（原標題：政策打擊“組合拳”，地產(chǎn)股大行情在路上）

【資料圖】

紅周刊 特約 | 張俊鳴

低迷已久的地產(chǎn)股在近期迎來(lái)政策利好加持，圍繞房地產(chǎn)再融資的放松讓不少投資者捕捉到這個(gè)行業(yè)困境反轉的機會(huì )。特別是上市房企時(shí)隔12年之后再度允許通過(guò)股市融資、重組，更被視為政策轉向的重要風(fēng)向。對于長(cháng)線(xiàn)超跌的地產(chǎn)板塊來(lái)說(shuō)，借助政策東風(fēng)展開(kāi)反彈行情無(wú)可厚非，但相關(guān)政策只是為了維護房地產(chǎn)健康發(fā)展而非大力推動(dòng)，長(cháng)期而言只有優(yōu)質(zhì)房企才能真正享受到政策紅利，在行業(yè)洗牌中擴大自身優(yōu)勢。

政策托底非“強刺激”

從金融支持16條到銀行為部分房企提供信貸支持，再加上本周證監會(huì )對上市房企再融資松綁，近期地產(chǎn)股可謂利好連連。在本周二地產(chǎn)股集體大漲過(guò)程中，甚至有房地產(chǎn)ETF基金被炒到漲停，相比凈值出現罕見(jiàn)的明顯溢價(jià)。地產(chǎn)股從人見(jiàn)人愁的熊股，一躍成為本周最閃亮的明星之一，政策自然是最重要的因素。

雖然說(shuō)政策對房地產(chǎn)行業(yè)出現了轉變，但這樣的轉變并非大力鼓勵或者大力推動(dòng)的“強刺激”，本身只是一種“托底”的行為而已。今年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了寒冬，不僅商品房銷(xiāo)售面積出現了兩位數的下滑，一些地方還出現了“交樓難”的問(wèn)題，出現過(guò)預售房的屋主主動(dòng)斷供的新聞。目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是處于一種流動(dòng)性困難的局面，而且由于房地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)，甚至通過(guò)房貸和銀行發(fā)生聯(lián)系，地產(chǎn)行業(yè)如果過(guò)度冷卻影響所及絕不僅僅是它行業(yè)本身，對上下游產(chǎn)業(yè)鏈都有明顯的影響，甚至還涉及銀行體系的金融穩定，這就決定了此次政策松綁重在“托底”，防范風(fēng)險外溢。另一方面，目前許多城市的房?jì)r(jià)相對大部分購房者來(lái)說(shuō)，價(jià)格仍然偏高甚至高不可攀，這種情況下政策也不可能進(jìn)一步刺激房?jì)r(jià)的大幅上漲。因此，近期針對地產(chǎn)的利好組合拳，實(shí)際上是為了行業(yè)的長(cháng)期健康發(fā)展。

松綁房企融資的受益者

對股市來(lái)說(shuō)，再度對地產(chǎn)股敞開(kāi)再融資的大門(mén)，或許真正的受益者不在房產(chǎn)股當中。從“保交房”的邏輯來(lái)說(shuō)，更大的受益者在于建筑行業(yè)和建材行業(yè)。由于房企有了更多融資的支持，可以更快推動(dòng)相關(guān)項目的進(jìn)展，建筑行業(yè)形成壞賬的概率也隨之下降。而水泥為首的建材行業(yè)，則和地產(chǎn)項目的推動(dòng)直接相關(guān)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中確定性較強的受益行業(yè)。

另一個(gè)更值得關(guān)注的受益者則是銀行股。近年來(lái)銀行股估值一降再降，其中有一個(gè)原因在于市場(chǎng)對銀行體系有大量和地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)，給出較低的估值所致。而房企融資松綁之后，除了可以一部分融資通過(guò)股市實(shí)現，直接降低銀行風(fēng)險之外，也給了更多債務(wù)重組、項目重組的時(shí)間，讓銀行能夠逐步改善自身的資產(chǎn)質(zhì)量。這對于市場(chǎng)提升對銀行股的估值評價(jià)有重要作用，有利于推動(dòng)銀行股出現一輪估值修復行情，并對大盤(pán)走勢產(chǎn)生積極正面的影響。

優(yōu)質(zhì)房企具備長(cháng)線(xiàn)關(guān)注價(jià)值

在本周地產(chǎn)股的表現中，一些市值較小、具備國企背景的品種獲得熱錢(qián)的青睞，走出連續漲停的走勢。從長(cháng)期來(lái)看，脫離基本面實(shí)質(zhì)性改變的炒作，很難持久下去，反而有大概率成為追高者的“世紀之套”。相反，一些市場(chǎng)競爭力強的龍頭企業(yè)，則有望藉助這波政策紅利，實(shí)現開(kāi)疆辟土，在行業(yè)洗牌過(guò)程中取得更多優(yōu)質(zhì)項目，獲得更強的競爭力。從股價(jià)走勢上也可初見(jiàn)端倪。類(lèi)似保利發(fā)展、金地集團等龍頭企業(yè)，近年來(lái)走勢不僅強于地產(chǎn)指數的走勢，更遠超同期滬深300；也有一部分績(jì)優(yōu)房企，提前走出市場(chǎng)底部，緩步向上，成為年內A股罕見(jiàn)的強勢股。如果投資者看好地產(chǎn)股行業(yè)洗牌之后的機會(huì )，不妨可以關(guān)注一些資產(chǎn)負債率較低的行業(yè)龍頭公司，耐心尋找和等候中期投資的機會(huì )。

經(jīng)過(guò)本周初的大幅反彈，地產(chǎn)股也開(kāi)始面臨上方大量套牢籌碼的壓力。對于大部分房企來(lái)說(shuō)，只有基本面真正改觀(guān)才能長(cháng)期走牛，誰(shuí)能更好利用當前市場(chǎng)紅利，將會(huì )從四季度的經(jīng)營(yíng)中看出端倪。筆者認為，地產(chǎn)股近期的炒作更多是一種游資行為，真正的大行情還要等到明年。在此之前，一些定期發(fā)布的全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售的相關(guān)數據，可以為股市投資者所參考，并制定出最適合參與地產(chǎn)股的時(shí)機和策略。

（本文已刊發(fā)于12月3日《紅周刊》，文中觀(guān)點(diǎn)僅代表作者個(gè)人，不代表《紅周刊》立場(chǎng)，提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)建議。）

關(guān)鍵詞：