12月15日上午，國家統計局公布了2022年1-11月宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數據。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍延續下行態(tài)勢，單月銷(xiāo)售和投資規模分別擴大10pcts和4pcts至33%和20%。房屋新開(kāi)工和土地購置面積仍同比均腰斬，同比下降51%和58%。

(資料圖片僅供參考)

房屋竣工連續3個(gè)月規模上漲，11月環(huán)比上漲61%，但不足支撐整體投資。前11月商品房銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)投資規模均降至五年新低。

11月銷(xiāo)售面積環(huán)比增3% 同比降幅再擴大10pcts預期“翹尾”無(wú)望

據國家統計局數據：1—11月，商品房銷(xiāo)售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%；商品房銷(xiāo)售額118648億元，下降26.6%。兩者同比降幅相比1—10月分別擴大1pct和0.6pct，累計同比降幅走勢趨平趨緩。

單月來(lái)看，11月全國商品銷(xiāo)售面積和金額分別為10071萬(wàn)平方米和9816億元。同比分別下降33.3%和32.2%，二者同比降幅再度擴大，較1-10月擴大10pcts和8.5pcts。二者環(huán)比分別上漲3%和4%。

縱觀(guān)2022年下半年商品房銷(xiāo)售情況，當前市場(chǎng)已完成規模筑底、整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度，市場(chǎng)情緒仍然萎靡。主要體現在兩個(gè)方面：

一方面，月均銷(xiāo)售規模底部持穩。7-11月商品房銷(xiāo)售面積整體趨于穩定，除9月強銷(xiāo)期外其余4個(gè)月份商品房銷(xiāo)售規模維持在10000萬(wàn)平方米和10000億元上下。雖較2022年上半年月均和2021年全年月均分別下降了27%和39%，但已有止跌姿態(tài)。

另一方面，年末翹尾行情大打折扣。11月商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比僅上漲3%。環(huán)比漲幅遠小于往年同期水平（2022年11月商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比上漲19%）。

究其原因，一方面，雖然疫情管控全面解禁，但是民眾對于疫情的恐慌情緒尚未完全消退，加之管控解除后短期陽(yáng)性病例有增無(wú)減，實(shí)則當前還是處于疫后恐慌期，客觀(guān)上也會(huì )對購房產(chǎn)生消極影響。另一方面，核心一二線(xiàn)限制性政策局部松動(dòng)釋放了一定利好消息，對于短期成交回升也會(huì )有一定的積極作用，但是對于廣大弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市而言，基本進(jìn)入了紓困政策的“失效期”，全面需求透支很難通過(guò)短期政策調節改善，因而也面臨較長(cháng)的低位盤(pán)整期。

據此以銷(xiāo)售規模累計同比降幅持穩預估，2022年全年商品房銷(xiāo)售面積和金額分別將達13.6億平方米和13.3萬(wàn)億元，同比分別下降24%和27%。

全國銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比再降 一線(xiàn)同比漲幅繼續回落三線(xiàn)跌幅4%領(lǐng)先

根據全國商品房銷(xiāo)售面積、金額估算來(lái)看，11月全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)9747元/平方米，環(huán)比回升1%但仍處于萬(wàn)元以?xún)?。新一輪的降價(jià)仍在多個(gè)城市廣泛開(kāi)展。

11月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市有51個(gè)，比上月減少7個(gè)。一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比10月擴大0.1pct。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比10月均收窄0.1pct。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比10月收窄0.1pct。

同比來(lái)看，11月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市有51個(gè)，個(gè)數均與上月相同。一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.5%，漲幅比10月回落0.1pct。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比10月收窄0.1pct。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降3.9%，降幅與10月相同。

11月竣工環(huán)比上漲61% 新開(kāi)工、土地購置同比降幅進(jìn)一步擴大

據國家統計局數據：1—11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積896857萬(wàn)平方米，同比下降6.5%。房屋新開(kāi)工面積111632萬(wàn)平方米，下降38.9%；房屋竣工面積55709萬(wàn)平方米，下降19.0%。三者同比降幅分別擴大0.8pct、1.1pcts和0.3pct。

單月來(lái)看，11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積7963萬(wàn)平方米，同比下降53%；新開(kāi)工和竣工面積分別為7910萬(wàn)平方米和9144萬(wàn)平方米，同比下降51%和20%，環(huán)比分別下降12%和上漲61%。

縱觀(guān)2022年下半年，整體呈現“新開(kāi)工連續疲弱”、“竣工保交付接連發(fā)力”的趨勢。

一方面，房屋新開(kāi)工10月雖短暫同比降幅收窄，但11月降幅再度擴大。受房企投資行為裁剪和2021年土地出讓縮量影響，新開(kāi)工規模連續回落至歷史極低水平。

另一方面，房屋竣工持續發(fā)力，當前保交付已成為房地產(chǎn)軟著(zhù)陸、恢復購房者信心的關(guān)鍵一環(huán)?！暗诙Ъ焙汀暗谌Ъ本婕爸С帧氨＝粯恰?。三季度起各地方政府密集發(fā)文確保落實(shí)“一樓一策”，多個(gè)房企也聲明全力保交樓。2年以上續建項目規模保持增長(cháng)。但需要注意的是，受前值較高影響三季度起房屋竣工同比由正轉負并降幅擴大，對整體開(kāi)發(fā)投資規模的支撐減弱。

據此以房屋施工、新開(kāi)工和竣工累計同比降幅線(xiàn)性預估，2022年全年預計三者分別完成90億平方米、12億平方米和8億平方米，同比分別下降7%、40%和18%。

據國家統計局數據：1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積8455萬(wàn)平方米，同比下降54%；土地成交價(jià)款7591億元，下降48；二者降幅分別較1-10月擴大0.73pct和0.84pct。

單月來(lái)看，11月土地購置面積和土地成交價(jià)款分別為1023萬(wàn)平方米和1530億元，二者同比下降58%和51%，降幅較10月擴大5pcts和1.05pcts。2022年11月，多個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現來(lái)看，北京、上海、杭州土拍熱度回升，但素質(zhì)相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。

11月開(kāi)發(fā)投資額不足萬(wàn)億環(huán)比再降5% 全年投資額預計同比降10.8%

據國家統計局數據：1—11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%，較1-10月降幅擴大1pct。其中11月全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額9918億元，環(huán)比下降4.5%，同比下降19.9%，較10月降幅擴大3.9pcts。

縱觀(guān)2022年下半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額一路收窄至歷史低點(diǎn)。至11月全國開(kāi)發(fā)投資額已降至不足1萬(wàn)億元，為近五年新低。

主要有兩方面原因，一方面新房銷(xiāo)售仍處于下行中，疊加雖“三支箭”盡出，但截至11月末房企到位資金情況尚沒(méi)有改善，雙通道向投資端施加負面壓力；另一方面房屋新開(kāi)工和土地購置單月規模和增速仍在進(jìn)一步下降。同時(shí)，“保交付”房屋竣工帶來(lái)的建安新增投資規模有限，其同比降幅也逐漸擴大對整體投資的支撐力度持續降低。

據此以投資規模累計同比降幅線(xiàn)性預估，2022年全年預計完成開(kāi)發(fā)投資額13.2萬(wàn)億元，規?；氐轿迥昵?，增速同比下降10.8%。

綜上，我們對于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

三季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好頗多。連續的金融端利好對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了有力的支持，但政策端支持力度加大傳導至行業(yè)銷(xiāo)售與投資仍需一段時(shí)間。同時(shí)管控解除后的短期恐慌也對房地產(chǎn)造成一定消極影響。從全國來(lái)看，商品房銷(xiāo)售、施工拿地以及整體投資單月同比降幅均再度擴大，整體房地產(chǎn)下行態(tài)勢仍在持續，現狀好轉仍需一個(gè)過(guò)程。

新房銷(xiāo)售方面，各地紓困政策已經(jīng)“應出盡出”，進(jìn)一步的調控寬松對銷(xiāo)售表現的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限。當前新房市場(chǎng)仍未解決的難題是購房者信心與預期普遍不足，隨著(zhù)后續“保交付”工作做出實(shí)際成效后，或將傳導至新房市場(chǎng)。

房企拿地方面，當前樓市下行壓力仍舊偏大，市場(chǎng)投資信心也較為低迷，受此影響，預計四季度土拍熱度也將會(huì )延續低位運行。多數城市為完成全年供地計劃，整體累計規模同比腰斬、底價(jià)托市等現狀不會(huì )改變，整體土拓投資仍將保持低活躍度。

房企施工方面，房屋新開(kāi)工規模已有筑底姿態(tài)，后續至年末將保持低位，對整體開(kāi)發(fā)投資貢獻有限。全力“保交付”下至年底房屋竣工規模將繼續回升，累計同比降幅也將繼續收窄。

土拓投資和建安投資難以支撐開(kāi)發(fā)投資如期回升。當前全國房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無(wú)法形成有力支撐。因此后續投資規模將維持低位，同比降幅則將在房屋竣工帶動(dòng)的弱支撐下緩慢收窄。

本文來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究，原文標題：《行業(yè)數據 | 11月銷(xiāo)售投資跌幅擴大，預計全年規模降至五年前》

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