作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

融創(chuàng )5月危情以來(lái)，那個(gè)在業(yè)績(jì)會(huì )上總是金句不斷的孫宏斌，已經(jīng)很少公開(kāi)現身了。

(資料圖)

12月9日，孫宏斌半年來(lái)頭一次向外釋放出樂(lè )觀(guān)信號。在當天披露的2021年年報中，他表態(tài)稱(chēng)，會(huì )盡快完成債務(wù)重組和恢復穩定經(jīng)營(yíng)，爭取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道。

融創(chuàng )內部人士表示，對內老孫定了個(gè)時(shí)間，要在明年中實(shí)現這個(gè)目標。

這意味著(zhù)，在本輪房地產(chǎn)大調整中，融創(chuàng )基本涉險過(guò)關(guān)，孫宏斌再次歸來(lái)了。

孫宏斌還是那個(gè)孫宏斌。即便是經(jīng)歷了過(guò)去大半年的磨難，他也依舊未變，還是那么地自信。

融創(chuàng )近期也開(kāi)啟了一系列迅猛的復蘇動(dòng)作。120億紓困資金引入、財報出爐，以及境內外債務(wù)重組陸續有了眉目。

在孫宏斌和融創(chuàng )員工自身努力、外部金融機構以及購房者等各方支持下，融創(chuàng )尋找到了它的脫困方案，正在“活過(guò)來(lái)”。

如果后續一切進(jìn)展順利，融創(chuàng )會(huì )是出險房企中，首個(gè)完成債務(wù)重組、恢復生機的頭部房企。

融創(chuàng )的重生，老孫的歸來(lái)，是一個(gè)值得仔細推敲的樣本。這意味著(zhù)，經(jīng)歷了兩年激烈的周期更迭的房地產(chǎn)行業(yè)，仍有未來(lái)。

久違

5月，融創(chuàng )出現公開(kāi)市場(chǎng)違約，此后的孫宏斌便從大眾眼前消失了。

和喜歡時(shí)不時(shí)為“復工復產(chǎn)”加油鼓勁的許家印不太一樣，孫宏斌選擇低調蟄伏，親身上陣，解決問(wèn)題。?

在離開(kāi)大眾視野數個(gè)月，和多位債權人、資金方進(jìn)行了艱難的談判斡旋后，老孫回來(lái)了。帶著(zhù)財報和他的許諾：融創(chuàng )會(huì )在2023年努力回到正軌。

這份許諾的底氣，是融創(chuàng )在債務(wù)方案化解上已經(jīng)出現了一些不錯的進(jìn)展。

截至12月9日，融創(chuàng )和投資人已經(jīng)達成部分債券展期49.7億元，貸款展期259.6億元。

如今融創(chuàng )也在著(zhù)力解決剩余境內外債務(wù)的整體重組。目前融創(chuàng )境內債存續債券總額約為157.49億元，融創(chuàng )則為境內債券增加了包括重慶文旅城、紹興黃酒小鎮和廣州文旅城等在內的收益權，作為償債擔保。

如果進(jìn)展順利，融創(chuàng )境內整體重組投票會(huì )在12月9日結束。就在融創(chuàng )之前，富力、龍光境內債務(wù)整體重組方案已經(jīng)通過(guò)。

大頭還是境外債。12月9日，融創(chuàng )公布了一份初步的境外債重組框架，計劃將30億至40億美元的債務(wù)，以及部分股東借款，轉換為普通股或股權掛鉤工具；剩余債務(wù)則進(jìn)行展期，展期時(shí)間為2至8年。

并且融創(chuàng )還提出，要將部分資產(chǎn)處置，作為償還展期后債務(wù)的額外資金來(lái)源，對支持重組方案的債權人也會(huì )給予一定比例的同意費。

據融創(chuàng )公告披露，截至2022年中，融創(chuàng )境外有息債務(wù)約為110億美元。

有機構人士分析，從這份方案來(lái)看，孫宏斌是想綁定對融創(chuàng )未來(lái)有信心的債權人，以化解部分債務(wù)。為表誠意，他之前給出的股東借款也會(huì )轉換成股權，表明他對融創(chuàng )的未來(lái)有信心。同時(shí)，則是繼續尋求債權人的諒解、支持。

有熟悉融創(chuàng )的人士透露，歷經(jīng)數月與債權人小組的溝通磋商，融創(chuàng )境外債重組順利推進(jìn)，重組框架已初步獲得大多數債權人的認同。

根據12月9日發(fā)布的2021年財報，截至財報獲批，融創(chuàng )到期未償付的債務(wù)約為人民幣685.3億元，并有約1518億元債務(wù)可能被要求提前還款。

一旦境內外債務(wù)重組成功，融創(chuàng )未來(lái)數年的流動(dòng)性壓力，也會(huì )得到極大程度的緩解。

從“金融16條”到證監會(huì )射出“第三支箭”，房企也在債務(wù)展期、融資上得到了多方支持。接下來(lái)則是融創(chuàng )的債權人和融創(chuàng )繼續博弈，是愿意和孫宏斌綁定在一起，等待他重生，還是一起沉船？

上岸

債務(wù)重組推進(jìn)順利，是孫宏斌有信心讓融創(chuàng )回到正軌的其中一環(huán)。

而他更大的底氣，是隨著(zhù)中信系120億元紓困資金的注入，融創(chuàng )的核心項目被重啟，將撬動(dòng)數百億甚至上千億的貨值，從而有望盤(pán)活整間公司。

在11月底，融創(chuàng )將自己手里持有的上海董家渡的部分股權，轉讓給了中信信托和華融。自己的持股比例從100%，下降到了10.3%。

上海董家渡項目是個(gè)貨值在500億左右的大型豪宅項目，也是黃浦江邊少有的寶地。2019年時(shí)先后開(kāi)盤(pán)了兩次，得到市場(chǎng)熱捧，售價(jià)達12萬(wàn)元/平米。

接近交易的人士透露，這次股份轉讓并非是個(gè)簡(jiǎn)單的項目出售，而是一次融資合作。通過(guò)將股權設計成信托受益權的方式，由華融牽手包括浦發(fā)銀行在內的6家銀行組成的銀團以及中信信托，為項目注資。

融創(chuàng )仍舊是項目操盤(pán)方，華融則行使著(zhù)監管職能。在未來(lái)融資償還后，融創(chuàng )還會(huì )回購股權。

也有AMC人士對華爾街見(jiàn)聞表示，這是對融創(chuàng )操盤(pán)能力的信任。獲取控股權，是在實(shí)現風(fēng)險隔離的同時(shí)，提供融資，盤(pán)活項目。

前述接近交易的人士也指出，中信系和一眾銀團此次帶來(lái)了大約120億元的資金注入。

融創(chuàng )也能通過(guò)盤(pán)活這樣一個(gè)數百億的大體量項目，獲得更多的資金流，撬動(dòng)其他項目。

此外，截至12月初，融創(chuàng )已在天津、重慶、哈爾濱、沈陽(yáng)、濟南等20個(gè)城市的近70個(gè)項目，獲得了超百億紓困基金。

機構人士指出，和其他一些出險房企的不同，融創(chuàng )的不少項目依然優(yōu)質(zhì)，它的團隊作戰力強，加上多路資金方的支持，可以通過(guò)撬動(dòng)核心項目盤(pán)活公司，從而“活下來(lái)”。

“活下來(lái)可能規模會(huì )大幅縮小，以前4、5000億，以后2000億左右，但終究是活下來(lái)了，”前述人士說(shuō)。

據融創(chuàng )方面透露，截至11月底，融創(chuàng )今年已累計交付了15萬(wàn)套住宅，交付量保持行業(yè)前三。從銷(xiāo)售數據來(lái)看，融創(chuàng )以1530.5?億元的銷(xiāo)售額排在全國第十，是碧桂園、龍湖之外，前十里少有的民營(yíng)房企。

根據融創(chuàng )財報，截至2021年底融創(chuàng )權益土地儲備約1.6億平方米，權益土地貨值約1.77萬(wàn)億，約80%位于核心一二線(xiàn)城市；盡管融創(chuàng )大幅計提各類(lèi)減值約520億元，但最后仍有凈資產(chǎn)超1200億元、歸母凈資產(chǎn)超800億元。

從目前情況看，一旦融創(chuàng )債務(wù)重組完成，核數師應會(huì )對融創(chuàng )未來(lái)的年報發(fā)表標準審計意見(jiàn)。

這意味著(zhù)，融創(chuàng )已經(jīng)度過(guò)了最困難的時(shí)期，孫宏斌這個(gè)在關(guān)鍵時(shí)刻掏出真金白銀解救公司，奔波大半年尋找“白武士”的地產(chǎn)大佬，大概率可以上岸了。

他也在吸取教訓。孫宏斌對融創(chuàng )整體債務(wù)重組后償還資金的來(lái)源給出了規劃：未來(lái)7年里，將通過(guò)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的3200億自由現金流，以及出售資產(chǎn)產(chǎn)生的600億現金來(lái)還債。

他希望，在融創(chuàng )重回正常經(jīng)營(yíng)后，靠著(zhù)自己的“手藝”，為過(guò)去的錯誤埋單。而這一切的前提，是融創(chuàng )銷(xiāo)售可以再起，是債權人、金融機構、購房者、供應商，愿意繼續相信他。

也許在半年之后，孫宏斌將正式歸來(lái)亮相，上演“三落三起”的傳奇。

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