我們認為，決策者在選擇政策工具時(shí)，會(huì )根據基本面情況相機抉擇。政策有堅定的目標，但沒(méi)有固化的路線(xiàn)圖和時(shí)間表。政策的核心目標是切實(shí)防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。我們相信風(fēng)險的核心信號有兩個(gè)，其一是超大特大城市新房和二手房?jì)r(jià)差消失，新房開(kāi)始普遍滯銷(xiāo)；二是信用風(fēng)險再次暴露，債務(wù)展期和重組案例增多。當前，政策工具箱十分豐富，我們相信政策完全有能力在未來(lái)阻斷房?jì)r(jià)單邊下跌的預期，避免系統性風(fēng)險。

盡管不少投資者希望了解“常態(tài)均衡”的年開(kāi)工面積，我們卻認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身不存在“均衡常態(tài)”，不能生搬硬套消費行業(yè)標準去研究地產(chǎn)行業(yè)。供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，但我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求側還存在許多結構性痛點(diǎn)，區域、戶(hù)型、樓齡等都有不斷改善的空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預計趨于下行，但我們判斷改善性為主的真實(shí)需求仍然能有效托底市場(chǎng)，市場(chǎng)不會(huì )出現硬著(zhù)陸。我們預計，2023年全年商品房銷(xiāo)售額同比增長(cháng)4%，開(kāi)發(fā)投資面積同比下降8%。

市場(chǎng)普遍關(guān)注到開(kāi)發(fā)商戰略高度趨同，聚焦超大特大城市拿地，并開(kāi)始擔心企業(yè)發(fā)展空間不足，拿地競爭過(guò)于激烈的問(wèn)題。我們從華潤置地和濱江集團的發(fā)展經(jīng)驗可以看出，不動(dòng)產(chǎn)空間的運營(yíng)能力，和完全扎根本地的精益化規則理解，是構筑開(kāi)發(fā)活動(dòng)壁壘的兩條重要出路。時(shí)代已經(jīng)不同了，快周轉不再是企業(yè)制勝的法寶，只有運營(yíng)精益才是破局的關(guān)鍵。

我們認為，即便是地方政府的規劃，也只能形成改造規模的框架，很難定義年化的投資強度。特大超大城市的城中村改造是啃硬骨頭的改革。我們相信城中村改造的投資有效性和持續性要明顯好于歷史上的棚戶(hù)區改造，但短期投資的爆發(fā)力則將不如2015年經(jīng)驗。

歷史經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)板塊最佳的表現窗口，并不是在政策生效之后，而是在政策出臺之時(shí)。當然，歷史不會(huì )回到重新刺激開(kāi)發(fā)投資的老路，開(kāi)發(fā)企業(yè)也大多面臨發(fā)展空間的挑戰。但從投資周期而言，政策預期明朗和政策陸續出臺的時(shí)間，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊重要的配置窗口。

▍風(fēng)險提示：