摘要：

(資料圖片僅供參考)

2023年房地產(chǎn)調控的重點(diǎn)工作之一是保交樓，商品房交付后會(huì )帶動(dòng)家電、家具和建筑建材等地產(chǎn)后周期商品的消費。在消費整體低迷的背景下，保交樓將為消費貢獻有益增量。

2.7億平方米商品房延期交付。從歷史數據看，新開(kāi)工面積（12MA，即12個(gè)月移動(dòng)平均）同比，領(lǐng)先于竣工面積（12MA）同比3年左右，這一規律在2016年到2021年二季度成立。2021年三季度房企融資環(huán)境明顯收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比轉負，停工和延期交付的商品房面積持續累積，體現在數據上就是竣工面積（12MA）同比和滯后三年的新開(kāi)工面積（12MA）同比之間的缺口不斷走闊。利用新開(kāi)工面積同比、竣工面積同比之間的領(lǐng)先滯后關(guān)系，測算得2021年三季度到2022年年末，全國約有2.7億平方米的商品房延期交付，其中住宅約有1.95億平方米、折合170.8萬(wàn)套。

政策積極推動(dòng)保交樓，定量測算顯示最樂(lè )觀(guān)的情形下（即延期交付的商品房都能竣工），交付后的裝修需求，有望帶動(dòng)家電、家具、建筑及裝潢材料銷(xiāo)售額共計3247億，占2022年社會(huì )消費品零售總額的0.7%。

分行業(yè)看，帶動(dòng)家電零售448億，約占2022年限額以上家用電器和音像器材類(lèi)零售額的5.0%；帶動(dòng)家具銷(xiāo)售564億，約占2022年限額以上家具類(lèi)零售額的34.5%；帶動(dòng)建筑和裝潢材料2235億，約占2022年全國建筑和裝潢材料類(lèi)零售額的35.1%?！氨＝粯恰睂揖吆徒ㄖ把b潢材料的拉動(dòng)作用更加明顯。

正文：

2023年房地產(chǎn)調控的重點(diǎn)工作之一是保交樓，商品房交付后會(huì )帶動(dòng)家電、家具和建筑建材等地產(chǎn)后周期商品的消費。在消費整體低迷的背景下，保交樓將為消費貢獻有益增量。定量測算顯示，2021年三季度至2022年年末，全國約有2.7億平方米的商品房延期交付。

假定都能交付，裝修需求有望帶動(dòng)家電、家具、建筑及裝潢材料銷(xiāo)售額共計3247億，占2022年社會(huì )消費品零售總額的0.7%。樂(lè )觀(guān)情況下，盡管總量拉動(dòng)有限，但對家具、建筑和裝潢材料兩個(gè)細分品類(lèi)的拉動(dòng)明顯。

1.有多少商品房延期交付？

從歷史數據看，新開(kāi)工面積（12MA，即12個(gè)月移動(dòng)平均）同比，領(lǐng)先于竣工面積（12MA）同比3年左右，這一規律在2016年到2021年二季度成立。

2021年三季度房企融資環(huán)境明顯收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比從當年二季度的11.4%，大幅下滑至-8.4%。這是2015年二季度以來(lái)，繼受疫情沖擊最嚴重的2020年一季度（-13.8%）之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比第二次轉負。

它的影響立竿見(jiàn)影，整個(gè)行業(yè)的融資轉緊后，地產(chǎn)施工和竣工放慢。2021年三季度開(kāi)始，應竣工但實(shí)際未竣工的商品房面積持續累積，體現在數據上就是竣工面積（12MA）同比，和滯后三年的新開(kāi)工面積（12MA）同比之間的缺口不斷走闊，直到2023年才開(kāi)始收斂。

利用新開(kāi)工面積同比、竣工面積同比之間的領(lǐng)先滯后關(guān)系測算，2021年三季度到2022年年末，約有2.7億平方米的商品房延期交付。

2022年7月全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生事件性沖擊，此后“保交樓”成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的重點(diǎn)工作。2022年7月政治局會(huì )議指出“壓實(shí)地方政府責任，保交樓、穩民生”。2022年12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出“扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩定各項工作”，將“保交樓”放在房地產(chǎn)調控工作的首位。2023年4月政治局會(huì )議再次強調“做好保交樓、保民生、保穩定工作”。

圍繞“保交樓”所需資金，也出臺了一系列政策。2022年8月政策性銀行設立2000億元保交樓專(zhuān)項借款。2022年11月央行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，房企的信貸、債券和股權融資“三箭齊發(fā)”。

“保交樓”相關(guān)政策取得了一定成效?？紤]到基數影響后，從兩年平均同比看，今年3-4月新開(kāi)工面積、施工面積的同比跌幅均持續擴大，而竣工面積兩年平均同比從1-2月的-1.3%，回升至3-4月的5.6%和10.1%?？⒐な欠康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈目前為數不多的亮點(diǎn)。

2.定量測算“保交樓”對社消的影響

商品房竣工和交付后，需要裝修、布置家具和家電，因此會(huì )帶動(dòng)建筑裝潢材料、家具和家電等的消費。從數據上看，剔除了價(jià)格因素（用各行業(yè)的RPI同比來(lái)剔除）后的限額以上家電音像、家具、建筑及裝潢材料類(lèi)的零售額同比，走勢都具有一定同步性，相關(guān)系數分別為0.51、0.55和0.60。

其中，建筑及裝潢材料類(lèi)零售額同比和竣工面積同比的相關(guān)性最高，源于商品房交付后的裝修需求相對剛性。而家電音像類(lèi)零售額同比和竣工面積同比的相關(guān)性較低，可能原因是家電零售不僅有新裝修需求，也包含了存量家電的更新置換需求。

我們的測算思路是，假定2.7億平方米延期交付的商品房都能竣工和交付，先計算對家電、家具、建筑裝潢材料的拉動(dòng)，最后再加總。

需要明確的是，“保交樓”主要由地方政府主導，在實(shí)際操作時(shí)普遍面臨地方政府財力受限、房地產(chǎn)紓困基金多有收益率考核要求、問(wèn)題項目的資產(chǎn)和負債核算難度均較大、地方政府“保交樓”和開(kāi)發(fā)商“要生存”的目標之間存在沖突等困難。因此，我們的定量分析結果是最樂(lè )觀(guān)的情形，會(huì )高估“保交樓”對社消的實(shí)際拉動(dòng)規模。

（一）家電

我們主要測算延期交付的商品房中，住宅部分裝修所引致的家電需求，納入測算的家電包括空調、冰箱、洗衣機、彩電、淋浴熱水器、油煙機和微波爐這七大類(lèi)。測算思路如下：

首先，2.7億平方米延期交付的商品房，對應著(zhù)170.8萬(wàn)套住宅。商品房除住宅外，還包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房這兩大類(lèi)，上述家電主要用于住宅的裝修，因此需要重點(diǎn)分析商品房中的住宅部分。2020年（最近的、未出現大面積延期交付的年份）住宅竣工面積占商品房竣工面積的72.3%，假定延期交付的商品房中也是該比例，可估算得約有1.95億平方米住宅延期交付。2021年（最新數據）銷(xiāo)售的住宅套均面積為114.3平米，因此約有170.8萬(wàn)套住宅延期交付。

其次，每套商品房裝修需要的家電量，援引國家統計局公布的2021年（最新數據）城鎮居民每百戶(hù)耐用品擁有量。

最后，取國家發(fā)改委公布的2023年1-4月36個(gè)大中城市日用工業(yè)消費品均價(jià)，作為裝修時(shí)各類(lèi)家電購買(mǎi)的單價(jià)。

測算結果顯示，每套住宅裝修需要的前述七大類(lèi)家電約為1.94萬(wàn)元，170.8萬(wàn)套住宅將帶動(dòng)七大類(lèi)家電銷(xiāo)售約331.8億（2019年全國地產(chǎn)精裝修房滲透率為32%，由于房企集中采購家電的成本更低，測算結果可能高估）。

奧維云網(wǎng)的預測顯示，上述七大類(lèi)家電占2023年全品類(lèi)家電銷(xiāo)售額的74%，根據該比例可推算得延期交付住宅有望帶動(dòng)家電零售448.3億，約占2022年限額以上家用電器和音像器材類(lèi)零售額的5.0%（假定家電銷(xiāo)售大部分來(lái)自于限額以上零售企業(yè)）

（二）家具

我們采用兩種方法估算每套住宅裝修所需的家具金額，取兩種方法的均值，以此為基礎估算延期交付住宅裝修所帶動(dòng)的家具銷(xiāo)售額。

方法一是參考裝酷網(wǎng)給出的裝修家具清單及單價(jià)，大致推算出一套100多平方米的三室兩廳住宅裝修所需的家具在3.5萬(wàn)元左右。

方法二是根據限額以上家具零售額、住宅竣工面積等歷史數據，推算出每平方米竣工住宅所需的家具銷(xiāo)售額。具體測算過(guò)程如下：

首先，根據數據威統計的每月住宅家具和商業(yè)/辦公家具的銷(xiāo)售額，可知住宅家具的銷(xiāo)售額占比穩定在95%左右。

其次，根據《2018中國建筑裝飾藍皮書(shū)》，中國建筑裝修裝飾市場(chǎng)中，精裝修成品房市場(chǎng)、改造性住宅市場(chǎng)、毛坯房市場(chǎng)的需求占比分別為39.8%、31.4%和28.8%，即存量房改造和新房裝修的占比分別為31.4%、68.6%。

再次，根據2017年限額以上家具零售額2809億、住宅家具零售額占比96.7%、新房裝修比例68.6%，可估算得2017年住宅類(lèi)新房裝修帶動(dòng)的家具銷(xiāo)售額為1863億。除以2017年的住宅竣工面積7.2億平方米，可得2017年每平米房住宅對應的家具零售額約為258.8元。

最后，考慮到物價(jià)變動(dòng)，用2018-2022年的家具類(lèi)RPI同比，估算2022年每平方米裝修所需的家具價(jià)值約為274.6元。那么114.3平方米的住宅，每套對應的家具銷(xiāo)售額約為3.1萬(wàn)元。

綜合上述兩種方法，我們認為每套住宅（面積114平方米）裝修所需的家具，金額在3.1萬(wàn)-3.5萬(wàn)元之間。取區間中值3.3萬(wàn)元，可估算得延期交付的住宅，裝修將帶動(dòng)564億元的家具銷(xiāo)售，約占2022年限額以上家具類(lèi)零售額的34.5%。

（三）建筑及裝潢材料

同樣采用兩種方法估算每平方米商品房裝修所需的建筑及裝潢材料費用，然后取區間均值作為后續測算的基礎。

方法一是整體法，核心思路是利用全國建筑及裝潢材料銷(xiāo)售額，除以竣工面積得到每平方米商品房裝修所需的建筑和裝潢材料費用。2022年限額以上建筑

和裝潢材料零售額為1911億元，同年限額以上商品零售額占全國的36.4%，不過(guò)考慮到建筑裝飾行業(yè)集中度低，限額以上零售額占比或低于整體。假定為30%，可估算得2022年全國建筑及裝潢材料類(lèi)零售額為6370億元。2022年全國商品房竣工面積為8.6億平方米，由此可算得每平方米商品房對應的建材和裝潢材料銷(xiāo)售額約為740元。

方法二是援引第三方機構的數據。根據中裝協(xié)住宅產(chǎn)業(yè)分會(huì )面向行業(yè)內百家家裝企業(yè)進(jìn)行的市場(chǎng)端調研結果，可計算出全國家裝的平均客單值約19.51萬(wàn)元，平均每平方米價(jià)位為1525元。根據裝修公司土巴兔的報價(jià)，其他費用占比15%，輔材/人工占比44%，主材占比41%。艾瑞咨詢(xún)報告也顯示，裝修中人工費用占比30%-40%。取材料費占比在60%估算，每平方米商品房裝修所需的建筑和裝潢材料約為915元。

綜合上述兩種方法，我們認為每平方米商品房裝修所需的建筑和裝潢材料在740-915元之間。取區間中值828元計算，2.7億平方米延期交付的商品房裝修，有望帶動(dòng)建筑和裝潢材料零售2235億元，約占2022年全國建筑和裝潢材料類(lèi)零售額的35.1%。

總結一下，延期交付的商品房約有2.7億平方米，其中住宅約有1.95億平方米、折合170.8萬(wàn)套。

最樂(lè )觀(guān)的情形下，交付后的裝修需求，有望帶動(dòng)家電、家具、建筑及裝潢材料銷(xiāo)售額共計3247億，占2022年社會(huì )消費品零售總額的0.7%。分行業(yè)看，帶動(dòng)家電零售448億，約占2022年限額以上家用電器和音像器材類(lèi)零售額的5.0%；帶動(dòng)家具銷(xiāo)售564億，約占2022年限額以上家具類(lèi)零售額的34.5%；帶動(dòng)建筑和裝潢材料2235億，約占2022年全國建筑和裝潢材料類(lèi)零售額的35.1%。

本文作者：張德禮（執業(yè)證書(shū)編號：S0740523040001），原文標題：《“保交樓”可以帶動(dòng)多少消費？》

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