1月5日，深圳市住建局等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了二手房“帶押過(guò)戶(hù)”工作方案，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現二手房交易更加高效、便捷。

根據方案，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶(hù)、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現用購房款還舊貸款。

業(yè)內人士認為，深圳二手房成交量已經(jīng)連續兩年腰斬，要穩定樓市，必須將二手房市場(chǎng)穩定住，重新恢復二手房占主導的交易局面。深圳此次工作方案使得二手房交易更加便捷，也體現了二手房配合當前房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇做出的政策創(chuàng )新，全國其他城市或跟進(jìn)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策。

【資料圖】

推進(jìn)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”試點(diǎn)

1月5日，深圳市住建局、司法局、規劃和自然資源局、地方金融監督管理局、人民銀行深圳市中心支行、銀保監會(huì )深圳監管局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)關(guān)于《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式的工作方案》的通知。

根據方案，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶(hù)、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現用購房款還舊貸款（使用買(mǎi)方的購房資金來(lái)償還賣(mài)方的銀行貸款）。在二手房“帶押過(guò)戶(hù)”過(guò)程中，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方可選擇適用二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，交易房產(chǎn)需滿(mǎn)足除原銀行貸款抵押外沒(méi)有設立其他抵押的條件。

其中，對于“順位抵押”，辦理流程是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同后，在選定的資金監管機構（如銀行、公證機構）辦理資金監管手續，對買(mǎi)方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進(jìn)行監管。同時(shí)，買(mǎi)方向銀行申請貸款。

買(mǎi)方貸款審批通過(guò)后，買(mǎi)賣(mài)雙方和買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行共同線(xiàn)上申請“轉移登記+抵押權變更登記+抵押權設立登記”合并辦理，按順位設立新的抵押權。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)根據買(mǎi)賣(mài)雙方和買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個(gè)登記事項，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買(mǎi)方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

買(mǎi)方貸款銀行根據不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門(mén)確認后，按照操作流程進(jìn)行放款。資金監管機構用監管賬戶(hù)中的購房款償還賣(mài)方銀行貸款本金和利息，結清貸款。

賣(mài)方貸款銀行結清貸款后，線(xiàn)上提交抵押注銷(xiāo)申請，買(mǎi)方貸款銀行的抵押權順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。資金監管機構將資金監管賬戶(hù)余額劃轉給賣(mài)方。

對于“雙預告登記”，辦理流程是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)方向銀行申請貸款。買(mǎi)方貸款審批通過(guò)后，買(mǎi)方貸款銀行會(huì )同買(mǎi)賣(mài)雙方，線(xiàn)上申請辦理二手房轉移預告登記及抵押預告登記。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)根據買(mǎi)方貸款銀行及買(mǎi)賣(mài)雙方申請，完成“雙預告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買(mǎi)方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。

買(mǎi)方貸款銀行依據抵押預告登記結果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門(mén)確認后，按照操作流程進(jìn)行放款。買(mǎi)方的首付款和銀行貸款均直接存入買(mǎi)賣(mài)雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶(hù)中進(jìn)行監管。公證機構出具相關(guān)材料，并送達買(mǎi)方貸款銀行、買(mǎi)賣(mài)雙方。購房款存入提存賬戶(hù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方和買(mǎi)方貸款銀行及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請辦理雙預告登記轉本登記。

房產(chǎn)轉移登記完成后，提存機構用提存賬戶(hù)中的購房款償還賣(mài)方銀行貸款本金和利息，結清貸款。賣(mài)方貸款銀行線(xiàn)上提交抵押注銷(xiāo)申請，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在線(xiàn)審核，也可以由賣(mài)方本人提出注銷(xiāo)抵押，銀行線(xiàn)上確認申請。如果房產(chǎn)轉移登記不能完成，提存機構將提存賬戶(hù)中的購房款分別歸還買(mǎi)方貸款銀行及買(mǎi)方本人。

方案還指出，穩妥推進(jìn)試點(diǎn)，鼓勵全面探索。在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買(mǎi)方一次性付款或買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”，再逐步推廣至買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵各銀行先行先試辦理買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”積累經(jīng)驗。

二手房成交量連續兩年腰斬

對于深圳推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的原因，方案提出，為提高深圳市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，“帶押過(guò)戶(hù)”模式是2022年二手房領(lǐng)域重要的金融改革，此前各地更多是自我創(chuàng )新，沒(méi)有公開(kāi)的具體文件，深圳是一線(xiàn)城市中率先推出“帶押過(guò)戶(hù)”工作方案的，體現了二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策從二三線(xiàn)城市向一線(xiàn)城市推進(jìn)，對一線(xiàn)城市政策創(chuàng )新有啟發(fā)作用，對全國其他城市也有積極借鑒意義。

嚴躍進(jìn)認為，深圳此次工作方案使得二手房交易更加便捷，也體現了二手房配合當前房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇做出的政策創(chuàng )新，全國其他城市也要跟進(jìn)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”這個(gè)政策。

深圳市住建局公布的數據顯示，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬，月均成交僅約為1808套；二手住宅成交面積為207.04萬(wàn)平方米，較2021年下滑42.89%。這已經(jīng)是二手房交易量連續第二年腰斬，2021年深圳二手房成交量下跌了58.8%。

對于深圳二手房成交量連續兩年腰斬的原因，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：

一是2018-2020年連續3年二手房交易正增長(cháng)，透支了一些需求，特別是2020年交易量達到9.4萬(wàn)套，僅低于2015年的12.5萬(wàn)套，為歷史第二高位。

二是2021年開(kāi)啟二手房參考價(jià)，對二手房定向去杠桿，打破了二手房過(guò)去坐地起價(jià)、杠桿式拉升的投機炒作鏈條，再加上2020年“7.15”調控以后，入戶(hù)三年才能買(mǎi)房，對購買(mǎi)力進(jìn)行了強力限制。購買(mǎi)力和杠桿雙重發(fā)力調控二手房，導致之前靠杠桿支撐、暴力拉升起來(lái)的房?jì)r(jià)，無(wú)法獲得支撐開(kāi)始降價(jià)出售，反過(guò)來(lái)惡化了市場(chǎng)預期，形成了掛牌量迅速攀升的局面。

三是深圳供給端改革開(kāi)始見(jiàn)效，包括土地供應端“放量供地”，且推出了“限地價(jià)、限房?jì)r(jià)”的大招，價(jià)格限定、供應量大的新房開(kāi)始分流需求，導致二手房開(kāi)始去泡沫過(guò)程。保障房也開(kāi)始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房?jì)r(jià)上漲預期不再，大家不再積極買(mǎi)房，而是去申請性?xún)r(jià)比高的保障房。

“現在國家對于住房改善、換房需求扶持力度較大，深圳要穩定樓市，必須要將二手房市場(chǎng)穩定住，重新恢復二手房占主導的交易局面。所以就出臺了此次政策?！崩钣罴握f(shuō)。

本文作者：張達，來(lái)源：券商中國，原文標題:《深圳樓市放大招！二手房交易"帶押過(guò)戶(hù)"來(lái)了，影響多大？看政策詳情…》

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關(guān)鍵詞： 買(mǎi)賣(mài)雙方 預告登記 工作方案