“恭喜郭先生，喜提特房新玥公館”，在鞭炮聲中，一支由12個(gè)人組成的賀喜隊伍，抬著(zhù)兩頭戴著(zhù)大紅花的豬，挑著(zhù)扁擔，浩浩蕩蕩地走進(jìn)位于廈門(mén)市同安區的郭山村。

近日，廈門(mén)本土國企特房集團“買(mǎi)房送豬”的視頻在當地走紅，視頻中，賀喜隊伍將兩頭豬抬到了村民的家門(mén)口，大紅板桌左右兩側的桌腳邊，各擺著(zhù)2個(gè)裝滿(mǎn)賀禮的籮筐，工作人員向村民道賀一聲“恭喜發(fā)財”，隨即拉響禮花炮，場(chǎng)面十分喜慶。

(資料圖片)

《海峽導報》援引現場(chǎng)一位工作人員的說(shuō)法稱(chēng)，郭山村的村民最近在特房新玥公館購買(mǎi)了16套商品房，而這是樓盤(pán)為了回饋客戶(hù)而進(jìn)行的一個(gè)活動(dòng)。

村民儼然成為支撐同安樓市的一股重要力量。5月中旬，同安的多個(gè)樓盤(pán)陸續傳出成交喜報，賣(mài)得最好的樓盤(pán)一周成交了一個(gè)多億，拆遷客戶(hù)累計成交45套。

郭山村是同安第一個(gè)使用房票進(jìn)行房屋征收補償的整村搬遷項目，也是目前廈門(mén)房票規模最大的一個(gè)。4月底，廈門(mén)的第一張房票在翔安區開(kāi)出，正式開(kāi)啟廈門(mén)拆遷戶(hù)使用房票購房的時(shí)代，隨后，各地的被征收人陸續拿到房票，郭山村的房票也在近期到位后開(kāi)始進(jìn)入樓市。

為了爭奪客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商們紛紛進(jìn)村，各種營(yíng)銷(xiāo)手段輪番上陣，一場(chǎng)拆遷戶(hù)爭奪戰正在打響。

開(kāi)發(fā)商進(jìn)村搶房票

“總價(jià)19X萬(wàn)，市屬校旁，必買(mǎi)紅盤(pán)”、“專(zhuān)屬購房渠道，購房?jì)?yōu)勢，直接低價(jià)”、“低密住境，學(xué)府洋房，環(huán)東大城”……在郭山村的街頭巷尾，隨處可見(jiàn)購房廣告，一位村民告訴時(shí)代財經(jīng)，開(kāi)發(fā)商為了宣傳自家樓盤(pán)，還租下了部分村民的樓房高處張貼墻體廣告，甚至將購房咨詢(xún)點(diǎn)開(kāi)進(jìn)了村里。

郭山村內三個(gè)拿到了房票的自然村，不大的面積卻擠滿(mǎn)了知名開(kāi)發(fā)商，據時(shí)代財經(jīng)不完全統計，目前，已有建發(fā)、遠洋、保利、首開(kāi)、中鐵、廈門(mén)特發(fā)集團和火炬集團進(jìn)村搶票，房產(chǎn)中介機構和房票中介也已聞風(fēng)而來(lái)。

根據廈門(mén)市人民政府辦公廳在去年12月發(fā)布的《集體土地上住宅房屋征收推行房票補償的意見(jiàn)（試行）》，所謂房票補償，是指在征收集體土地上的住宅房屋時(shí)，將房屋征收貨幣補償金額、政策性獎勵金額計入房票面值發(fā)放給被征收人，被征收人持房票購買(mǎi)房屋以實(shí)現補償安置的方式，是貨幣補償的一種補充方式。

郭山村是目前廈門(mén)被征收人數最多的地方，涉及郭山村后獅尾里、新厝里、前院里等3個(gè)自然村，一共1217人。

不僅人數多，補償金額也十分可觀(guān)。5月上旬，一張關(guān)于房票補償計算細則的圖片在網(wǎng)絡(luò )上流傳，細則顯示，擁有房屋產(chǎn)權面積270平方米的被征收人，如果選擇全房票補償，可獲得的房票補償金額和房票政策性獎勵金額（二者合稱(chēng)“房票補償金額”）一共610.5萬(wàn)元，在滿(mǎn)足條件的情況下，被征收人還可拿到將近150.9萬(wàn)元的現金補償金額，總補償金額合計761.4萬(wàn)元。一位村民向時(shí)代財經(jīng)確認了該細則的真實(shí)性，并表示，“這次補償款（的金額）實(shí)際上是有房戶(hù)761.4萬(wàn)元，無(wú)房戶(hù)500多萬(wàn)元”。

房票的使用期限是24個(gè)月，自房票核發(fā)之日起12個(gè)月內使用房票購房，持票者可獲得使用面值5%的獎勵，在第13個(gè)月至24個(gè)月使用的，則可獲得使用面值2%的獎勵，而未在期限內使用房票的，在扣除房票獎勵后可兌換成現金。

“開(kāi)發(fā)商挨家挨戶(hù)地上門(mén)推銷(xiāo)”，為了在有限的時(shí)間內把村民吸引到售樓處，開(kāi)發(fā)商各種營(yíng)銷(xiāo)手段輪番上陣，除了免費專(zhuān)車(chē)接送、送禮、抽獎和購房折扣等常規方法，“甚至有銀行跟開(kāi)發(fā)商合作，說(shuō)是買(mǎi)某家開(kāi)發(fā)商的房子且在這家銀行存款的話(huà)，可以享受高的存款利率，一些開(kāi)發(fā)商還利用老人喜歡熱鬧的抱團心理，用組團買(mǎi)房更優(yōu)惠（的方法）來(lái)說(shuō)服一些關(guān)系比較好的老人”，村民說(shuō)道。

村民不僅是開(kāi)發(fā)商爭奪的對象，由于房票允許分割金額轉讓給他人（注：已轉讓的房票不得再次轉讓?zhuān)?，房票中介也涌向了郭山村，一個(gè)關(guān)于房票的轉讓市場(chǎng)正在廈門(mén)萌芽。時(shí)代財經(jīng)以購票人的名義咨詢(xún)了不同的房票中介，目前100萬(wàn)元面值的房票市場(chǎng)價(jià)格大多為101萬(wàn)元，購買(mǎi)人同時(shí)需要支付大約1個(gè)點(diǎn)的中介費用，即便如此，購買(mǎi)人在12個(gè)月內持房票買(mǎi)房時(shí)，100萬(wàn)元的面值依然可以享受3%的獎勵。

在房票的推動(dòng)下，5月中旬，同安的多個(gè)樓盤(pán)陸續傳出成交喜報。其中，中鐵諾德逸都單周賣(mài)了一個(gè)多億，拆遷客戶(hù)累計成交45套，拆遷客戶(hù)還買(mǎi)了21套特房樾鳴灣、7套保利天匯和6套首開(kāi)九瓏岸，以及一天之內，在建發(fā)文瀾春曉下單了5套房。

拆遷戶(hù)拯救島外樓市？

“同安現在的樓盤(pán)都是拆遷戶(hù)在排隊砸金蛋”，一位中介如是表示，她繼而補充道，由于現在是房票購房的起步階段，數量有限，并未明顯感覺(jué)到房票帶火了樓市。

中原地產(chǎn)廈門(mén)研究院的數據顯示，截至2023年3月底，廈門(mén)一手住宅可售存量面積達到287.7萬(wàn)平方米，根據近一年月均銷(xiāo)量16.5萬(wàn)平方米計算，庫存量需要17個(gè)月才可消化完畢。如果算上待推存量和地塊存量，全市一手住宅總存量高達602.2萬(wàn)平方米，按照近3年均267.3萬(wàn)平方米的去化速度計算，去化周期約2.3年。

在所有區域之中，尤屬同安的庫存量最高，其可售存量面積為100.6萬(wàn)平方米，去化周期為25個(gè)月，總存量高達238.2萬(wàn)平方米，去化周期長(cháng)達4.1年。

為了盡快賣(mài)掉房子，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將目光鎖定到潛在的拆遷戶(hù)身上。近期，同安多個(gè)樓盤(pán)紛紛推出無(wú)理由退換房政策，以中鐵諾德逸都為例，該樓盤(pán)向潛在拆遷戶(hù)承諾，只要繳納定金，除了可以享受拆遷戶(hù)的各種優(yōu)惠政策，還可將房源鎖定至9月30日，如果政策明確不拆遷，潛在拆遷戶(hù)可選擇無(wú)理由退定金或特殊延期。

根據《集體土地上住宅房屋征收推行房票補償的意見(jiàn)（試行）》，房票補償政策的實(shí)施范圍是廈門(mén)島外，包括集美、海滄、同安和翔安四區，持票者只可在征收項目轄區范圍內買(mǎi)房，也就是同安的房票只適用于同安，而翔安的房票只適用于翔安。

由于島外四區正處于開(kāi)發(fā)階段，這里也將涉及體量龐大的土地征收規模。根據克而瑞福建區域的統計，近期，廈門(mén)市自然資源和規劃局發(fā)布了島外四區的土地征收公告，涉及超過(guò)40個(gè)村社，而隨著(zhù)征收的推進(jìn)，未來(lái)將會(huì )有更多的房票涌向樓市。

“近年來(lái)，廈門(mén)樓市處于島內外冷熱分化的局面，島內新房吸金能力依然強勁，島外樓市則普遍走量艱難，對于島外四區樓市是非常有效的去庫存手段，流動(dòng)性的增加，對于整體樓市的活躍度提升也有一定程度的助益”，克而瑞福建區域研究經(jīng)理莫端分析道。

在廈門(mén)，房地產(chǎn)行業(yè)習慣將廈門(mén)分為島內、島外兩個(gè)市場(chǎng)，島內包含湖里和思明二區，其中，思明是廈門(mén)的老城區，而湖里則是廈門(mén)特區的發(fā)祥地，這里既是廈門(mén)經(jīng)濟最好，也是最早發(fā)展起來(lái)的地方。

截至3月底，廈門(mén)島內一手住宅可售存量面積為51.1萬(wàn)平方米，去化周期為12個(gè)月，若扣除去化較慢的兩大頂豪項目帝景苑和云頂至尊的影響，廈門(mén)島內的去化周期僅需9個(gè)月，而廈門(mén)島外四區可售存量面積合計236.6萬(wàn)平方米，各區的去化周期介于11個(gè)月至25個(gè)月之間。

不過(guò)，莫端繼而指出，對同安房票購房客戶(hù)分析的結果顯示，這類(lèi)客戶(hù)的購房喜愛(ài)比較明顯，即偏愛(ài)地段、資源、配套及產(chǎn)品優(yōu)勢突出的項目，“在房票只能在本區域內消化的前提下，房票將會(huì )保證島外部分板塊的有效庫存去化，且會(huì )愈發(fā)偏向綜合資源集中的樓盤(pán)項目，現點(diǎn)狀回暖，但是對于整體樓市形勢的提振或者扭轉仍非根本舉措”。

根據克而瑞福建區域，5月1日至21日，廈門(mén)一手住宅成交15.16萬(wàn)平方米，周均成交面積為5.36萬(wàn)平方米，對比4月周均下跌5.78%。4月，廈門(mén)一手住宅成交22.99萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌27.39%。

“當前廈門(mén)樓市的主要問(wèn)題仍在剛需客戶(hù)信心上的不足，出手更為謹慎，再加上市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量盛行，‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’的心態(tài)也拉長(cháng)了購房周期，預計未來(lái)廈門(mén)樓市仍將有一段盤(pán)整期”，莫端表示。

本文作者：陳澤旋，來(lái)源：時(shí)代財經(jīng)，原文標題：《廈門(mén)樓市奇觀(guān)：開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房送兩頭豬，打響拆遷戶(hù)房票爭奪戰》

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