作者 | 周智宇

時(shí)隔多年證監會(huì )重啟房企股權融資，甫一開(kāi)閥便迎來(lái)了多家房企的競逐。

(資料圖片僅供參考)

這也讓招商蛇口沉寂了兩年的并購計劃，再次隨著(zhù)政策東風(fēng)，躁動(dòng)起來(lái)。12月5日，招商蛇口宣布擬籌劃發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)，并募集配套資金事項，臨時(shí)停牌。引發(fā)市場(chǎng)聯(lián)想，誰(shuí)會(huì )是招商蛇口狩獵的對象？

隨后招商蛇口又自揭謎底，稱(chēng)包括深圳市南油（集團）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南油集團”）24%股權等在內的資產(chǎn)，是此次收購的標的。

這意味著(zhù)，時(shí)隔兩年，招商蛇口的資產(chǎn)收購又重啟了。

早在2020年5月，招商蛇口就希望通過(guò)發(fā)行股份、可轉債及現金支付等組合，拿下南油集團的股權。在現金支付部分，是通過(guò)向平安資管、平安人壽等戰略投資者非公開(kāi)發(fā)行股票的方式募集的。

但這套方案遭到了交易所問(wèn)詢(xún)，隨后招商蛇口對方案進(jìn)行調整，取消了引戰定增的安排，變?yōu)榘l(fā)行公司債、可轉債，方案也得到交易所通過(guò)。

然而彼時(shí)的政策環(huán)境并不支持招商蛇口的這筆交易。當年11月，這宗收購仍是終止了。就在這之前，“三條紅線(xiàn)”出爐，恒大地產(chǎn)借殼深深房A的交易也告吹，即便招商蛇口有著(zhù)央企背景，也未能突破這層束縛。

如今，風(fēng)變突然了，證監會(huì )松綁房企A股股權融資，打開(kāi)了了新的窗口期。接近招商蛇口人士對華爾街見(jiàn)聞表示，公司內部對此次募資并購早有籌劃，動(dòng)作迅速。

從公告也可以看到，招商蛇口預計會(huì )在今年12月19日之前披露交易的具體方案。這使得它有望成為本次證監會(huì )股權融資開(kāi)閘以來(lái)，并購落地的第一單。

南油集團手里最重要的資產(chǎn)，便是其持有的位于深圳前海媽灣片區80.62萬(wàn)平方公里的土地使用權。目前該片區新房入市價(jià)格超10萬(wàn)元/平米。

在2018年完成土地整備后，剔除掉人才房部分，前海媽灣片區的總建面達455.84萬(wàn)平方米。天風(fēng)證券曾以90%可售面積、均價(jià)8萬(wàn)元/平米價(jià)格進(jìn)行測算，該片區的的土地貨值高達4032億元。

前海媽灣片區由招商蛇口、前海管理局和南油集團共同持有。招商蛇口已持有南油集團76%的股權，如果進(jìn)一步吞并南油集團，則其持有的該片區權益將從36.2%提升至41.6%，這也將帶來(lái)歸母凈利潤的進(jìn)一步提升。

按照招商蛇口方面的規劃，前海片區的開(kāi)發(fā)時(shí)間大概是八到十年。從目前結轉速度來(lái)看，仍處于多年耕耘之后利潤釋放的初期階段。財報顯示，過(guò)去兩年招商蛇口在前海片區結轉的僅有招商前海經(jīng)貿中心、招商領(lǐng)璽兩個(gè)項目，合計結轉面積僅15.17萬(wàn)平方米，仍有390萬(wàn)平米土儲未開(kāi)工。

也就是說(shuō)，對南油集團的并購會(huì )在接下來(lái)幾年里給招商蛇口會(huì )帶來(lái)實(shí)打實(shí)的收益。這在房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平向社會(huì )平均水平回歸的大勢里，是少有的“確定性”。再加上并購后對資產(chǎn)負債表的優(yōu)化，吸引力就更大了。

長(cháng)江證券指出，招商蛇口順勢增發(fā)購買(mǎi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是積極擴表迎接新周期的表現，讓其中長(cháng)期綜合競爭實(shí)力進(jìn)一步增強。

除了招商蛇口之外，僅陸家嘴、格力地產(chǎn)等房企提交的方案是涉及資產(chǎn)收購，或者像華發(fā)股份這樣的地方國企，是為了改善報表、進(jìn)一步擴張。其他的房企的方案則聚焦于募資“保交樓”、或是項目建設上。

對房企而言，股權融資的閘口放開(kāi)，是一道分水嶺。強者恒強，巨頭地位穩固，而其他房企在未來(lái)數年里仍需解決舊疾。一個(gè)全新的地產(chǎn)周期，正在逐步形成。

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