8月至今，房地產(chǎn)融資“開(kāi)閘”，釋放流動(dòng)性，直接支持房地產(chǎn)資金規模超過(guò)萬(wàn)億。為加快風(fēng)險出清，10月底以來(lái)，監管層不斷加強對民營(yíng)房企融資的支持力度，繼央行副行長(cháng)對中債增公司指出“加大對民營(yíng)房企債券融資的支持力度”之后，交易商協(xié)會(huì )延期并擴容民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，近日“金融十六條”再度明確提出“對國有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，這也預示著(zhù)民營(yíng)房企的生存環(huán)境迎來(lái)實(shí)質(zhì)性轉機。

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龍湖完成200億元中期票據注冊 優(yōu)質(zhì)房企率先受益企穩

“第二支箭”政策支持力度加大，預期將更為明顯地作用到民營(yíng)房企流動(dòng)性改善上，目前正在加速落地，龍湖集團、新城控股和美的置業(yè)三家民營(yíng)房企率先行動(dòng)，分別申請了200億元、150億元、150億元配額。11月15日，龍湖集團已完成200億元中期票據注冊。美的置業(yè)150億元儲架式注冊發(fā)行也已獲受理，11月16日30億元中期票據項目狀態(tài)更新為“預評中”。

但值得注意的是，截止目前，“第二支箭”申請注冊以及正在推進(jìn)的企業(yè)與第一輪中債增信發(fā)債企業(yè)高度重合，這也意味著(zhù)政策支持對企業(yè)資質(zhì)要求并未有明顯放松跡象，短期內民營(yíng)房企融資狀況將繼續呈現分化。

由于申請門(mén)檻的存在，一些問(wèn)題性房企發(fā)債難度尚存，相對優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企將率先成為主要受益者。對于尚未違約、資信良好、基本面相對穩健的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，抓住機會(huì )窗口，可以有效改善短期流動(dòng)性，率先企穩，步入經(jīng)營(yíng)正軌。

抵押條件下?積極盤(pán)點(diǎn)資產(chǎn)價(jià)值助力順利發(fā)債

從中債增信以及“第二支箭”融資條件來(lái)看，申請標準都需要抵押物，這也就對民營(yíng)房企可抵押資產(chǎn)提出要求。在此條件下，目前對于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，積極盤(pán)查可抵押資產(chǎn)也是一項重點(diǎn)工作。通過(guò)自查非受限資產(chǎn)數量和分布，做好價(jià)值評估和分類(lèi)，將助力企業(yè)順利申請發(fā)債。

我們認為持有優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的民營(yíng)房企或占據比較優(yōu)勢，龍湖集團、新城控股就是典型的代表，根據2022年半年報數據披露，投資性房地產(chǎn)價(jià)值均過(guò)千億規模，在民營(yíng)房企中領(lǐng)先優(yōu)勢突出，這也是它們能夠率先申請不可忽視的原因之一。

還有一些未出險、經(jīng)營(yíng)穩定性較高的民營(yíng)房企，如合生創(chuàng )展、瑞安房地產(chǎn)、中駿集團等，投資性房地產(chǎn)價(jià)值比較高，也具備達成“第二支箭”融資條件的優(yōu)勢。

此外，對于部分短期流動(dòng)性風(fēng)險較高、但經(jīng)營(yíng)面具備一定支撐的企業(yè)來(lái)說(shuō)，若擁有足夠的優(yōu)質(zhì)抵押物，獲得資金支持的概率會(huì )提升，對于扭轉自身流動(dòng)性、提高經(jīng)營(yíng)安全性非常有利。如旭輝集團，旗下?lián)碛猩虡I(yè)地產(chǎn)、長(cháng)租公寓等資產(chǎn)，截至2022年上半年末，儲備的商業(yè)綜合體已經(jīng)有30個(gè)，旭輝瓴寓已拓房間規模約8.2萬(wàn)間，這都將成為企業(yè)申請發(fā)債的加分項。

短期政策惠及面有限?內生流動(dòng)性仍是關(guān)鍵

整體來(lái)看，流動(dòng)性支持政策表面在“救”，實(shí)則核心仍在于“穩”，支持資金將優(yōu)先流入相對比較優(yōu)質(zhì)、穩健的民營(yíng)房企，這部分企業(yè)得以率先企穩，以免風(fēng)險繼續蔓延，短期內政策惠及面有限，多數民營(yíng)房企融資仍不容樂(lè )觀(guān)。

然而11月以來(lái)，違約潮繼續，旭輝、中梁等相繼發(fā)布違約公告。根據克而瑞數據監測，年內24家典型民營(yíng)房企債務(wù)到期仍超過(guò)800億元，明年上半年亦是償債高峰期，流動(dòng)性對于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)緊迫性不減。

在“馬太效應”下，出險的機會(huì )成本顯著(zhù)提升，目前民營(yíng)房企脫困除了緊跟政策端，積極尋求發(fā)債機會(huì )，更重要的是要依靠銷(xiāo)售端恢復，增強內生流動(dòng)性，穩住局面。因為無(wú)論是發(fā)債還是展期，解決的都是短期問(wèn)題，未來(lái)仍要面臨債務(wù)疊加和償還的問(wèn)題，銷(xiāo)售回款才是“治本”的關(guān)鍵。目前已經(jīng)進(jìn)入年終槍收階段，企業(yè)迎來(lái)排貨、營(yíng)銷(xiāo)大比拼，民營(yíng)房企更要打好攻堅戰。

總結

整體看來(lái)，2021年下半年以來(lái)，民營(yíng)房企在流動(dòng)性危機、信用危機中首當其沖，身處風(fēng)口浪尖。為加速行業(yè)風(fēng)險出清，8月至今，直接支持房地產(chǎn)資金規模超過(guò)萬(wàn)億，流動(dòng)性在加速釋放，民營(yíng)房企融資環(huán)境迎來(lái)改善。

但從政策落地來(lái)看，融資對企業(yè)資質(zhì)要求并未有明顯放松跡象，短期惠及面有限。對于尚未違約、資信良好、基本面相對穩健、擁有優(yōu)質(zhì)抵押物的的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，抓住機會(huì )窗口，可以有效改善短期流動(dòng)性，率先企穩，步入經(jīng)營(yíng)正軌。

目前多數民營(yíng)房企融資尚未落地，流動(dòng)性需求緊迫，除了積極尋求發(fā)債機會(huì )，更重要的還是要依靠銷(xiāo)售端恢復，增強內生流動(dòng)性，穩住局面。

本文作者：朱一鳴、汪慧，來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究，原文標題：《行業(yè)透視 | 融資開(kāi)閘，哪些房企能受益？》

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關(guān)鍵詞： 中期票據 融資條件 資金規模