觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 2022年佳兆業(yè)錄得虧損，債務(wù)壓力仍是重大危機，盡管具備可維持近5年的可售貨值，但變現能力尚不明朗。

從收益角度來(lái)看，觀(guān)點(diǎn)指數認為，佳兆業(yè)的成本管控工作可圈可點(diǎn)。2022年度，集團共錄得253.9億元收入，同比減少28.6%；銷(xiāo)售成本也隨之有較為明顯的降幅，2022年該數值為219.9億元，同比減少28.8%；因此，即便在毛利潤下降26.7%的情況下，也可以維持13%的毛利率水平。

(資料圖片)

在成本管控中，佳兆業(yè)對于銷(xiāo)售成本以及管理費用進(jìn)行了明顯的縮減，其中，銷(xiāo)售成本同比下降64.7%，是費用科目中降幅最為明顯的；管理費用同比下降26.9%。

另一項與行業(yè)相比不同的是，在其他企業(yè)都加大了減值虧損的環(huán)境下，佳兆業(yè)縮減了對于預期信貸虧損準備的額度，2022該指標為10.12億元，同比減少了約18.6億元。

從資產(chǎn)角度來(lái)看，可以清楚發(fā)現佳兆業(yè)暫緩了擴張步伐，對于土地收購管控明顯。其中，物業(yè)、廠(chǎng)房等設備科目，截止至2022年12月31日，余額為44.56億元，同比減少約15%；使用權資產(chǎn)同比減少8.3%。

整體來(lái)看，上述降幅基本符合行業(yè)預期，由于資產(chǎn)減值與資產(chǎn)變賣(mài)等原因，披露年報的企業(yè)中接近75%上述科目“縮水”明顯。

觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)現，佳兆業(yè)當前的資本結構的抗風(fēng)險性存疑。首先，作為主要收益性資產(chǎn)的投資物業(yè)科目?jì)H余94.52億元，同比下降53.35%，該項資產(chǎn)的減少會(huì )嚴重損害未來(lái)的收益尤其是現金流；

其次，集團的長(cháng)期與短期存款科目被劃清，共計22億的現金存款減少，對于償債能力的影響是巨大的；同時(shí)，收購土地按金同比減少98.8%，盡管不會(huì )立刻影響近1-2年的收益，但是從投資者角度來(lái)看，這預示2023年佳兆業(yè)依然難以突破增長(cháng)。

從負債與權益角度來(lái)看，盡管佳兆業(yè)對于“合同負債”與“租賃負債”都進(jìn)行了管控，但下降幅度遠不及資產(chǎn)的減幅。2022年年末，佳兆業(yè)流動(dòng)負債同比增加0.1%，非流動(dòng)負債減少9.38%，未見(jiàn)較為明顯的債務(wù)管控成功。

而且，伴隨著(zhù)權益儲備的減少與股東更迭的資本活動(dòng)，其母公司與少數股東權益都明顯下降。其中，母公司權益同比減少131.68億元，少數股東權益同比減少106.69億元。權益收縮與負債持平的條件下，對于企業(yè)的償債能力依舊是很大的考驗。

償債能力令人擔憂(yōu)，新融資尚未落地

業(yè)績(jì)承壓外，佳兆業(yè)自2021年末出現的流動(dòng)性問(wèn)題延續至今。2022年數據顯示，佳兆業(yè)的流動(dòng)負債（含已違約或交叉違約及包含提前要求償還條款的流動(dòng)負債）達到2107.19億元。其中，總有息負債超過(guò)1300億元，而一年內到期借款更是超千億至1098.9億元，而其手中現金不足100億元，僅能覆蓋短期負債的一成。

觀(guān)點(diǎn)指數認為，佳兆業(yè)當前令市場(chǎng)擔憂(yōu)的不僅是收益能力問(wèn)題，投資者更關(guān)心佳兆業(yè)能否順利化解存續的債務(wù)壓力，挽回一、二級市場(chǎng)的信心。

數據來(lái)源：Wind，觀(guān)點(diǎn)指數整理

從圖中數據來(lái)看，佳兆業(yè)速動(dòng)比率在2018-2021年有了明顯的增長(cháng)，但在2022開(kāi)始，這一指標開(kāi)始下降。與之相對應的“營(yíng)業(yè)利潤/流動(dòng)負債”指標同樣因為自身經(jīng)營(yíng)不善疊加行業(yè)因素下降明顯。

數據來(lái)源：Wind，觀(guān)點(diǎn)指數整理

整體而言，作為年內首家復牌的出險房企，佳兆業(yè)業(yè)績(jì)不容樂(lè )觀(guān)，2021年及2022年，兩年的累計凈虧損超過(guò)250億元，超出此前3年的盈利總和。

據了解，陷入流動(dòng)性危機的佳兆業(yè)集團在2022年資產(chǎn)處置活動(dòng)頻繁。轉讓了其持有的東角頭、金沙灣國際樂(lè )園兩個(gè)項目的股權。佳兆業(yè)去年披露的處置清單顯示，這兩個(gè)項目權益貨值超過(guò)400億元。

2022年6月21日，鴻利金融公司99%股權易主，轉讓之前，佳兆業(yè)對鴻利金融的持股比例為25.25%，易主之后，持股比例為1%。而鴻利金融持有深圳市南山區東角頭項目35.7%的股權。同樣是6月21日，佳兆業(yè)還退出了佳德美奐、兆富德、佳富東部各51%股權，上述三家公司為深圳金沙灣國際樂(lè )園項目的開(kāi)發(fā)主體。

東角頭地塊位于深圳市南山區蛇口片區，2016年佳兆業(yè)以約58億元獲得該宗地35.7%的權益，權益貨值298.35億元。金沙灣國際樂(lè )園項目位于深圳市大鵬新區，于2014年4月，佳兆業(yè)獲得51%的股權比例。

佳兆業(yè)資產(chǎn)處置清單顯示，金沙灣國際樂(lè )園權益貨值為106億元，其中，未償還融資余額47.45億元。上述兩個(gè)項目的股權出讓?zhuān)羌颜讟I(yè)自2021年11月出現債務(wù)危機后資產(chǎn)處置計劃的一部分。

從上述資產(chǎn)處置活動(dòng)中可以看出，佳兆業(yè)的“代價(jià)”是不容忽略的，除了資產(chǎn)類(lèi)科目下降，也造成前文所述的收益能力下降。

目前已有部分債務(wù)違約，截至2022年12月31日，佳兆業(yè)未按預定還款日期償還約230億元的若干銀行及其他借款。因部分債務(wù)逾期，已導致其本金總額約為870億元的銀行及其他借款違約或交叉違約。

對于佳兆業(yè)集團來(lái)說(shuō)，一方面自身多年來(lái)經(jīng)營(yíng)相當激進(jìn)，橫跨多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域并同時(shí)涉足龐大的舊改項目，導致債務(wù)風(fēng)險敞口原本就較高。截至2022年年底，佳兆業(yè)旗下已超過(guò)5家上市平臺，涵蓋綜合開(kāi)發(fā)、城市更新、健康醫療、文體科技、物業(yè)管理、航海運輸等20多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

舊改資產(chǎn)存續量龐大，變現能力待市場(chǎng)檢驗

觀(guān)點(diǎn)指數認為，從低能級城市向高能級城市轉變是當前行業(yè)的主流選擇。截至2022年12月31日，佳兆業(yè)擁有土地儲備2753萬(wàn)平方米，可售貨值約4100億元，其中約59%位于粵港澳大灣區，現有土地儲備預計足夠支撐未來(lái)3-4年的發(fā)展所需。

在城市更新領(lǐng)域，佳兆業(yè)繼續實(shí)施“城市更新行動(dòng)”。據悉，截至2022年12月31日，佳兆業(yè)仍有100多個(gè)城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積5000多萬(wàn)平方米。其計劃通過(guò)每年的持續轉化，將城市更新儲備補充為優(yōu)質(zhì)貨源，預計2023-2025年在包括廣州、深圳、東莞大灣區核心城市轉化可售貨值1530億元。

不過(guò)，觀(guān)點(diǎn)指數同樣對其變現能力表示擔憂(yōu)。因為，舊改項目通常存在周期長(cháng)、前期資金壓力大的問(wèn)題，佳兆業(yè)還需要為這些舊改項目找到合適的買(mǎi)家。從現階段的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，或許只有國央企才能充當這類(lèi)角色。未來(lái)拓展與國央企合作將成為佳兆業(yè)城市更新投資和轉化的重要路徑。

據了解，當前佳兆業(yè)引入中信、招商蛇口、長(cháng)城資產(chǎn)等央企和AMC。截至2022年9月，佳兆業(yè)與招商蛇口、中信、中化等達成合作，合計轉讓了8處資產(chǎn)，項目轉讓用地面積約363公頃。但其效果還未達到“救活”佳兆業(yè)的規模。如何有效盤(pán)活資產(chǎn)，引導經(jīng)營(yíng)持續回歸良性軌道依舊是佳兆業(yè)所面臨的難題。

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