（原標題：陸家嘴133億重組里的地產(chǎn)脈絡(luò )）

【資料圖】

僅過(guò)去三個(gè)月時(shí)間，陸家嘴便對外披露了重組方案細節。

去年12月15日，陸家嘴對外公告啟動(dòng)資產(chǎn)重組，擬融資收購母公司陸家嘴集團旗下4處資產(chǎn)，也是A股地產(chǎn)再融資開(kāi)閘以來(lái)上市房企并購重組第一單。

3月23日晚間，陸家嘴發(fā)布重組公告，稱(chēng)以133.19億元收購控股股東4處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，包括發(fā)行股份及支付現金購買(mǎi)資產(chǎn)和募集配套資金兩部分。

作為浦東老牌四大本地國有房地產(chǎn)企業(yè)之一，陸家嘴肩負著(zhù)城市區域開(kāi)發(fā)建設責任，并在陸家嘴金融貿易區核心區域內持有大量?jì)?yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。

陸家嘴表示，通過(guò)本次重組，陸家嘴集團將位于陸家嘴金融貿易區和前灘國際商務(wù)區的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司，有利于上市公司更深度地參與陸家嘴金融城東擴及前灘國際商務(wù)區的開(kāi)發(fā)建設和運營(yíng)，有利于上市公司做強做大主業(yè)、提高資產(chǎn)質(zhì)量、優(yōu)化財務(wù)結構、提升可持續發(fā)展能力。

重組方案

根據公告，陸家嘴本次交易方案包括發(fā)行股份及支付現金購買(mǎi)資產(chǎn)和募集配套資金兩部分，擬以發(fā)行股份方式購買(mǎi)控股股東陸家嘴集團持有的昌邑公司100%股權、東袤公司30%股權，擬以支付現金方式購買(mǎi)前灘投資持有的耀龍公司60%股權、企榮公司100%股權。

數據來(lái)源：企業(yè)公告

本次交易前，上市公司陸家嘴已持有東袤公司30%股權；本次交易完成后，陸家嘴持有昌邑公司100%股權、東袤公司60%股權、耀龍公司60%股權、企榮公司100%股權，昌邑公司、企榮公司將成為陸家嘴的全資子公司，東袤公司、耀龍公司將成為陸家嘴的控股子公司。

上述交易總價(jià)格約為133.19億元。根據評估，昌邑公司交易價(jià)格為18.68億元、東袤公司交易價(jià)格約為48.76億元、耀龍公司交易價(jià)格約為45.9億元、企榮公司交易價(jià)格約為19.85億元。

在發(fā)行股份方面，陸家嘴擬向不超過(guò)35名符合條件的特定對象發(fā)行股份募集配套資金，募集資金總額不超過(guò)66億元，發(fā)行數量為767,216,904股，占發(fā)行后上市公司總股本的15.98%，發(fā)行價(jià)格為8.79元/股，是根據定價(jià)基準日前60個(gè)交易日的上市公司股票交易均價(jià)的90%確定，不低于定價(jià)基準日前20個(gè)交易日、60個(gè)交易日或者120個(gè)交易日上市公司股票交易均價(jià)的80%。

公告中提及到，現金對價(jià)、中介機構費用及其他重組相關(guān)費用將擬使用募資金額90%，為59.4億元，余下6.6億元用于補充流動(dòng)資金和償還債務(wù)。

值得關(guān)注的是，陸家嘴集團認購取得的股份自股份發(fā)行結束之日起36個(gè)月內不得轉讓?zhuān)蝗绻煞莅l(fā)行完成后6個(gè)月內公司股票連續20個(gè)交易日的收盤(pán)價(jià)低于本次交易中發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)的股票發(fā)行價(jià)格，或者股份發(fā)行完成后6個(gè)月期末收盤(pán)價(jià)低于本次交易中發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)的股票發(fā)行價(jià)格的，則陸家嘴集團在本次交易中取得的上市公司股份將在上述鎖定期基礎上自動(dòng)延長(cháng)6個(gè)月。

發(fā)行股份及支付現金購買(mǎi)資產(chǎn)后，陸家嘴集團持有上市公司股權比例將從56.42%提升至63.38%，仍為上市公司控股股東，浦東新區國資委為公司實(shí)際控制人。

觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，昌邑公司持有浦東2E8-19地塊、2E8-17地塊的土地使用權，但尚未完成權屬登記。兩宗地塊系從梅園街道258街坊8/1丘土地、梅園街道258街坊8/2丘土地經(jīng)規劃調整而來(lái)。

東袤公司共計擁有洋涇街道六宗地塊的土地使用權，耀龍公司、企榮公司則分別擁有三林鎮二宗及一宗地塊的土地使用權。

數據來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數整理

具體來(lái)看，昌邑公司、東袤公司項目位于陸家嘴金融貿易區，耀龍公司、企榮公司項目位于前灘國際商務(wù)區。

昌邑公司、東袤公司、耀龍公司項目土地主要用途為商業(yè)、辦公和住宅等綜合用途；企榮公司土地主要用途為商業(yè)和辦公。

地產(chǎn)脈絡(luò )

2022年上半年，浦東國資國企改革26條意見(jiàn)發(fā)布，11月28日中國證監會(huì )發(fā)布房地產(chǎn)股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現金購買(mǎi)涉房資產(chǎn)，發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金。

陸家嘴很快便打響了資產(chǎn)重組第一槍。

其實(shí)，作為浦東老牌四大本地國有房地產(chǎn)企業(yè)之一，陸家嘴更多肩負著(zhù)城市區域開(kāi)發(fā)建設責任，該公司不僅在陸家嘴金融貿易區核心區域內持有大量?jì)?yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，并已將發(fā)展地域延伸到了前灘國際商務(wù)區、張江科學(xué)城核心區、川沙新市鎮城南社區。

過(guò)程中，陸家嘴通常采取與太古地產(chǎn)此類(lèi)經(jīng)驗豐富老牌港資房企合作，建設區域標桿性作品。

2021年11月，陸家嘴集團150.49億拿下陸家嘴北濱江綜合體地塊，也就是備受矚目的“太古北濱江項目”，2022年年底這一項目已正式開(kāi)工。

資料顯示，該項目地塊包括浦東新區黃浦江0C00-0201、0Y00-1001單元E13-1和E13-3地塊、黃浦江沿岸E10單元E08-4、E10-2、E12-1地塊共計5幅子地塊，地上總開(kāi)發(fā)量約36.8萬(wàn)平方米，包括住宅建筑面積約13.3萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積約11.4萬(wàn)平方米，辦公建筑面積約9.2萬(wàn)平方米，文化建筑面積約2.9萬(wàn)平方米。

這些年來(lái)，陸家嘴的銷(xiāo)售規模并不算大，2018-2021年錄得合同銷(xiāo)售面積分別為21.47萬(wàn)平方米、12.25萬(wàn)平方米、10.19萬(wàn)平方米和7.86萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額分別為103.72億元、56.58億元和67.11億元和49.23億元。

但是，出于拿地價(jià)格低等因素，陸家嘴有著(zhù)較高的盈利能力。2018-2021年，該公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售毛利率一路上升，為49.56%、64.22%、79.45%、81.53%。

近期，陸家嘴發(fā)布2022年業(yè)績(jì)快報：期內，實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入117.62億元，比上年減少15.21%；營(yíng)業(yè)利潤人民幣19.87億元，比上年減少67.84%；歸屬于上市公司股東的凈利潤10.85億元，比上年同期下降74.84%。

陸家嘴稱(chēng)，經(jīng)濟環(huán)境嚴峻復雜，受房地產(chǎn)行業(yè)調整、證券市場(chǎng)波動(dòng)、信托業(yè)轉型及疫情反復等諸多因素影響，公司業(yè)績(jì)面臨較大挑戰，區域開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)收入、毛利率同比下降，聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)投資收益不同程度下滑。

在有息負債方面，截至2022上半年，陸家嘴合并報表范圍內有息負債(陸金發(fā)僅包含其母公司有息負債)主要由五部分組成：短期貸款、長(cháng)期貸款、中期票據、應付債券及資產(chǎn)支持證券(CMBS)。2022年6月30日余額為571.18億元，占2022年上半年公司總資產(chǎn)的47.65%，較上年末506.15億增加12.85%。

其中，短期貸款(含一年內到期的長(cháng)期貸款)為191.09億元，長(cháng)期貸款為108.14億元，中期票據為123億元，應付債券(公司債)50億元，資產(chǎn)支持證券(CMBS)98.95億元。

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