A 股公司陸續(xù)發(fā)布業(yè)績預告，綜合已發(fā)預告的 60 家房企中，2021年首次出現(xiàn)虧損的房企達到 22 家，其中包括華夏幸福(600340.SH)及藍光發(fā)展(600466.SH)等。此外，凈利潤預減的房企有 18 家，其中包括保利發(fā)展(600048.SH)、綠地控股(600606.SH)及華僑城(000069.SZ)等。地產資金鏈緊張的環(huán)境下，房企為了加快去化而減價促銷，使結轉毛利率有所下降，同時亦對現(xiàn)有庫存作出計提減值，導致業(yè)績有所下降。預期港股地產公司業(yè)績同樣受壓。

由此來看，房地產行業(yè)從實際數(shù)據(jù)來看仍未看見反轉的信號，正如萬科A管理人前幾日所言房地產行業(yè)進入了“黑鐵時代”，何時景氣度反轉還待進一步觀察。

“剩者為王”，多數(shù)券商看好房地產龍頭國企

中信證券認為，按揭貸款額度和利率是關鍵性變量，地方層面的需求側托底政策也有望持續(xù)出臺。我們預計，3 月之后房地產景氣有望見底回升，而結構演變趨勢則會繼續(xù)。我們繼續(xù)推薦中高信用地產企業(yè)，推薦保利發(fā)展，萬科 A(萬科企業(yè))，龍湖集團，華潤置地，招商蛇口，金地集團，濱江集團等公司，并看好貝殼的投資機會。

東方證券認為在基本面和政策的這個組合下，我們短期重點看好財務安全的房企的估值修復。我們看好業(yè)績穩(wěn)健的一線龍頭，推薦保利地產(600048)、萬科 A(000002) ；與業(yè)績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(600383)、龍湖集團(00960)。同時我們看好迅速成長且消費屬性較強的物管和商管行業(yè)，推薦碧桂園服務(06098)、保利物業(yè)(06049)、招商積余(001914)、新大正(002968)、融創(chuàng)服務(01516)、星盛商業(yè)(06668)。

國泰君安與多數(shù)券商觀點相反。部分央國企因可持續(xù)經營假設帶來的估值修復已基本兌現(xiàn)。隨著2022 年初政策放松，第二批央企和可以“活下來”的優(yōu)質民企同樣開始迎來估值修復，空間至少 20%。以 EVA 模型看，地產股的低估值來源于對遠期價值毀滅的擔憂。經過近半年時間的調整，政策環(huán)境偏緊的情況下，央國企在永續(xù)經營假設下估值已基本修復到位。優(yōu)質民企轉變?yōu)榭沙掷m(xù)經營，以及集中在港股的第二批央企，預計迎來類似于 2021年四季度以來央國企的遠期估值修復。推薦央國企中的中國海外發(fā)展、華潤置地、中國金茂、保利地產、招商蛇口、萬科 A、綠城中國、中海物業(yè)、華潤萬象服務等；優(yōu)質民企中的融創(chuàng)中國、融創(chuàng)服務、旭輝控股集團、金地集團、碧桂園、龍湖集團、濱江集團、中南建設、金科股份、寶龍商業(yè)，受益我愛我家、招商積余、碧桂園服務。

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