2020至2021年，韓國房?jì)r(jià)最大漲幅超過(guò)40%。首爾更是超過(guò)50%，房?jì)r(jià)一度達每平米14萬(wàn)人民幣，與全球第一的香港不相上下。

然而，2021年購房的租房的韓國人，卻開(kāi)始一場(chǎng)噩夢(mèng)。

【資料圖】

2021年8月隨著(zhù)韓國央行開(kāi)始加息，房?jì)r(jià)開(kāi)啟了崩盤(pán)模式，首爾實(shí)際交易房?jì)r(jià)暴跌25%，部分社區更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超7成。

房東跑路，租客崩潰，這還不是樓市噩夢(mèng)的全部。歷來(lái)的地產(chǎn)危機告訴我們，背后地產(chǎn)金融鏈條的斷裂和實(shí)體房企的破產(chǎn)，才是冰山下的黑影。

隨著(zhù)樂(lè )高樂(lè )園擔保違約以及傳出房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的券商面臨倒閉，2022年10月，韓國金融當局出臺了總額高達50萬(wàn)億韓元的救市計劃。

同時(shí)又在今年年初放松了施加于房地產(chǎn)市場(chǎng)的史上最嚴調控。

韓國樓市能不能在暴跌30%后安全著(zhù)陸？

“全租房”的杠桿游戲

和歷史上所有房地產(chǎn)故事一樣，韓國也始于熟悉的配方。

2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%，成為這輪房地產(chǎn)上行的起點(diǎn)。而2020年疫情的爆發(fā)，韓國更是將基準利率降到了0.5%。韓國房?jì)r(jià)直接飛起。

值得一提的是，前韓國總統文在寅也曾努力想要剎住房?jì)r(jià)這輛高速行駛的車(chē)。

他在任的四年間，搞了大大小小28項調控措施，堪稱(chēng)史上最強調控。然而這些，在上漲的房?jì)r(jià)面前，不但不堪一擊，甚至還對房?jì)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。

韓國房?jì)r(jià)“越調越漲”背后不僅是炒房房東的貪婪，是普通民眾的焦慮，還是海外投資者的煽風(fēng)點(diǎn)火。而韓國“全租房”的制度，更是通過(guò)擴大杠桿對房?jì)r(jià)帶來(lái)助漲助跌的效果。

“全租房”即租客一次性繳納房?jì)r(jià)五到八成的押金即可入住，期間不用支付租金，到約定期滿(mǎn)后，房東退還租客全部押金。

在房?jì)r(jià)上漲的時(shí)候，房東可以利用住房吸引租客的押金，投資更多房地產(chǎn)，放大杠桿增加收入。

而租客也可以去銀行貸款付全租押金，每月支付利息。支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。

這種模式在低利率和房?jì)r(jià)上漲時(shí)看似兩全其美。但問(wèn)題是，房東拿到押金繼續買(mǎi)房，過(guò)度的杠桿把房?jì)r(jià)炒到了過(guò)高的水平。租客靠著(zhù)銀行貸款，低息租房本以為可以攢點(diǎn)錢(qián)自己買(mǎi)房，但越來(lái)越高的房?jì)r(jià)始終超過(guò)可承受范圍。

就在雙方不停加杠桿的基礎上，加息永遠是一劑后勁十足的猛藥。

2021年8月至2022年7月，韓國六次加息。隨著(zhù)貸款利率上升，一方面房東的還貸成本增加，同時(shí)租客貸款的負擔也日益加重。當租客想要回押金時(shí)，很多房東卻由于連環(huán)炒房（A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），或者無(wú)法尋到新的租客，無(wú)法退回押金，只能選擇賣(mài)房，賣(mài)房的越來(lái)越多，房地產(chǎn)泡沫便開(kāi)始破裂。

2022年韓國發(fā)生了2073起全租房保證金并吞案，涉及金額達到7千多億韓元。手握巨額押金的房東們資金鏈斷裂，拿不回押金的租客們卻還要繼續高息還貸。

韓國有專(zhuān)家預計今年的全租押金損失最多將達到1兆8千億韓元的損失，房?jì)r(jià)雪崩的勢頭難以扼制。

冰山下的黑影

而歷來(lái)的地產(chǎn)危機告訴我們，購房者資金斷裂，租客血本無(wú)歸從來(lái)不是樓市噩夢(mèng)的全部。冰山下更深的黑影，還有地產(chǎn)金融鏈條的崩塌和實(shí)體房企的破產(chǎn)。

1、銀行貸款拖欠

2021年末韓國家庭信貸總額創(chuàng )下新高，達到1863萬(wàn)億，兩年新增262萬(wàn)億。其中住房貸款要占到一半以上。而韓國房貸利率已經(jīng)上調至7~8%的高位。上次韓國各銀行房貸利率超過(guò)7%，還是在2007年。

韓國家庭幾乎80%的未償貸款采用浮動(dòng)利率，因此這對于普通購房人都已經(jīng)是非常承重的壓力，更不用說(shuō)放杠桿的全租房買(mǎi)家了。

韓國房源網(wǎng)站Zigbang計算，當抵押貸款年利率為4%，首爾公寓的月供將占城市居民平均可支配收入的45%。而當年利率上升到7%，月供將增加到可支配收入的60%-70%。

韓國金融監管機構也預計，隨著(zhù)平均抵押貸款利率7%，拖欠貸款的人數或將增加50萬(wàn)至190萬(wàn)。

2、開(kāi)發(fā)商資不抵債

隨著(zhù)創(chuàng )韓國樓市下跌的歷史之最，同樣大肆舉債的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始陷入困局。

韓國媒體援引調查指出，韓國30家大型建筑企業(yè)中有11家的負債率超過(guò)200%。韓國銀行調查亦顯示，已有約36％的房地產(chǎn)上市開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)利潤完全無(wú)法償還利息，韓國房地產(chǎn)已經(jīng)陷入流動(dòng)性危機。

而被地方政府擔保、被視為沒(méi)有風(fēng)險的樂(lè )高樂(lè )園項目的違約，點(diǎn)燃了市場(chǎng)對開(kāi)發(fā)商融資的全面擔憂(yōu)，甚至蔓延到整個(gè)企業(yè)債市場(chǎng)。韓國信貸市場(chǎng)迅速惡化，企業(yè)貸款難度直線(xiàn)上升。

三個(gè)月內，評級最高的三年期韓國企業(yè)債券和國債的利差飆升至149個(gè)基點(diǎn)。韓國商業(yè)票據收益率也飆升至13年最高水平。企業(yè)融資一度陷入僵局。

3、冰山下的影子金融

韓國金融研究院報告顯示，由于利率長(cháng)期保持在低位，房地產(chǎn)影子金融已經(jīng)達到750萬(wàn)億韓元，刷新歷史最高紀錄，比2018年末增加88.6%之多。

房地產(chǎn)影子金融是指游離于銀行系統之外，不受健全法規制度限制的房產(chǎn)基金、信托和項目融資（PF）貸款等房產(chǎn)金融投資產(chǎn)品。PF甚至一度被投資者稱(chēng)為“下金蛋的鵝”。

可隨著(zhù)市場(chǎng)景氣急轉直下和利率飆升影響，韓國銀行表示，影子金融的風(fēng)險敞口約占到總資產(chǎn)的30%左右，在100萬(wàn)-200萬(wàn)億韓元。主要為各類(lèi)保險、資產(chǎn)公司、證券公司、甚至退休基金等。其中保險在PF貸款上的風(fēng)險敞口極大。

截至去年9月底，銀子金融系統的房地產(chǎn)項目融資拖欠率在9個(gè)月內上漲了2倍以上，證券公司的拖欠率上升到了8.2%。

這些影子金融機構和銀行系統也存在大量的過(guò)橋交易，一旦出現問(wèn)題，風(fēng)險可能傳導至整個(gè)金融體系。

韓國政府萬(wàn)億救市

隨著(zhù)樂(lè )高樂(lè )園違約事件的發(fā)酵和房地產(chǎn)金融鏈的枯竭，韓國金融當局于去年10月出臺了50萬(wàn)億救市計劃（約合2534億元人民幣）。以擴大實(shí)施流動(dòng)性供應，穩定國內的金融市場(chǎng)穩定。

包括：在擴大2萬(wàn)億低評級公司債購買(mǎi)的基礎上，將20萬(wàn)億韓元的穩定債券中注入1.6萬(wàn)億韓元基金，與房地產(chǎn)項目相關(guān)的資產(chǎn)支持商業(yè)票據成為目標之一。把國有銀行經(jīng)營(yíng)的公司債券購買(mǎi)額度的上限提高一倍，達到16萬(wàn)億韓元（110億美元）等，以恢復企業(yè)債券融資市場(chǎng)的流動(dòng)性。

同時(shí)韓國政府在去年年底至今年年初，放松了房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項監管。

包括：對首次購房者和擁有一套住房的人放寬貸款規定；對低總價(jià)購房人實(shí)施固定利率的貸款優(yōu)惠；計劃減免針對多套住宅擁有者的綜合房地產(chǎn)稅重課稅率。將把首爾及其周邊地區從密切關(guān)注的投機地區中刪除；取消首都圈的“預售價(jià)格上限制度”等等。

隨著(zhù)韓國當局及時(shí)介入，地產(chǎn)融資市場(chǎng)已經(jīng)出現好轉的跡象，今年3月企業(yè)債和國債的利差已經(jīng)回落到去年初的較低水平。

房?jì)r(jià)也有所企穩。據韓國不動(dòng)產(chǎn)廳消息，3月首爾公寓實(shí)際成交價(jià)格指數環(huán)比上漲1.61%。（實(shí)際成交價(jià)格指數是僅匯總實(shí)際成交的公寓價(jià)格變動(dòng)的統計數據。）尤其是江南3區（江南、瑞草、松坡）所屬的東南地區漲幅最大。全國17個(gè)省市中，世宗市漲幅最大。

不過(guò)，今年首爾的公寓交易了9795套，雖比年初有所復蘇，但仍遠低于往年同期，且集中在一些大面積地區。大部分公寓仍處于“0交易”狀態(tài)。而掛牌待售房屋卻顯著(zhù)增長(cháng)，達到8年來(lái)的高點(diǎn)。

專(zhuān)家表示，判斷公寓價(jià)格觸底交易量需要超過(guò)5000套/月均，這是過(guò)去五年的均值。

韓國樓市噩夢(mèng)結束了嘛？

韓國樓市能不能平復取決于兩個(gè)方面。一個(gè)是地產(chǎn)影子融資鏈的穩定，其次是購房需求的回暖。

從地產(chǎn)融資鏈來(lái)看，目前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑商負債率較高，盈利能力走弱是現實(shí)，需要不斷地有資金補充進(jìn)來(lái)，直到銷(xiāo)售復蘇。與此同時(shí)，地產(chǎn)影子金融近幾年增長(cháng)過(guò)快，一旦再度出現企業(yè)或項目違約，便極易誘發(fā)影子融資鏈的斷裂。

而從終端的購房需求來(lái)看，目前韓國的家庭負債杠桿（占GDP）已經(jīng)達到了108%，遠高于美國、中國、日本、歐元區76-60%左右的水平。

據韓國銀行資料，2020年以來(lái)的“恐慌性購房”，使得三十歲一檔年輕人的家庭貸款劇烈增長(cháng)。家庭貸款占收入比率大幅提升24個(gè)百分點(diǎn)至260%以上。嚴重透支了未來(lái)的消費的需求。

在高企的債務(wù)和利率水平下，樓市成交量要顯著(zhù)復蘇似乎更像是無(wú)根之木，無(wú)薪之火。

而居民杠桿率過(guò)高時(shí)，總是要迎來(lái)清算的一天。是像美國那樣通過(guò)次貸危機去杠桿，還是通過(guò)出口復蘇增加收入去杠桿，亦或是通過(guò)貨幣寬松繼續茍延殘喘？

因此，盡管當前在政府的大力救助下，韓國房地產(chǎn)危機暫時(shí)被掩蓋了起來(lái)，但背后深層次的居民杠桿、開(kāi)發(fā)商困局、影子金融等問(wèn)題并沒(méi)有任何改變。

韓國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不得不懷揣時(shí)刻爆雷的噩夢(mèng)，直到去杠桿那一天的到來(lái)。

參考文章：

央行入場(chǎng)救市，韓國會(huì )再次重蹈97年危機嗎？——深度研究院

韓國房?jì)r(jià)暴跌，窮人更遭殃了——羊城派

韓國連續5次加息后 萬(wàn)億韓元救市計劃啟動(dòng)——財聯(lián)社

韓國正式收緊銀根后“房產(chǎn)影子金融”風(fēng)險敲響警鐘——韓民族日報

韓國樓市，崩了？——帥真商業(yè)視界

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