隨著(zhù)2022年翻篇，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入周期切換的臨界期。這幾年的跌宕起伏，給了我們什么樣的教訓？

當新周期來(lái)臨，房地產(chǎn)又將以什么樣的姿態(tài)重新扛起支柱產(chǎn)業(yè)的大旗？這個(gè)問(wèn)題的核心在于：我們需要什么樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式？

【資料圖】

新城系的探索頗具代表性。它是地方房企全國化的典型代表；資本運作也走在前列，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體在A(yíng)股上市，控股股東港股上市，還很早就分拆物業(yè)公司到港股上市；它的商業(yè)模式也很有觀(guān)察價(jià)值，地產(chǎn)+商業(yè)雙輪驅動(dòng)，重點(diǎn)布局低線(xiàn)市場(chǎng)搞差異化競爭。

內部沖擊、外部壓力包圍，各種陰差陽(yáng)錯交織，如今的新城控股，還能實(shí)現自己的理想嗎？

商業(yè)撐起半邊天

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)處于歷史性低谷，百強房企近9成銷(xiāo)售額同比下滑，全年累計銷(xiāo)售規模同比降低41.6%，規模房企整體目標完成率處于歷史低位。

前幾年學(xué)高周轉模式狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)黑馬們一一馬失前蹄，新城控股也不例外。

克而瑞數據顯示，去年新城控股操盤(pán)銷(xiāo)售金額920.6億元，同比下降49.80%，連續第三年下滑；在地產(chǎn)銷(xiāo)售榜單中的排名，也早已跌出前十，從上年的第16位，下降至第19位。

盡管新城控股2022年拿出了南京“西瓜換房”這樣的騷操作，也還是沒(méi)能挽救銷(xiāo)售，甚至因為業(yè)主維權鬧出了重慶掀沙發(fā)這樣的幺蛾子。

不過(guò)，公司的收入和業(yè)績(jì)，暫時(shí)穩住了。2022年前三季度，新城控股營(yíng)業(yè)收入617.54億元，同比下降43.41%，歸母凈利潤33.49億元，同比減少43.08%。雖然也有下滑，但與房地產(chǎn)行業(yè)整體性的巨額虧損相比，已經(jīng)算是相當難能可貴了。

主要原因，就是新城控股旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，吾悅廣場(chǎng)。截至2022年6月底，公司已在全國135個(gè)大中城市布局189座吾悅廣場(chǎng)，開(kāi)業(yè)面積1189.06萬(wàn)平方米。因此，新城控股也在行業(yè)內被稱(chēng)為“小萬(wàn)達”。

2022年前11個(gè)月，公司商業(yè)運營(yíng)總收入為89.87億元，預計全年將實(shí)現較大幅度的增長(cháng)。去年上半年，吾悅廣場(chǎng)的整體出租率達到96.01%；公司商業(yè)板塊毛利率72.77%，遠高于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的16.12%。

當下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)對新城控股業(yè)績(jì)的支撐，與自己的老師萬(wàn)達、華潤置地等，已經(jīng)很相似了。

通過(guò)運營(yíng)全國的400多座萬(wàn)達廣場(chǎng)，萬(wàn)達商管2022年前三季度營(yíng)業(yè)收入364.39億元、歸母凈利潤107.92億元。同時(shí)，萬(wàn)達地產(chǎn)去年操盤(pán)銷(xiāo)售額560.1億元，同比增長(cháng)86.20%，成為民營(yíng)地產(chǎn)增長(cháng)王。

華潤置地的地產(chǎn)銷(xiāo)售雖然也出現了輕微的下滑，但2022年前11個(gè)月以商業(yè)地產(chǎn)為主的租金收入達到165.6億元，實(shí)際增長(cháng)了14.4%。

這暗淡里的一抹亮光，正是新城控股當初尋求轉型路徑時(shí)，埋下的伏筆。

地產(chǎn)+商業(yè)的奧秘

上世紀90年代初期，通過(guò)紡織業(yè)務(wù)賺取第一桶金后，江蘇常州人王振華，在李嘉誠等香港地產(chǎn)大亨的財富故事激勵下，跨入房地產(chǎn)行業(yè)。

以常州為核心深耕江蘇多年，再到2009年將總部遷至上海開(kāi)啟全國化，新城控股借助高周轉模式一路躍升。

2012年，在王振華的老家江蘇常州，常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)和常州吾悅國際廣場(chǎng)相繼亮相，開(kāi)啟了新城控股的商業(yè)之路。

彼時(shí)，萬(wàn)達廣場(chǎng)已經(jīng)更新了三代，華潤置地十年商業(yè)探索，萬(wàn)象系列基本成型，凱德、新世界等，也早已占據了各大核心城市的頂級商圈。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)格局已經(jīng)相當穩定了，新城控股為什么要進(jìn)入？王振華又怎么篤定能干成？

其實(shí)，無(wú)論是做投資還是干實(shí)業(yè)，甚至無(wú)論在哪個(gè)行業(yè)，都有那么幾條顛撲不破的永恒真理：不要把所有的雞蛋放進(jìn)一個(gè)籃子；不要賺最后一個(gè)銅板……

每年賣(mài)幾百上千億的地產(chǎn)商們，看起來(lái)風(fēng)光無(wú)限，但利潤并不如想象中那么豐厚；而且大多是一錘子買(mǎi)賣(mài)，并不能做到細水長(cháng)流。

花無(wú)百日紅，人無(wú)千日好，周期沉浮之中，地產(chǎn)商們戰戰兢兢，還是在小心翼翼地賺取行業(yè)的最后一點(diǎn)利潤。

地產(chǎn)商如何多元化？肯定不是恒大和寶能躍躍欲試的造車(chē)業(yè)務(wù)。

靠譜點(diǎn)的，地產(chǎn)集團們羅列的七大板塊、八大業(yè)務(wù)，諸如城市更新、代建等等，都是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的變種。

這幾年物業(yè)公司獨立成風(fēng)，但這壓根不算多元化探索，頂多是地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外延，賣(mài)完房子后接著(zhù)搞點(diǎn)物業(yè)服務(wù)。

只有商業(yè)，才是離開(kāi)發(fā)商們最近、最容易拓展、最適合與地產(chǎn)業(yè)務(wù)相結合的業(yè)務(wù)。

這幾年大火的文旅地產(chǎn)，無(wú)論是特色小鎮還是冰雪主題，其實(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)的變種、以旅游為賣(mài)點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)。

地產(chǎn)+商業(yè)，可以實(shí)現輕重并舉、長(cháng)短期結合，兼顧增長(cháng)性與盈利能力，是房地產(chǎn)行業(yè)最接近完美的商業(yè)模式。

王振華看到了萬(wàn)達、華潤置地、龍湖商業(yè)模式上的成功，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，布局商業(yè)地產(chǎn)，逐步確立“兩輪驅動(dòng)”的定位，10年落子了近200座吾悅廣場(chǎng)。

新城控股發(fā)力吾悅廣場(chǎng)，代表了地產(chǎn)黑馬們，在銷(xiāo)售規模之外，對這種相對成熟商業(yè)模式的追求。當然，除了它，這個(gè)名單還包括寶龍地產(chǎn)和龍光集團等。

新城控股能否成為小萬(wàn)達，這個(gè)問(wèn)題背后的本質(zhì)是，腰尾部民營(yíng)房企，還有沒(méi)有機會(huì )尋求轉型發(fā)展升級？

短期風(fēng)險與長(cháng)期挑戰

2019年實(shí)際控制人王振華鋃鐺入獄，新城控股被動(dòng)去杠桿，沒(méi)想到陰差陽(yáng)錯，讓公司2020年免于“三道紅線(xiàn)”的壓力，進(jìn)而在2021年行業(yè)性的債務(wù)危機中獨善其身。

然而，2022年，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊銷(xiāo)售疲軟，還是影響了公司商業(yè)板塊的發(fā)展。

截至2021年底，公司在135個(gè)城市布局188座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數量達130座。開(kāi)業(yè)面積1248.38萬(wàn)平方米，平均出租率97.63%。

新城控股在2021年報中提出的計劃是，2022年新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項目25座。

但是，半年時(shí)間，公司的項目數量只增加了1座。2022年6月底布局189座、已開(kāi)業(yè)及委托管理131座，開(kāi)業(yè)面積降至1189.06萬(wàn)平方米，出租率降至96.01%。

近年，當萬(wàn)達、華潤置地大肆抄底的時(shí)候，新城因整體承壓，并未增加土地儲備，未來(lái)幾年的增長(cháng)速度，恐怕也很難保證。

而且，當新城系面臨危機，原本逐漸成型的商業(yè)地產(chǎn)體系，也面臨著(zhù)分崩離析的風(fēng)險。

為什么新城控股在行業(yè)內被稱(chēng)為小萬(wàn)達？因為，2012年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后，王振華先后挖來(lái)萬(wàn)達商管的核心人物陳德力和曲德軍，接力掌舵吾悅廣場(chǎng)，復刻了萬(wàn)達廣場(chǎng)的商業(yè)模式。

公司層面，地產(chǎn)+商業(yè)相配合；商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)層面，萬(wàn)達廣場(chǎng)有萬(wàn)達影城和寶貝王等主要引流業(yè)態(tài)，吾悅廣場(chǎng)也重點(diǎn)扶植了自己的星軼影城和多奇妙親子樂(lè )園。

截至去年年中，星軼影城在全國擁有128家門(mén)店。2021年，影城總觀(guān)影人次1941.9萬(wàn)，分賬票房7.52億元，在中國影院投資公司中排名第七，僅次于萬(wàn)達、大地、橫店、CGV、金逸和中影，排在幸福藍海之前。

然而，新城發(fā)展準備將星軼影城低價(jià)賣(mài)給橫店影視及其關(guān)聯(lián)方，回收30億元現金。

沒(méi)了星軼影城，吾悅廣場(chǎng)的立體化競爭優(yōu)勢，恐怕會(huì )缺掉一個(gè)角。

此刻，新城控股還在扛，等著(zhù)房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，等著(zhù)線(xiàn)下消費復蘇，地產(chǎn)+商業(yè)的雙輪效應重新啟動(dòng)。

隨著(zhù)地產(chǎn)走出政策底，行業(yè)的短期風(fēng)險已經(jīng)接近尾聲。但是，對于新城控股而言，長(cháng)期風(fēng)險仍然存在。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中在低線(xiàn)城市，風(fēng)險與碧桂園類(lèi)似，它最終導致的結果，可能會(huì )像建業(yè)地產(chǎn)與濱江集團的南轅北轍一樣。

新城控股布局商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，也是以三四線(xiàn)城市為主，與萬(wàn)達、華潤置地、龍湖等核實(shí)施差異化競爭。但是，城市能級不夠，吾悅廣場(chǎng)的業(yè)務(wù)價(jià)值如何提升？

萬(wàn)達廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)數輪迭代，已經(jīng)進(jìn)化為輕資產(chǎn)模式，而新城控股，仍然在學(xué)習早年的萬(wàn)達。它能追上行業(yè)發(fā)展嗎？

本文來(lái)源：?斑馬消費，原文標題：《新城控股能否成為小萬(wàn)達？》

風(fēng)險提示及免責條款 市場(chǎng)有風(fēng)險，投資需謹慎。本文不構成個(gè)人投資建議，也未考慮到個(gè)別用戶(hù)特殊的投資目標、財務(wù)狀況或需要。用戶(hù)應考慮本文中的任何意見(jiàn)、觀(guān)點(diǎn)或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 華潤置地 萬(wàn)達廣場(chǎng)