房地產(chǎn)再迎重磅政策，首套房貸款利率長(cháng)效機制進(jìn)一步完善，以更好地支持剛性住房需求。

1月5日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

(相關(guān)資料圖)

這個(gè)政策最早提出于2022年9月29日，當時(shí)央行公告對于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

當時(shí)這一政策作為一個(gè)臨時(shí)性政策、有效期到2022年年底，央行這次的政策相當于將臨時(shí)性政策常態(tài)化。

70個(gè)大中城市里有38城符合降低首套房貸利率的標準

中信建投證券研究表示，符合條件的城市數量進(jìn)一步擴大，市場(chǎng)活力有望進(jìn)一步激活。根據中信建投統計，70大中城市中符合條件的城市達38個(gè)，較9月份增加15個(gè)：

根據我們9月的測算，符合條件的城市2021年商品住宅銷(xiāo)售額占比約為50%~60%，本次政策出臺后，預計占比將進(jìn)一步擴大，市場(chǎng)活力將進(jìn)一步激活，2023年銷(xiāo)售在四季度有望實(shí)現同比轉正。

政策主要針對二、三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市效果有限

中信證券梳理2022年9-11月70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)同比、環(huán)比情況后指出，目前政策主要作用區域是二、三線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市受到本次政策支持的直接效果有限：

目前有38個(gè)城市符合標準。其中，一線(xiàn)城市均不符合標準（11月北京、上海房?jì)r(jià)同比、環(huán)比均正增長(cháng)；廣州、深圳僅環(huán)比為負增長(cháng)，同比正增長(cháng)），新一線(xiàn)城市中有4城符合標準（即武漢、沈陽(yáng)、天津、鄭州），二線(xiàn)至五線(xiàn)城市中分別有14城、12城、7城、1城符合標準。

中信證券表示，一線(xiàn)城市是全國地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標，預計后續可能在限購、戶(hù)籍等制度上給予更多支持以激發(fā)一線(xiàn)居民購房活力。

允許部分城市突破目前的4.1%的下限

目前，首貸利率下限為5年期LPR減20個(gè)基點(diǎn)，即4.1%，根據融360數據，2022年11月全國首套、二套房貸利率平均為4.17%、4.95%。

中信證券預計符合條件的城市首套房貸利率或有望降至3.7%-4.1%區間（參考過(guò)往85折利率，當前5年期LPR利率的85%即3.7%，亦符合銀行投放偏好）：

符合條件的房?jì)r(jià)下調城市將于近期下調首套房貸利率，幅度或在20-50個(gè)基點(diǎn)（預計不會(huì )明顯低于1年期LPR利率，即3.65%）。如果針對剛需居民的政策刺激效果有限，未來(lái)不排除放松改善型、二套房貸利率限制的可能。

房地產(chǎn)需求政策作用逐步顯現

中金公司分析指出，目前房地產(chǎn)基本面的制約都在緩解，疫情造成的不確定性在減弱，保交樓得到了有力的資金保障，房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資都已經(jīng)大幅降低、基數已經(jīng)不高，房地產(chǎn)需求政策的作用可能會(huì )逐步顯現出來(lái)。具體來(lái)看：

第一，疫情造成的不確定性在減弱。在疫情防控進(jìn)入新階段后，中國已經(jīng)宣布對新冠病毒實(shí)行“乙類(lèi)乙管”，不再劃定高風(fēng)險區、不再進(jìn)行常態(tài)化核酸檢測，跨區域交流、國際交流恢復正常。雖然不確定性仍然存在，但是從國外經(jīng)驗來(lái)看，在幾個(gè)月后，開(kāi)放后的國家經(jīng)濟社會(huì )總體都會(huì )恢復正常，因此私人部門(mén)面對的不確定性是在減弱的。

第二，保交樓得到了實(shí)質(zhì)性的資金支持，開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險也得到了初步緩解。2022年11月，單月新增抵押補充貸款達到3675億元、創(chuàng )下歷史最高記錄，歷史上抵押補充貸款主要用于棚戶(hù)區改造的相關(guān)項目，此次可能用于對部分保交樓項目的支持當中。2022年9-12月PSL累計新增6100億元。根據我們的估算，如果全國保交樓困難的項目占全國施工面積10%的話(huà)，那么完成這些困難項目的全部交付需要資金約1萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，央行提供的資金已經(jīng)可以占到保交樓資金需求中的一個(gè)不小的比例，考慮到還有商業(yè)銀行和其他金融機構的支持，我們認為可以對保交樓有信心。此外，從2022年3季度開(kāi)始，優(yōu)質(zhì)房企在“民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具”的支持下開(kāi)始逐步恢復債券融資，商業(yè)銀行也積極向優(yōu)質(zhì)房企授信，開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險得到了一定的緩解。

第三，在經(jīng)歷大幅調整之后，房地產(chǎn)的基數已經(jīng)不高。中國本輪新開(kāi)工面積的下行大約開(kāi)始于2020年10月，距今已經(jīng)有2年多的時(shí)間，，2022年全年新開(kāi)工面積同比下跌接近40%，2022年10月相對2020年10月的新開(kāi)工面積下跌57%、接近60%。這樣的跌幅、下跌的速度和下跌的時(shí)間在過(guò)去30年的全球歷史中都比罕見(jiàn)。

總的來(lái)看，隨著(zhù)各種制約因素的影響逐步減弱，房地產(chǎn)需求政策的作用可能會(huì )逐步顯現出來(lái)。雖然在長(cháng)周期向下的過(guò)程中，房地產(chǎn)反彈的幅度和斜率可能不及此前，但是2023年房地產(chǎn)周期的企穩概率在上升。

中信證券認為，前期以“三支箭”為代表的供給側金融政策，配合因城施策下的多項需求端政策，金融部門(mén)與住建部門(mén)的政策協(xié)同方面仍有推進(jìn)空間。目前房地產(chǎn)政策的協(xié)同、有序、長(cháng)效推進(jìn)，切斷了地產(chǎn)信用風(fēng)險演繹成悲觀(guān)情形的鏈條，風(fēng)險預期正加速由“無(wú)底”向“有底”轉變。

風(fēng)險提示及免責條款 市場(chǎng)有風(fēng)險，投資需謹慎。本文不構成個(gè)人投資建議，也未考慮到個(gè)別用戶(hù)特殊的投資目標、財務(wù)狀況或需要。用戶(hù)應考慮本文中的任何意見(jiàn)、觀(guān)點(diǎn)或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。

關(guān)鍵詞： 一線(xiàn)城市 不確定性 中信證券