（原標題：拍賣(mài)萬(wàn)柳書(shū)院，中國信達回歸“大不良”遭遇陣痛）

紅周刊丨秦佳麗 惠凱

自中國信達于5月6日在京東拍賣(mài)掛出北京萬(wàn)柳書(shū)院小區75套房產(chǎn)——涉及債權總額近47億元，截至5月18日，已吸引2萬(wàn)多人圍觀(guān)，并有61名意向人。萬(wàn)柳書(shū)院小區是主債務(wù)人（赫華恒瑞）名下現在惟一開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的樓盤(pán)。而赫華恒瑞在2019年4月22日發(fā)生過(guò)法人變更，中赫系——中赫集團、中赫置地、蘇州好景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司當時(shí)退出股東名單，中國信達旗下中國金谷國際信托有限責任公司接盤(pán)成為惟一股東。中國信達人士表示，此次拍賣(mài)其實(shí)是招商推介。

(資料圖片僅供參考)

在上述事件背后，其實(shí)是作為AMC領(lǐng)頭羊的中國信達回歸“大不良”業(yè)務(wù)過(guò)程的艱難。比如在此次的拍賣(mài)信息中，作為連帶責任保證人，中赫置地有限公司、中赫集團有限公司實(shí)際控制人周金輝及其配偶也在披露之列。

北京“萬(wàn)柳書(shū)院75套豪宅拍賣(mài)”一事最近獲得了很高的關(guān)注度，一是該項目開(kāi)發(fā)商曾是中赫系公司，二是該項目目前主導方已經(jīng)變?yōu)锳MC巨頭中國信達。

中國信達近兩年業(yè)績(jì)持續擠水分、重心從類(lèi)信貸業(yè)務(wù)向“大不良”主業(yè)轉移，公司去年凈利潤同比下滑44.38%。在地產(chǎn)項目方面，信達地產(chǎn)是中國信達拓寬“大不良”業(yè)務(wù)的重要支點(diǎn)之一。但上述事件反映出，中國信達如何在業(yè)績(jì)、資產(chǎn)質(zhì)量和紓困重任幾個(gè)目標中取得最大公約數，目前依然是道難題。

中國信達觸雷中赫系

頂流豪宅涉嫌“一房?jì)沙浴?/strong>

近期，一筆關(guān)于地產(chǎn)界“勞斯萊斯”中赫系債權招商的公告將中國信達推至臺前。據京東拍賣(mài)網(wǎng)站掛出的“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)‘赫華恒瑞’)不良債權轉讓項目”推介信息，該筆債權處置人為中國信達北京分公司，截至2023年1月底，債權金額約47億元，中赫集團有限公司是共同債務(wù)人。截至5月18日，招商公告吸引61名意向人登記，“2萬(wàn)+”人次圍觀(guān)。

該項目的抵押物主要為北京市海淀區萬(wàn)柳華府北街9號院(萬(wàn)柳書(shū)院)的75套住宅。憑借高昂的價(jià)格以及稀缺的學(xué)區商圈資源，萬(wàn)柳書(shū)院自2015年取證入市以來(lái)名聲在外。中赫集團曾用“豪宅標尺”“北京城市頂豪里程碑”等用語(yǔ)標榜萬(wàn)柳書(shū)院。在2015年底，項目頂層復式一套住宅的簽約單價(jià)達20.3萬(wàn)元/平方米，中赫集團稱(chēng)其突破了彼時(shí)北京樓市最高成交單價(jià)?！都t周刊》查詢(xún)官網(wǎng)后了解到，2016年一季度，萬(wàn)柳書(shū)院成交14套，成交均價(jià)全線(xiàn)超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。

目前市面上鮮少有萬(wàn)柳書(shū)院的房源流通。北京某中介代理機構人士向《紅周刊》表示，該小區可售的一手房基本售罄，盡管目前部分中介網(wǎng)站推介大量萬(wàn)柳書(shū)院二手房，但房源大多重復，目前整個(gè)小區業(yè)主正常掛牌出售的只有6套左右。

《紅周刊》撥通了拍賣(mài)網(wǎng)站中國信達方面的聯(lián)系電話(huà)，咨詢(xún)債權處置細節，對方回應稱(chēng)：“目前這只是一個(gè)債權招商公告，并非抵押物處置，相當于做一下廣告。其他不便透露?！?/p>

“現實(shí)情況是(萬(wàn)柳書(shū)院)項目開(kāi)發(fā)商欠信達錢(qián)，現在信達方面準備走拍賣(mài)流程，不過(guò)還沒(méi)有正式起拍，現在掛上網(wǎng)站，可能得等到7、8月份開(kāi)始起拍?！鼻笆鲋薪榇頇C構人士表示。

值得一提的是，該筆債權招商的背后，作為抵押物的萬(wàn)柳書(shū)院房源存在“一房?jì)沙浴毕右?，盡管中國信達推介公告顯示75套房源均為“未售”狀態(tài)，但部分房源可能已經(jīng)售出?！都t周刊》查詢(xún)北京市住建委官網(wǎng)信息了解到，抵押名單的房源中至少有15套顯示“已簽約”或“已預訂”。其中，僅2號樓便有1單元401、1單元501、3單元301、3單元402、3單元502、4單元701共計6套房源顯示“已簽約”。

關(guān)于該批抵押房源是否涉及已售項目，前述中介代理機構人員表示：“現實(shí)確實(shí)存在這樣的情況，我們接觸到小區的一些業(yè)主已經(jīng)住了好幾年，想賣(mài)掉房子，但是房本沒(méi)下來(lái)，所以交易不了。這樣的話(huà)后續(債權處置)應該比較麻煩，交接過(guò)程牽涉各方利益——開(kāi)發(fā)商欠著(zhù)信達的錢(qián)，有的房源已經(jīng)賣(mài)給了個(gè)人業(yè)主，又想用業(yè)主的房子來(lái)抵信達的債?！?/p>

若中國信達推介公告中真有房源是已經(jīng)銷(xiāo)售出去的房子，那么對中國信達與中赫集團而言，債權處置可能麻煩重重。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向《紅周刊》表示，在取得抵押權人的同意的情況下，開(kāi)發(fā)商可以帶押銷(xiāo)售；但是如果房屋已經(jīng)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商就不能拿著(zhù)已售的房屋再次辦理抵押。當開(kāi)發(fā)商有外債不能及時(shí)履行，被法院強制執行的時(shí)候就可能面臨拍賣(mài)?！皩彿咳藖?lái)說(shuō)，不論是否網(wǎng)簽，只要自己購買(mǎi)的房屋已經(jīng)進(jìn)入執行程序當中，都可以依法主張自己的權利。一般來(lái)說(shuō)，網(wǎng)簽對購房人又多了一層保障，很多執行法院在執行的時(shí)候，對已經(jīng)網(wǎng)簽的房屋執行是比較慎重的?！蓖跤癯冀榻B，“對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦真的拍賣(mài)成功，勢必會(huì )面臨購房人的維權和訴訟；對于債權人，則面臨拍賣(mài)不能順利執行的風(fēng)險，比如購房人提出執行異議?！?/p>

回溯這筆不良債權，中國信達“觸雷”中赫系在2019年便已埋下伏筆，彼時(shí)中赫集團、中赫置地等退出赫華恒瑞股東行列，中國信達旗下金谷信托接盤(pán)成為其惟一股東?？缃缥穆皿w育、新能源這些年，中赫系已從“頂級豪宅開(kāi)發(fā)商”變身“老賴(lài)”，企查查信息顯示，目前中赫集團被執行總額已達11億元。

銷(xiāo)售回款下滑、代建麻煩叢生

信達地產(chǎn)陷入“接盤(pán)苦旅”

在中國信達北京分公司的資產(chǎn)中，不良地產(chǎn)資產(chǎn)占比較高，中國信達旗下基于不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多由信達地產(chǎn)開(kāi)展。據《紅周刊》獲得的一份中國信達總裁辦于2020年編纂的材料合集顯示，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域不良資產(chǎn)系集團發(fā)展的穩定器和壓艙石。涉及實(shí)質(zhì)性重組、追求投資等項目時(shí)，信達地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)平臺功能是拓寬公司“大不良”業(yè)務(wù)的支點(diǎn)。

《紅周刊》了解到，在“接管+代建”的過(guò)程中，信達系通常復制“內部協(xié)同+外部合作”模式，即由中國信達主導、體系內其他平臺參與出資，并由信達地產(chǎn)負責代建開(kāi)發(fā)。

目前信達地產(chǎn)貨值儲備正向代建傾斜。根據企業(yè)公告，截至2023年一季度末，信達地產(chǎn)在建項目建面約698萬(wàn)平方米，其中代建項目256萬(wàn)平方米，占比從去年同期的19.46%躍升至36.68%。與此同時(shí)，代建正逐漸成為信達地產(chǎn)獲得土儲的重要方式，2022年，信達地產(chǎn)新增項目計容規劃建筑面積219.82萬(wàn)平方米，其中代建項目規模占比近8成。

不過(guò)，由于紓困項目良莠不齊，信達時(shí)常陷入接盤(pán)苦旅，部分項目盤(pán)桓多年未能入市。在前述中國信達總裁辦的材料合集中，信達方面坦言業(yè)務(wù)協(xié)同中面臨風(fēng)險，“不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著(zhù)信用風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險、流動(dòng)性風(fēng)險等”，“從目前存量項目協(xié)同來(lái)看，或多或少存在預測單價(jià)、去化速度與最終市場(chǎng)實(shí)際存在較大差異”(截至2020年底)。

《紅周刊》了解到，除了中赫系項目，在人民網(wǎng)留言板，近一年來(lái)陜西、安徽、甘肅多地業(yè)主對與信達相關(guān)的地產(chǎn)項目投訴多達上百條，涉及久不動(dòng)工、無(wú)法交付、拒退房款、虛假銷(xiāo)售等問(wèn)題。

譬如，同為中國信達北京公司旗下協(xié)同項目，信達國子郡項目因延期交付問(wèn)題面臨密集投訴。有業(yè)主于2022年底留言稱(chēng)“本人于2019年認購了信達國子郡一套住房，合同上約定開(kāi)發(fā)商應于2022年12月31日交房。3年的時(shí)間過(guò)去，還有一個(gè)月就要到約定的交房時(shí)間，項目進(jìn)展依然緩慢，距離交房遙遙無(wú)期”。另?yè)W(wǎng)友留言稱(chēng)，“國子郡應于2022年12月30日交房?，F延期5個(gè)月”“該項目遇到極大的資金問(wèn)題，有爛尾風(fēng)險”。

公開(kāi)信息顯示，國子郡項目背后開(kāi)發(fā)商為北京羅頓沙河建設發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“羅頓沙河建設”)地處北京市昌平區北沙河板塊。開(kāi)發(fā)商早在2004年前后便已拿地，不過(guò)由于項目所在區域需要優(yōu)先保障高校建設入駐，項目直到2019年方才入市。在房天下等中介平臺，目前該項目主打“信達”品牌進(jìn)行銷(xiāo)售。

相較于傳統投后監管、代建代管模式，中國信達北京分公司對國子郡項目的參與度更深，系“受托開(kāi)發(fā)管理+追加投資”。據前述中國信達總裁辦于2020年編纂的材料合集，羅頓項目(國子郡)本金規模24.5億元，信達地產(chǎn)以“帶資+代建”模式參與其中，協(xié)同取費方式上，銷(xiāo)售物業(yè)按照銷(xiāo)售額的5.2%至5.5%階梯取費，自持物業(yè)則按結算建安成本的4.5%取費。

然而，國子郡項目延期交付背后，中國信達“遇人不淑”，當前開(kāi)發(fā)商羅頓沙河建設問(wèn)題纏身。此前監管層對其關(guān)聯(lián)公司*ST羅頓的飛行檢查顯示，該項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在未開(kāi)設投資款專(zhuān)用賬戶(hù)、項目銷(xiāo)售收入被長(cháng)期無(wú)償占用等問(wèn)題。據企查查信息，目前羅頓沙河建設有13條“被執行人”信息，涉及商品房預售合同糾紛等多項問(wèn)題。

另值得一提的是，依托母公司特有的不良資產(chǎn)處置模式進(jìn)行業(yè)務(wù)擴張，信達地產(chǎn)并未實(shí)現與之適配的收益，公司近年步入凈利潤持續下滑困境。2020年至2022年，信達地產(chǎn)凈利潤水平依次為17.44億元、8.45億元、5.75億元，分別同比下降了31.75%、51.57%、31.94%。今年一季度，信達地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)收12.88億元、凈利潤0.32億元，同比下滑了68.15%、45.74%。

在凈利潤規?！八倪B降”的同時(shí)，信達地產(chǎn)面臨銷(xiāo)售回款壓力，目前公司銷(xiāo)售收入結轉規模不增反降。今年一季度公司累計實(shí)現銷(xiāo)售面積28.51萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售金額62.55億元，較去年同期增長(cháng)57%、18.53%。不過(guò)，其間公司銷(xiāo)售回款金額57億元，同比下降約3%。此外，由于信達地產(chǎn)存在較多合作開(kāi)發(fā)項目，2022年年末，公司擔?？傤~達208億元，占公司凈資產(chǎn)比例83%，加大了償債壓力與連帶責任風(fēng)險。

地產(chǎn)項目盤(pán)活難題

考驗信達協(xié)同機制和管理能力

整體來(lái)看，上述材料顯示，截至2020年底，僅中國信達北京分公司所涉及的地產(chǎn)資產(chǎn)規模就達275億元，占分公司業(yè)務(wù)量的比重超過(guò)1/2，業(yè)務(wù)類(lèi)型橫跨帶資代建、聯(lián)建托管、監管等業(yè)務(wù)模式。加之近幾年監管層督促和引導AMC公司回歸主業(yè)，中國信達撤出傳統的類(lèi)信貸業(yè)務(wù)，圍繞“問(wèn)題機構、問(wèn)題資產(chǎn)”的導向，加大對實(shí)質(zhì)性重組業(yè)務(wù)的投入，承接了不少存在瑕疵的地產(chǎn)項目，對公司的流動(dòng)性管理、現金管理、項目管理提出了很高要求。

對此，曾擔任中國信達北京分公司黨委書(shū)記、副總經(jīng)理的魏秀梅(后調任信達金租)曾在內部材料中道出了其中的艱辛和不易。

具體來(lái)說(shuō)，《紅周刊》獲悉，中國信達在北京的主要地產(chǎn)項目包括東直門(mén)項目、北京供銷(xiāo)社、中赫、羅頓發(fā)展等，其中東直門(mén)、中赫兩個(gè)項目的體量高達130多億元、44.5億元。在“大不良”市場(chǎng)擴容的背景下，這些資產(chǎn)的來(lái)源愈加復雜，非銀行金融機構、國企改制、互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險處置等來(lái)源的資產(chǎn)偏多，比如中赫項目就來(lái)自于信托和私募基金的結構化融資風(fēng)險處置。

運作周期方面，盡管上述資產(chǎn)都位于一線(xiàn)城市，項目類(lèi)型以重點(diǎn)城市住宅+核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)和辦公樓為主，較為優(yōu)質(zhì)，但魏副總經(jīng)理在這份材料中透露，“受限于資產(chǎn)盤(pán)活進(jìn)度，項目運作周期以3-5年為主”。

中赫項目屬于“投后代管”模式，信達體系內的不同公司實(shí)施協(xié)同操作：中國信達按照“債權本金余額的0.1%收取管理費”；引入了金谷信托，作為股權代管的平臺；項目的具體經(jīng)營(yíng)、報批報建、工程、營(yíng)銷(xiāo)的全流程監管則由信達地產(chǎn)主抓。(注：該材料顯示，代建代管模式不消耗信達的表內資本，信達不承擔信用風(fēng)險。)

中國信達內部亦坦言：中國信達對接的地產(chǎn)不良項目極少有干凈的“招拍掛”項目，相當一部分是“831”地產(chǎn)政策大限前的舊改、一二級聯(lián)動(dòng)項目，資產(chǎn)普遍存在歷史遺留問(wèn)題、對政府權利義務(wù)的審計和清算較復雜。從前期介入的角度，一旦盡調失誤，可能給后續建設、管理和銷(xiāo)售帶來(lái)不少麻煩。

信達內部傳統的業(yè)務(wù)協(xié)同切入點(diǎn)是“附重組類(lèi)業(yè)務(wù)”，信達地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)平臺功能則是拓寬“大不良”業(yè)務(wù)的重要支點(diǎn)。但由于開(kāi)發(fā)管理類(lèi)業(yè)務(wù)被認定為需消耗信達的表內資本、集團層面近幾年不對這類(lèi)業(yè)務(wù)提供協(xié)同和激勵，加之2020年后房企普遍輕資產(chǎn)化轉型、大力拓展代建業(yè)務(wù)。內外部因素的變化，給信達的內部協(xié)同帶來(lái)了一定挑戰。比如魏秀梅就曾內部撰文指出，信達地產(chǎn)有時(shí)候出于利益最大化的考慮，會(huì )影響項目本金的回收進(jìn)度，“給轉嫁成本套利提供了漏洞”。

從類(lèi)信貸回歸“大不良”

中國信達嚴防死守流動(dòng)性風(fēng)險

2013年港股上市后，中國信達股價(jià)持續下跌，目前總市值約360億港元。iFind顯示，信達2021年總收入和歸母凈利潤比2020年均表現為下滑，2022年業(yè)績(jì)未能遏制下滑態(tài)勢，凈利潤同比下滑44.38%。在整體營(yíng)收壓水分的情況下，信達的公告更多強調核心的不良處置主業(yè)對業(yè)務(wù)大盤(pán)的貢獻和占比越來(lái)越高，進(jìn)一步回歸主業(yè)，而弱化對多元化業(yè)務(wù)的表述。

iFinD顯示目前中國信達PB僅0.18倍，還低于多數內資銀行股。加之近期“中特估”行情下，國有銀行走出了大象起舞行情，而AMC的領(lǐng)頭羊中國信達股價(jià)卻波動(dòng)較小，有投資者在雪球等社區對其股價(jià)走勢表示失望。

年報還顯示，中國信達的核心一級資本充足率從2021年底的11.22%，下滑到去年底的10.98%。

近兩年地產(chǎn)風(fēng)險逐漸暴露，中國信達承擔了不少出險房企的紓困乃至“保交樓”工作。比如當前最大的出險房企恒大，2021年底成立的風(fēng)險化解委員會(huì )有7人，其中包括了中國信達的副總裁趙立民，信達香港董事長(cháng)梁森林隨后出任中國恒大的董事。近期貴州化債難一事也受到多方關(guān)注，今年4月，中國信達與貴州政府簽署戰略合作協(xié)議，此舉被業(yè)內解讀為支持貴州化解地方債務(wù)風(fēng)險的重要舉措。

對于中國信達來(lái)說(shuō)，防止紓困業(yè)務(wù)演變?yōu)榱鲃?dòng)性風(fēng)險是其重要工作。據了解，中國信達內部較重視和嚴防死守的也是流動(dòng)性風(fēng)險。

另?yè)私?，信達手中的一些大體量級不良項目正迎來(lái)曙光。據《紅周刊》了解，信達北京最大的不良地產(chǎn)項目——成本超過(guò)130億元的東直門(mén)項目，經(jīng)過(guò)多年盤(pán)活，以及去年底復產(chǎn)復工以來(lái)的開(kāi)發(fā)建設，項目去年12月后以信達東直門(mén)中心39號的品牌推盤(pán)，均價(jià)達12萬(wàn)元/㎡，數分鐘內售罄；商業(yè)部分則以信達·益田假日廣場(chǎng)的品牌，計劃2024年營(yíng)業(yè)。該項目的銷(xiāo)售數據將陸續體現在公司2023年后的報表中。

（本文已刊發(fā)于5月20日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)推薦。）