6月樓市延續低迷走勢，成交表現低于市場(chǎng)預期：重點(diǎn)30城供應環(huán)比增34%，最終上半年供應量基本同比持平。成交卻延續降勢，環(huán)比下挫9%，同比減少25%，上半年累計同比增幅收窄至17%。一線(xiàn)成交略好于二三線(xiàn)，上海環(huán)比微增，深圳同環(huán)比齊增，二三線(xiàn)則跌多漲少。二手房成交顯著(zhù)回調，環(huán)比銳減21%、同比也首次轉負跌5%，剛需剛改對成交支撐快速減弱。6月全國土地市場(chǎng)成交規模仍在歷史低位，由于京杭蓉穗等優(yōu)質(zhì)地塊集中土拍，整體溢價(jià)率創(chuàng )下近兩年的新高至8.3%。

01 新增供應??環(huán)增34%但仍為5年同期最低一線(xiàn)發(fā)力、二三線(xiàn)反彈有限

6月，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應1505萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)34%，受年中業(yè)績(jì)沖刺壓力，房企推貨量有所增加，本月供應如期回升，但供應規模不及今年3月、4月，同比亦降25%，仍為近5年來(lái)同期最低。

一線(xiàn)城市供應發(fā)力，京廣倍增式反彈，滬深雙創(chuàng )年內新高。4城全月整體預計供應335萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)90%，同比微跌10%。北京走出供應低潮，本月供應規模躍升至66萬(wàn)平，環(huán)比幾乎翻兩番。上海第五批次新房取證入市，供應面積突破百萬(wàn)平，創(chuàng )今年單月新高。深圳深業(yè)云海灣花園等多個(gè)大盤(pán)集中供貨，帶動(dòng)整體供應規模年內首次突破70萬(wàn)平。廣州供應也有所改善，在上月低基數的承托下環(huán)比翻番。

(資料圖片僅供參考)

二三線(xiàn)供應回彈幅度有限。26個(gè)重點(diǎn)二三線(xiàn)城市合計供應1170萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)23%，同比下降28%。環(huán)比來(lái)看，6成以上城市供應回升，長(cháng)沙、惠州為備戰端午和年中節點(diǎn)，供應節奏明顯加快、規模增幅居前，例如長(cháng)沙6月倒數第二周供應面積激增至41萬(wàn)平，天心、岳麓兩區供貨量都在10萬(wàn)平以上。不過(guò)多數城市供應回彈有限，并沒(méi)有突破年內單月供應峰值，從同比來(lái)看，僅有5個(gè)城市供應正增長(cháng)，8成以上城市供應仍處在低位運行，規模不及去年同期，天津、昆明、福州等跌幅更是超過(guò)了60%。

02 新房成交??同環(huán)比齊跌，累計同比收窄至17% 一線(xiàn)好于二三線(xiàn)

6月成交不容樂(lè )觀(guān)，并未出現年中放量的“翹尾”行情，反而一降再降。據CRIC監測，30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1509萬(wàn)平方米，創(chuàng )5年來(lái)同期新低，環(huán)比下降9%，同比下降25%。上半年累計同比上漲17%，增幅較上月收窄13個(gè)百分點(diǎn)。

分能級來(lái)看，一線(xiàn)韌性略好于二三線(xiàn)。一線(xiàn)城市6月預計整體成交245萬(wàn)平方米，環(huán)比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著(zhù)低于二三線(xiàn)，上半年累計同比仍增20%。北京、廣州市場(chǎng)熱度轉降，成交環(huán)比分別下降16%和11%，上海6月小幅放量，但成交規模尚不及去年同期，僅深圳一城同環(huán)比齊增。

26個(gè)二三城市整體成交1264萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比下降27%，上半年累計同比上漲17%。逆勢上漲的既有行情相對獨立的西安，也有前期深度調整的寧波、嘉興；還有長(cháng)沙、鄭州等內陸弱二線(xiàn)城市，不過(guò)多數城市尚屬成交低點(diǎn)，需求略顯疲軟。值得關(guān)注的是，前期熱點(diǎn)二線(xiàn)城市成都、杭州、合肥等成交均出現了環(huán)比轉降趨勢，隨著(zhù)適銷(xiāo)對路樓盤(pán)集中入市，客戶(hù)分流，整體剛改客群對樓市的支撐作用在減弱。

03 項目去化??高端盤(pán)入市拉動(dòng)去化率小幅增至46%京滬杭等尚能“保溫”

據CRIC調研數據，31個(gè)重點(diǎn)城市6月平均開(kāi)盤(pán)去化率穩中有降至46%，較上月上漲3個(gè)百分點(diǎn)。微觀(guān)項目去化顯示市場(chǎng)熱度回升，與成交轉冷稍有背離，主要源于個(gè)別城市受單個(gè)高端盤(pán)入市影響，拉動(dòng)去化率激增，實(shí)則市場(chǎng)層面尚未有實(shí)質(zhì)性轉暖。

聚焦到單個(gè)城市，6月各城市環(huán)比漲多跌少，上漲城市大體可以分為以下幾類(lèi)：一是廈門(mén)、寧波、泉州因單個(gè)高端盤(pán)入市拉動(dòng)去化率激增，實(shí)則個(gè)別網(wǎng)紅盤(pán)并不能完全代表市場(chǎng)真實(shí)熱度，多數樓盤(pán)實(shí)則暫無(wú)明顯起色；二是前期熱點(diǎn)恒熱城市北京、上海、成都、杭州、西安等市場(chǎng)延續“高熱不退”，即便推盤(pán)量穩中有增，整體去化率環(huán)比仍能保持增勢；三是前期深度調整型城市諸如南京、武漢等本月去化率也呈現小幅增長(cháng)，但是仍不足2成，整體居民購房熱情相對較低。

04 庫存?9成城市消化周期拉長(cháng)、近半數破18個(gè)月

6月，多數城市供應回升仍難驅動(dòng)成交好轉，30個(gè)重點(diǎn)城市整體供求比由上月的0.68升至0.99，半數城市供求比升至1以上，供需緊張關(guān)系有所緩解。30城庫存面積小幅微縮，環(huán)比下降0.4%，同比降12%，相比之下天津、青島庫存規模收縮較為明顯。

9成城市消化周期繼續拉長(cháng)，一類(lèi)是由于供應放量、庫存擴容所致，譬如上海、深圳，更多的城市屬于另一類(lèi)，即盡管庫存規模在收縮，但受限于成交持續低迷，消化周期還在拉長(cháng)，典型如天津、南寧。從絕對值來(lái)看，長(cháng)春、南寧等13城消化周期在18個(gè)月以上，而上個(gè)月僅有5個(gè)城市消化周期超預警線(xiàn)。

05 二手住房?同比首度轉負降5%

6月，17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預計為630萬(wàn)平方米，環(huán)比再跌21%，跌幅進(jìn)一步走闊，同比也轉入負增長(cháng)區間，下跌5%。上半年，二手房累計成交4525萬(wàn)平方米，累計同比增長(cháng)55%，增幅相較上月收窄17個(gè)百分點(diǎn)。預判后市，需求不濟加上暑期淡季將至，預計7月二手房交易活躍度將繼續下降，成交規模大概率繼續下挫。

環(huán)比來(lái)看，除寶雞外其余城市成交規模均下滑，近半數城市跌幅在20%以上。杭州領(lǐng)跌，降幅達到26%，除了成交以外，其他前置性市場(chǎng)數據也不容樂(lè )觀(guān)，比如掛牌量較快增長(cháng)、折價(jià)套現房源比例增加、帶看量減少、轉化率降低、成交周期拉長(cháng)，當然杭州只是全國二手房市場(chǎng)走弱的縮影，多數城市面臨與之相似甚至更加嚴峻的市場(chǎng)形勢。

同比來(lái)看，11個(gè)城市（上個(gè)月只有2城）成交表現不及去年同期。杭州、廈門(mén)下跌超30%，降幅居于重點(diǎn)城市前列，以廈門(mén)為例，4月以來(lái)二手房市場(chǎng)便迅速轉冷，成交規模連續3個(gè)月回落，6月更是跌破20萬(wàn)平方米，受此拖累，上半年累計同比增幅逐步收窄至4%。

06?土地市場(chǎng)?成交建面降幅擴大?溢價(jià)率創(chuàng )新高但城市冷熱分化

2023年6月，北京、廣州、成都、杭州、蘇州、長(cháng)沙等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，但受提質(zhì)減量供地策略的影響，6月全國土地市場(chǎng)成交規模仍在歷史低位。熱度方面，由于成交主力北京、杭州、成都等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，溢價(jià)率均超過(guò)8%，并且過(guò)半地塊存在搖號成交的情況，極大地帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度，整體溢價(jià)率水平也創(chuàng )下近兩年的新高，達8.29%。

CRIC監測數據顯示，截止6月26日，受北京集中土拍的影響，一線(xiàn)城市本月共成交土地245萬(wàn)平方米，環(huán)比大增159%，但同比下降了55%。成交金額更是高達731億元，占300城總成交金額的34%，環(huán)比上月大增468%。具體城市來(lái)看，北京在本月進(jìn)行了首輪多批次供地，總成交建面達186萬(wàn)平方米，涉及17宗宅地、2宗商辦地，總攬金額達622億元。17宗商辦地塊有8宗封頂搖號成交，整體溢價(jià)率達8%，市場(chǎng)熱度處于相對高位。廣州成交9宗地，總成交建面46萬(wàn)平方米，其中3塊地封頂成交，其余地塊均底價(jià)或低溢價(jià)成交冷熱分化十分明顯。此外，滬、深均有1宗商辦地塊底價(jià)成交。

二線(xiàn)城市的成交規模環(huán)比上月腰斬。具體來(lái)看，至26日二線(xiàn)城市成交建面僅860萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅高達50%；同比降幅更大，達77%。雖然本月有杭州、蘇州、長(cháng)沙等部分城市進(jìn)行了集中土拍，但受上月高基數的影響，成交金額明顯減少，環(huán)比下降61%至544億元，同比降幅更是高達76%。受優(yōu)質(zhì)地塊占比較高的影響，樓板價(jià)仍處于較高水平，達6322元/平方米，與去年同期基本持平；但受上月高價(jià)地集中成交的影響，環(huán)比降幅仍超兩成。具體到城市來(lái)看，本月僅長(cháng)沙一個(gè)城市成交建面超過(guò)了100萬(wàn)平方米，其成交建面為110萬(wàn)平方米，攬金55億元，共涉及10宗地。居于第二、三位的為鄭州和成都，成交建面分別為84和80萬(wàn)平方米，兩城熱度卻明顯分化，鄭州基本以底價(jià)成交為主，而成都涉宅地則以搖號成交為主。當然除成都外，杭州土拍熱度也處于高位，第五批5宗掛牌地塊中4宗搖號成交，整體成交溢價(jià)率達11.25%，搖號比例和溢價(jià)率均刷新杭州最高，其余城市土拍以底價(jià)成交為主。

三四線(xiàn)城市則表現為量跌價(jià)漲。截止6月26日，總成交建面僅3879萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了25，同比大降59%。在CRIC重點(diǎn)監測的三四線(xiàn)城市中，僅鹽城一個(gè)城市成交規模超過(guò)100萬(wàn)平方米，成交建面188萬(wàn)平方米，其次是南金華，成交建面僅85萬(wàn)平方米，位于第三、四、五位的分別是衢州、紹興和南通，成交建面分別為80、71和62萬(wàn)平方米。從區域來(lái)看，長(cháng)三角三四線(xiàn)城市依舊是成交主力；熱度來(lái)看，鹽城、紹興、佛山等長(cháng)三角和珠三角城市均有部分地塊溢價(jià)成交，市場(chǎng)熱度略有提升，其余區域城市土拍仍以底價(jià)成交。

07?綜觀(guān)?7月供需持續走弱?京滬杭蓉熱度轉降、二三線(xiàn)延續筑底

總體來(lái)看，二季度成交節節回落，6月也未迎來(lái)預期中的止跌行情，這也表明伴隨著(zhù)剛需剛改退潮，改善需求“接棒”，短期內對成交的支撐作用依舊有限。此外，步入6月，二手房市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步顯現，成交同、環(huán)比齊跌，且環(huán)比跌幅較上月有擴大趨勢，剛需購買(mǎi)力階段性瓶頸初顯。

展望后市，我們認為，若7月無(wú)強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模還將低位持穩，環(huán)比降幅和累計同比增幅將持續收窄，維持弱復蘇主基調。

各城市分化行情預期延續，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項目個(gè)數減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著(zhù)改善項目集中入市，客戶(hù)難免分流。市場(chǎng)基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤(pán)能加強供應，剛需盤(pán)能維持低價(jià)策略，成交仍有小幅放量空間。內陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買(mǎi)力嚴重受限，三季度還將延續筑底行情。

本文來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究 (ID:cricyjzx)，作者：克而瑞地產(chǎn)研究

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