（原標題：中泰證券地產(chǎn)首席由子沛：端午樓市成交數據存“隱情”，下半年成交有望趨穩，國央企或先反彈）

紅周刊 編輯部 | 李壯

上半年市場(chǎng)表現疲弱，拖累其表現的板塊之一就包括房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)表現不佳又與樓市不溫不火有關(guān)。進(jìn)入下半年，樓市成交有望趨穩，但仍需政策助力。由子沛指出，可以在支持政策中擴大個(gè)稅抵扣，這對提高城市新住民購房意愿可能會(huì )產(chǎn)生意想不到的效果。同時(shí)，他也認為，當前市場(chǎng)對房地產(chǎn)給出的定價(jià)顯然是過(guò)于悲觀(guān)的。

(資料圖片)

在剛剛過(guò)去的端午節，樓市成交情況無(wú)論同比還是環(huán)比增速均表現為下降。同時(shí)，在二級市場(chǎng)，今年以來(lái)截至6月29日，房地產(chǎn)板塊跌去了12%，遠超去年以及前年的跌幅。

對于樓市回暖以及房地產(chǎn)板塊行情表現，本刊專(zhuān)訪(fǎng)了中泰證券地產(chǎn)首席分析師由子沛。他表示，端午期間樓市成交同比、環(huán)比數據不佳的現象，一個(gè)是因為去年同期基數較高，另一個(gè)是五六月是地產(chǎn)傳統銷(xiāo)售淡季，“下半年隨著(zhù)去年基數的下滑以及金九銀十銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，我們期望看到樓市成交同比和環(huán)比數據的逐步改善”。同時(shí)，他表示，當前房地產(chǎn)板塊的行情表現已經(jīng)過(guò)于悲觀(guān)了，因為無(wú)論是從房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的地位還是行業(yè)發(fā)展遠景，這個(gè)行業(yè)長(cháng)期是值得看好的。

樓市成交遭遇“端午劫”

下半年“逐步趨穩”

《紅周刊》：端午節期間(6.16-6.22)，新房和二手房成交數量增速均是同比大降（-40.9%和-13.6%），從6月1日至22日，新房和二手房同比增長(cháng)為正，但環(huán)比增長(cháng)分別為-9.4%和-23.1%。這組數據顯示，在今年1-3月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售相對強勢之后，新房和二手房市場(chǎng)熱度均在走低。下半年，這兩個(gè)市場(chǎng)的成交熱度會(huì )否有較大改善，哪些因素決定著(zhù)樓市走向？

由子沛：我們觀(guān)察網(wǎng)簽數據發(fā)現，新房和二手房在端午節期間成交量出現同比增速下滑的現象。在這個(gè)現象背后，其實(shí)是去年同期網(wǎng)簽數量出現了一個(gè)小高峰，形成了一個(gè)高基數。在去年上半年，新冠疫情對全國樓市擾動(dòng)比較明顯，到6月份各地疫情有所好轉，使得去年上半年累積的購房需求在6月份出現一個(gè)集中的釋放過(guò)程，這就造成去年6月份的網(wǎng)簽數據是比較高的。

同時(shí)，在去年5月中下旬至6月初，很多二線(xiàn)城市比如杭州、成都、南京等相繼出臺了放松限購的政策，這對樓市產(chǎn)生了明顯的提振作用。因此，去年部分城市的樓市放寬限購，疊加上半年累積需求集中釋放，形成了去年6月份樓市銷(xiāo)售的高基數?？傮w來(lái)看，今年6月份樓市成交數據同比增速表現不佳，主要是受去年高基數的影響。

端午期間樓市成交的環(huán)比數據也不是很好看，這主要是受季節性因素影響。樓市月度成交數據一直都有周期性波動(dòng)的特點(diǎn)，我們常說(shuō)的“金三銀四”“金九銀十”就是每年三四月份和九十月份是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的旺季，其他月份可能就平淡一些。今年的樓市成交也符合這個(gè)特點(diǎn)，在今年的二三月份，之前的累積需求釋放，樓市成交數據很漂亮。到了四五月份特別是五六月份，樓市就到了淡季周期，樓市成交熱度明顯不如二三月份，這屬于比較正常的現象。

同時(shí)，我們也必須注意到，市場(chǎng)在當前也存在諸如二手房掛牌量上升、購房者觀(guān)望情緒升溫等現象，部分城市成交熱度也出現了較大幅度的下滑，因此也有必要警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年出現加速下行的態(tài)勢，期待更多政策能夠及時(shí)出臺，從需求端進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。

《紅周刊》：下半年，樓市成交情況對比上半年會(huì )否有明顯改善？

由子沛：下半年的樓市，我覺(jué)得可以用“逐步趨穩”來(lái)詮釋。一方面，經(jīng)歷了2-3月份需求的集中釋放，以及5-6月份的下行波動(dòng)后，市場(chǎng)有望逐步進(jìn)入平穩期；另一方面，今年上半年在樓市需求端、信貸端出臺了一系列支持性政策，政策的效果有望在下半年陸續體現，疊加去年下半年樓市成交基數相對比較低，那么今年七八月份之后，樓市成交的同比增速也會(huì )有一定程度的企穩。

《紅周刊》：對樓市成交影響較大的因素是什么？

由子沛：樓市成交量通常就是受供給和需求兩個(gè)層面的影響。從供給端來(lái)看，就是房企拿地的數量，因為房企拿地的數量決定了未來(lái)的供給。目前來(lái)看的話(huà)，供給端不是當前困擾樓市成交的主要矛盾，主要矛盾集中在需求端。

需求在經(jīng)濟學(xué)里包括兩方面：一個(gè)是購買(mǎi)意愿，一個(gè)是購買(mǎi)能力。具體到樓市，購房意愿其實(shí)反映的是居民對房?jì)r(jià)的一個(gè)預期。目前，房?jì)r(jià)逐漸企穩甚至有些城市二手房開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)下跌通道，那么居民買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理就會(huì )占上風(fēng)，就會(huì )呈現出一定的觀(guān)望態(tài)勢。從購買(mǎi)能力來(lái)說(shuō)，可以分兩方面，一個(gè)是購房資格，另一個(gè)是購房者的收入預期?，F在許多地方逐步解除限購政策，所以購房資格對樓市成交的影響一直在變弱。但另一方面，后疫情時(shí)代的“疤痕效應”依然存在，居民對未來(lái)收入增長(cháng)預期普遍有一定擔心，因此對背負貸款會(huì )有比較大的焦慮感，這就導致擱置購房計劃或推遲購房時(shí)間。我認為，對樓市成交影響最大的因素還是居民預期這一塊。

LPR調降對樓市提振有限

個(gè)稅抵扣或能推動(dòng)樓市回暖

《紅周刊》：6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）為1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。1年期品種與5年期品種利率均較上期下調10bps。這一政策支持，對于居民改善性、剛需性住房群體的購房意愿會(huì )否有較大影響？

由子沛：一方面此次LPR調降，1年期品種與5年期品種同步下調10個(gè)BP，體現此次調降主要目的在于加強逆周期調節，支持實(shí)體經(jīng)濟，而并非是專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)的刺激；另一方面，根據我們的測算，如果居民購房貸款100萬(wàn)、30年等額本息，那么這次LPR調降將讓居民每月節省不到60元，幅度上來(lái)講對居民購房意愿的改善程度預計也較為有限。

《紅周刊》：您對提振住房消費預期的建議是什么？

由子沛：目前，我們提振住房消費的政策可以分為兩部分，一部分在需求端，包括比如松綁限購、限售等一系列政策；另一部分在信貸端，比如降低首付比例、降低房貸利率等。這些政策也發(fā)揮了積極作用。

同時(shí)正如前文所述，我們認為當前樓市成交的核心痛點(diǎn)在于后疫情時(shí)代居民對于負擔房貸的焦慮，因此，我個(gè)人認為，如果采取一些能夠增加居民收入，或者說(shuō)變相增加居民收入的一些辦法，比如房貸可以抵扣個(gè)稅的辦法，對于提振住房消費將會(huì )更為有效。

目前，房貸抵扣個(gè)稅是一個(gè)月1500元，這個(gè)抵扣額相對房貸來(lái)說(shuō)還是太少了。舉個(gè)例子，一個(gè)一線(xiàn)城市工作的白領(lǐng)，月入2萬(wàn)元，剔除社保和個(gè)稅等支出，到手大約15000元，那么這個(gè)人每個(gè)月還房貸封頂也就是1萬(wàn)元。如果這個(gè)人恰好每月有1萬(wàn)元房貸，如果房貸可以全額抵扣，那么這個(gè)人到手的15000元去掉1萬(wàn)元房貸，應納稅收入就是5000元，其納稅壓力就減少很多。

這種辦法相當于變相增加居民收入，相當于提高了居民承擔個(gè)稅的上限，以工資收入為主要來(lái)源的城市新住民對住房消費的積極性將顯著(zhù)提高。這也能夠真正解決居民對于收入預期的焦慮問(wèn)題。

當然，個(gè)稅收入降低會(huì )對財政產(chǎn)生一些不利影響。但如果個(gè)稅抵扣的辦法對房地產(chǎn)市場(chǎng)、對樓市回暖有幫助，那么算整體經(jīng)濟賬的話(huà)，應該是利大于弊的。

總之，我認為，當前促進(jìn)樓市回暖最有效的方式就是一切都要落腳于提升居民的收入，提升居民的購買(mǎi)力。

優(yōu)質(zhì)房企必備素質(zhì)是“穩健”

低估國央企房企將率先反彈

《紅周刊》：從區域來(lái)看，一線(xiàn)城市的樓市情況好于二三線(xiàn)城市，同時(shí)住宅用地成交規劃建面累計同比增長(cháng)也是一線(xiàn)城市最強，而且房企也在扎堆一線(xiàn)城市。那么是不是可以認為，在一線(xiàn)城市重倉布局的非出險房企，會(huì )有更大希望順利過(guò)冬并取得較好的競爭優(yōu)勢？

由子沛：房企土儲布局只是其順利度過(guò)困難階段的決定性因素之一，房企的競爭力還是需要綜合比較。因為即使房企在一二線(xiàn)城市布局比較多，土儲優(yōu)質(zhì)，也并不代表其就是安全、穩健的。房企負債率就很說(shuō)明問(wèn)題，有的房企就是因為過(guò)高的杠桿率出現大問(wèn)題。

我們講天時(shí)地利人和，天時(shí)對每家房企都是公平的，地利是房企土儲和項目的布局問(wèn)題，人和就是房企對自己負債率的管控也即運營(yíng)能力。我們研究發(fā)現，一些房企雖然在三四線(xiàn)城市有較多項目，但受益于較好的運營(yíng)能力，其運營(yíng)質(zhì)量、競爭力也不錯。

《紅周刊》：如果要判斷一家房企的綜合競爭力，我們該從哪些方面著(zhù)手？

由子沛：當前若對一家房企做質(zhì)量評估，我覺(jué)得有以下幾方面，第一，財務(wù)穩健，這是最重要的，就是這個(gè)房企能不能比較好地控制自己的負債率。第二，這家房企土儲布局的分布是不是比較合理、均衡。第三，房企的經(jīng)營(yíng)策略要穩健。

《紅周刊》：從二級市場(chǎng)來(lái)看，房企行情分化很?chē)乐?，申萬(wàn)房地產(chǎn)114只標的股中（剔除退市股），今年以來(lái)截至6月26日維持上漲的共23只。過(guò)去三年連續上漲的個(gè)股僅3只，分別是同濟科技、中國國貿和華發(fā)股份，其中華發(fā)股份是惟一純正的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。另外，破凈股達到62只。您覺(jué)得市場(chǎng)是不是對房地產(chǎn)板塊過(guò)于悲觀(guān)了？

由子沛：毫無(wú)疑問(wèn)，現在市場(chǎng)肯定是有點(diǎn)過(guò)于悲觀(guān)了。首先，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國民經(jīng)濟的一大支柱產(chǎn)業(yè)；其次，在肉眼可見(jiàn)的未來(lái)這個(gè)行業(yè)不會(huì )消失，而且一定會(huì )保持一個(gè)相對來(lái)說(shuō)比較合理的規模。因為我們國家城市化進(jìn)程還在繼續，我們的購房需求其實(shí)也依然存在，人民群眾追求美好生活中也包括住更好、更大的房子，所以需求端在未來(lái)來(lái)看的話(huà)也一定是長(cháng)期存在的。

長(cháng)期看，我對房地產(chǎn)行業(yè)還是非常有信心的。

《紅周刊》：從中長(cháng)期比如未來(lái)三年的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（包括港股內房股）行業(yè)從土儲規模、項目分布、項目運營(yíng)能力、融資能力等方面來(lái)看，哪些房企具備“觸底反彈”的素質(zhì)？

由子沛：我們認為，一些優(yōu)質(zhì)國央企房企，質(zhì)地不錯，但處于破凈狀態(tài)，這完全不合理。特別是那些低估、在一二線(xiàn)城市重點(diǎn)布局且運營(yíng)素質(zhì)相對比較好的國央企，是最可能迎來(lái)觸底反彈行情的。

《紅周刊》：行業(yè)的頭部陣營(yíng)會(huì )否發(fā)生較大改變？另外，物管類(lèi)公司的表現是否能走獨立行情？

由子沛：當下來(lái)看，在核心一二線(xiàn)城市土儲布局較為豐厚，同時(shí)運營(yíng)能力比較優(yōu)質(zhì)的國央企會(huì )有更大希望進(jìn)入頭部陣營(yíng)。

物管類(lèi)公司因為大多是背靠房地產(chǎn)公司，所以我覺(jué)得物管類(lèi)公司的表現，可能還是取決于它們母公司的表現。另外，物管公司更偏消費屬性，所以它們的行情其實(shí)也更依賴(lài)于整個(gè)消費環(huán)境的復蘇。

（本文已刊發(fā)于7月1日《紅周刊》，文中所涉個(gè)股僅做舉例，不做買(mǎi)賣(mài)推薦。）

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