中信證券發(fā)布研究報告稱(chēng)，近期指引修訂充分體現監管機構保障投資人權益，提升產(chǎn)品透明度的決心，預將帶動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入提質(zhì)擴容的高質(zhì)量發(fā)展通道。當前C-REITs市場(chǎng)估值水平有吸引力，產(chǎn)品預期經(jīng)營(yíng)及分派情況也在恢復，投資布局窗口顯現。在不同類(lèi)別的REITs資產(chǎn)中，最為看好租戶(hù)結構分散，和市場(chǎng)租金相比存在定價(jià)安全墊，且P/經(jīng)調整NAV較低的保租房類(lèi)REITs，也看好租戶(hù)長(cháng)期穩固的物流倉儲REITs。

事件：5月12日證監會(huì )公告指導證券交易所修訂REITs審核關(guān)注事項指引，同日滬深兩地交易所公告2023年修訂版《上海/深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新版指引”），同步廢止2021年1月發(fā)布的修訂前指引。新版指引全文共計77條，較前版37條大幅增加，進(jìn)一步完善了基礎設施REITs審核關(guān)注事項，并新增對產(chǎn)業(yè)園區、高速公路兩類(lèi)成熟資產(chǎn)的審核要求。

中信證券主要觀(guān)點(diǎn)如下：

(資料圖片僅供參考)

REITs市場(chǎng)保持生命力的關(guān)鍵在于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的嚴格準入和REITs產(chǎn)品的信披清晰。

REITs持有人的核心利益在于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)能持續提供穩定（甚至增長(cháng)）的可分配現金。在利率不至于明顯上行，全社會(huì )投資預期收益率有所下降的時(shí)期，REITs的吸引力就不斷顯現出來(lái)。與此同時(shí)，C-REITs的估值（該行測算，截至5月12日，已披露盈利預測的產(chǎn)權類(lèi)C-REITs產(chǎn)品2023年預期現金分派率3.7%）顯著(zhù)高于在新加坡（亞洲重要的REITs市場(chǎng)）上市的REITs(據SGX數據，截至4月底新加坡REITs產(chǎn)品平均股息率8.5%)。

該行認為，C-REITs的核心吸引力在依托國內龐大的基礎資產(chǎn)，憑借嚴格的資產(chǎn)準入，分業(yè)態(tài)（而非混合業(yè)態(tài)）更清晰的產(chǎn)品，以及清晰透明的信息披露（例如我國市場(chǎng)獨有的常態(tài)化盈利預測披露）。新版指引細化REITs產(chǎn)品上市評估與可供分配金額預測要求，首次明確REITs底層資產(chǎn)評估報告應披露運營(yíng)凈收益、折現率等重要參數；明確評估報告與可供分配金額報告對基礎設施項目現金流預測結果差異比例超過(guò)5%的應由管理人披露原因。新版指引要求基金管理人在發(fā)行前合理確定戰略配售比例，保證上市發(fā)行后產(chǎn)品流通份額適度充裕，并充分做好二級市場(chǎng)異常波動(dòng)和解除禁售等風(fēng)險提示。

產(chǎn)園和高速公路先行，根據近兩年的實(shí)踐，進(jìn)一步完善大類(lèi)資產(chǎn)審核和信息披露規則，體現了鮮明的保護投資人的傾向。

產(chǎn)園和高速公路是目前市場(chǎng)份額最高的REITs產(chǎn)品，也是2022年年報波動(dòng)案例最多的產(chǎn)品。截至5月12日，產(chǎn)園和高速公路合計市值達551億元，占市場(chǎng)總量的60.7%。其中產(chǎn)園REITs占產(chǎn)權類(lèi)REITs的市值比例達到50.9%，高速公路REITs占經(jīng)營(yíng)權類(lèi)REITs的比例達到66.5%。2022年全市場(chǎng)可供分配金額完成率最低的6單產(chǎn)品，即產(chǎn)品的實(shí)際運營(yíng)和此前盈利預測差異最大的6單產(chǎn)品，就有5單公路，1單產(chǎn)園。

因此該行認為，從產(chǎn)園和高速公路出發(fā)，結合行業(yè)實(shí)際完善大類(lèi)資產(chǎn)審核和信披規則，確實(shí)具有緊迫性。以產(chǎn)業(yè)園區為例，我國部分區域（例如華南一些二線(xiàn)城市）產(chǎn)業(yè)園區供給較大，各類(lèi)免租規定較為常見(jiàn)，但確實(shí)也有很多產(chǎn)業(yè)園區具備強勁的產(chǎn)業(yè)孵化基礎和空間增值潛力。相信一個(gè)運行估值具有吸引力的市場(chǎng)，加上嚴格的大類(lèi)資產(chǎn)審核規定，能夠推動(dòng)投融資實(shí)現良性循環(huán)，使真正具備開(kāi)發(fā)建設運營(yíng)管理能力的主體不斷擴大投資規模，也使得追求穩定收益的投資者真正長(cháng)期持有可以穩定產(chǎn)生現金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。這種針對不同大類(lèi)資產(chǎn)出臺不同的審核要求，匹配了我國分業(yè)態(tài)的REITs市場(chǎng)建設，也便利了投資者更清楚了解底層資產(chǎn)特征（避免了復雜的混業(yè)REITs出現，增加了投資者關(guān)心的重要信息披露）。

REITs市場(chǎng)的布局窗口顯現。

5月8日-12日，中證REITs指數和中證REITs全收益指數分別上漲1.36%和1.47%，為周度收益連續7周為負以來(lái)的首次回正。該行測算，當前C-REITs市場(chǎng)整體P/經(jīng)調整NAV倍數僅為1.1倍，其中產(chǎn)權類(lèi)為1.3，披露2023年盈利預測的產(chǎn)權類(lèi)產(chǎn)品整體預期現金分派率為3.7%。經(jīng)過(guò)近兩年的發(fā)展，該行預計會(huì )產(chǎn)生一批既不同于債券，也不同于股票的專(zhuān)業(yè)REITs偏好投資人，即追求買(mǎi)入中國區域核心資產(chǎn)，滿(mǎn)足享受穩定現金流回報，但又能坦然接受正常的出租率和租金水平波動(dòng)，并分享基礎設施不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)長(cháng)期價(jià)值積累的投資者。

和2021年年報季不同，REITs產(chǎn)品紛紛舉行了2022年報和一季報的業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )，定期報表體現出了REITs整體穩定，個(gè)體運營(yíng)輕微波動(dòng)這一股債結合的特點(diǎn)。該行認為，強化審核和信披會(huì )推動(dòng)市場(chǎng)參與者日漸豐富，對不同業(yè)態(tài)的認知更加豐富，且場(chǎng)內產(chǎn)品始終代表國內最核心的基礎設施不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

風(fēng)險因素：審核和信披不會(huì )改變REITs產(chǎn)品不承諾固定派息的本性，投資者應該避免把REITs產(chǎn)品視為一類(lèi)固收產(chǎn)品。高準入條件和清晰的信披是為了優(yōu)化REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)，進(jìn)一步便利投資者發(fā)掘優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，但不等于所有REITs未來(lái)的盈利預測都能100%達成。

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