作者 | 曹安潯

【資料圖】

編輯 | 周智宇

廣州“地產(chǎn)一哥”越秀地產(chǎn)最近風(fēng)頭正旺。

繼開(kāi)年耗資60億在北京搶地后，越秀地產(chǎn)又在5月15日花了22.46億元，摘得了南沙一“巨無(wú)霸”地塊。

這家過(guò)去兩年頗為高調，管理層多次表示“不差錢(qián)”的房企步子跨得很大。從北京、杭州、青島再到大本營(yíng)廣州，截至目前，今年越秀地產(chǎn)耗資超120億元，成為拿地排行榜單上排名躍升最快的房企之一。

這不過(guò)才是個(gè)開(kāi)始。按照越秀地產(chǎn)規劃，今年拿地預算是400億元。接下來(lái)，在全國熱點(diǎn)城市的土拍上，還將看到越秀地產(chǎn)積極的身影。

越秀地產(chǎn)全國擴張背后，是越秀集團沖擊“世界500強”的野心。作為越秀集團營(yíng)收的主要來(lái)源，越秀地產(chǎn)的激進(jìn)不難理解。在起家于廣州的恒大、雪松接連爆雷后，它是被寄予厚望的世界500強潛力股。

然而這家長(cháng)期盤(pán)踞粵港澳大灣區的廣州“地產(chǎn)一哥”，在其他城市都還只是個(gè)新人，屢次出現水土不服。

如今連龍頭房企拿地也頗為謹慎，生怕拿錯地。如何在規?？耧j與財務(wù)安全形成平衡？在從地區龍頭升階為全國性房企的關(guān)鍵一躍里，越秀地產(chǎn)不容有失。

加碼

越秀地產(chǎn)是目前少有融資超百億的房企。

4月底，越秀地產(chǎn)時(shí)隔九年重啟供股，宣布將通過(guò)供股方式融資約83.6億港元（約合人民幣74.66億元），用以拿地和公司經(jīng)營(yíng)；隨后在5月12日，越秀地產(chǎn)又公告，發(fā)行了年息率3.8%的有擔保票據，募資約13.89億元。

加上1月發(fā)行的20億元票據。截至目前，越秀地產(chǎn)就已通過(guò)多個(gè)途徑得到輸血，擬融資額超百億。對去年銷(xiāo)售額排在第16位的越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，百億融資足可見(jiàn)越秀地產(chǎn)對資金的渴求空前強烈。

在此之前，即使在去年底“金融十六條”出臺、股權和債權融資窗口打開(kāi)后，百億級融資也主要出現在保利、萬(wàn)科等前十強房企的計劃中。

越秀地產(chǎn)今年的野心不小。越秀地產(chǎn)董事長(cháng)林昭遠在3月的業(yè)績(jì)會(huì )上透露，全年預計投資規模會(huì )在400億左右。中指院數據顯示，越秀地產(chǎn)去年權益拿地金額為346億元，位列房企第9。

越秀地產(chǎn)沖擊規模的路卻并不容易。

在融資端，作為國企的越秀地產(chǎn)有自己的優(yōu)勢，能夠得到機構的支持。然而近期市場(chǎng)火熱，讓越秀地產(chǎn)也坐不住了——多地土拍出現搶地浪潮，熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊搖號的情況頻頻上演。想要沖規模，短期內在融資端也要跟上。

在上有監管對資產(chǎn)負債率壓降的要求，下有對融資渴求的兩難下，越秀地產(chǎn)的可選項也不多。去年，越秀地產(chǎn)凈負債率同比提高15.6個(gè)百分點(diǎn)至62.7%。

供股則是可以在短期內順利進(jìn)行，又為接下來(lái)加杠桿鋪墊的選擇。興業(yè)證券分析稱(chēng)，此次供股可以在不增加杠桿的前提下，撬動(dòng)更多自有資金。

越秀地產(chǎn)方面人士也對華爾街見(jiàn)聞表示，供股融資是越秀地產(chǎn)基于經(jīng)濟平穩增長(cháng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的機會(huì )，希望利用供股進(jìn)一步加強在核心城市獲取優(yōu)質(zhì)投資項目的機會(huì )。

野心

這兩年，越秀地產(chǎn)的規模沖刺得很快。

去年，在房企銷(xiāo)售額普降的情況下，越秀地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額達1250.3億元，同比增加8.6%，是唯一銷(xiāo)售正增長(cháng)的主流房企。其銷(xiāo)售排名也逆市而上，從2021年時(shí)的第37位，躍升至第16位。

對于今年全年，越秀地產(chǎn)也給自己定下正增長(cháng)6%、全年銷(xiāo)售約1320億元的目標。這在眼下弱復蘇的市場(chǎng)里，也是個(gè)不容易實(shí)現的目標。

越秀地產(chǎn)近年積極擴張背后，是它作為集團營(yíng)收主力軍，承擔著(zhù)助力集團實(shí)現“世界500強”的重任。去年底，林昭遠被任命為越秀集團的黨委副書(shū)記、總經(jīng)理，他和越秀地產(chǎn)身上的擔子也更重了。

早在2021年，越秀集團就喊出了邁進(jìn)世界五百強的口號，目標是到“十四五”末， 實(shí)現2000億元營(yíng)業(yè)收入、300億元利潤總額。

也是從彼時(shí)起，越秀地產(chǎn)每年至少斥資300億元逆勢拿地。

2022年《胡潤世界500強》榜單顯示，世界500強的上榜門(mén)檻是營(yíng)收約2030億元。而越秀集團2022年營(yíng)收為1125.1億元，差距高達900多億元。

去年，越秀地產(chǎn)2022年營(yíng)收724.2億元，占集團總營(yíng)收的64.36%。想助力集團進(jìn)入世界500強，越秀地產(chǎn)需要在2025年實(shí)現營(yíng)收超1287.2億元，三年復合增長(cháng)超56.27%。

相比越秀集團旗下其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是最容易短時(shí)間做大的，當此之時(shí)，越秀集團如果能躋身其中，將提振廣州做多世界500強的士氣。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，越秀是近年發(fā)展增長(cháng)最快的國企之一，也勢必要承擔更多國有資產(chǎn)保值增值的任務(wù)。

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)則認為，受益于國企背景和融資優(yōu)勢，越秀地產(chǎn)未來(lái)有進(jìn)入房企前十強的可能性。

機遇

想要助力集團進(jìn)入世界500強，讓自己也實(shí)現規模躍升，越秀地產(chǎn)必須解決的問(wèn)題就是如何走出廣州。

相應的人才和土儲便是首要問(wèn)題。一位越秀地產(chǎn)內部人士表示，越秀地產(chǎn)這兩年新招募了大量萬(wàn)科、龍湖等頭部房企的員工，涵蓋投拓、營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)條線(xiàn)，運作越來(lái)越市場(chǎng)化，不過(guò)市場(chǎng)不好，加班強度也大了。

今年初，越秀地產(chǎn)也招來(lái)了原金地商置華中區域總經(jīng)理郭偉智和原旭輝集團華北區域總裁董毅，分別任華北區域總經(jīng)理和副總經(jīng)理。林昭遠表示，人才建設走在前面，北京會(huì )是越秀要重點(diǎn)發(fā)展的城市，也會(huì )考慮在青島、濟南等其它北方城市拿地。

后來(lái)越秀地產(chǎn)在北京大放異彩，也被認為是華北區域團隊的杰作。華爾街見(jiàn)聞也了解到，越秀地產(chǎn)年初在北京摘得的這兩宗地塊已于近期取證，準備銷(xiāo)售，這也會(huì )為其全年業(yè)績(jì)貢獻百億的銷(xiāo)售額。

不過(guò)越秀地產(chǎn)在其他區域的擴張并沒(méi)有這么順利。4月18日，越秀地產(chǎn)在上海第一輪土拍中栽了個(gè)跟頭，上海浦東新區16號線(xiàn)周浦地塊即將競拍之際，越秀地產(chǎn)聯(lián)合體被取消了參拍資格，取消原因是越秀地產(chǎn)報名主體的營(yíng)業(yè)執照經(jīng)營(yíng)范圍不符合地塊要求。越秀地產(chǎn)雖當即提出抗議，但未能獲準，只能眼睜睜錯過(guò)一個(gè)拿地機會(huì )。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波認為，這個(gè)是低級錯誤，一般極少在拍地過(guò)程中發(fā)生。

這個(gè)失誤也表明，越秀地產(chǎn)在廣州、佛山以外的城市，仍是個(gè)新手。土拍規則不清楚尚且是小事，如果因為對地塊研究不充分，拿錯了地，那損失的就不只是個(gè)機會(huì )了。

這使得越秀地產(chǎn)在全國化擴張的路上，需要穩扎穩打，容不得疏忽。

不過(guò)它也有自己的優(yōu)勢。張波認為，越秀作為廣州“地產(chǎn)一哥”，有扎實(shí)的銷(xiāo)售和總部管控基礎。越秀的總部管控力度大，在很多層面會(huì )直接對各大區的運營(yíng)形成直接影響，容易形成統一的節奏，一旦市場(chǎng)點(diǎn)位踩準，也更容易發(fā)揮出幾何效應。

對于越秀地產(chǎn)而言，這是行業(yè)周期調整帶來(lái)的挑戰與機遇。時(shí)代風(fēng)口下，無(wú)數的興衰起落，如今終于來(lái)到越秀地產(chǎn)大展拳腳的時(shí)刻了。

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