14宗成交，4宗流拍，收金74.45億元。

12月23日，隨著(zhù)合肥第四輪集中供地落幕，今年22城集中供地基本進(jìn)入尾聲。

(資料圖片)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續筑底，政策不斷釋放暖意的大環(huán)境下，年末與年初的土地市場(chǎng)呈現出了微妙變化。

據中指研究院統計，除長(cháng)春、沈陽(yáng)外，截至目前，2022年集中供地的22個(gè)城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地，尚有濟南、長(cháng)沙的四批次將于本月底前完成，3城完成了五批次供地，1城（武漢）發(fā)布了六批次土拍公告，累計攬金約1.9萬(wàn)億元。相較于2021全年22城累計土地出讓金收入2.8萬(wàn)億元而言，同比下降超3成。

12月23日，中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪(fǎng)時(shí)表示，今年土地市場(chǎng)呈現出城市分化加劇、高開(kāi)低走、地方國資托底，但總體利潤空間充足等特征。

五批次、六批次相繼出現

相比去年22城嚴格執行土地的兩集中供應，今年土地市場(chǎng)一個(gè)顯著(zhù)變化是，各大城市調整了供地節奏，出現了第四、第五批供地排期。某種程度上意味著(zhù)，實(shí)施了兩年的土地兩集中供應制度雖未明令退出，但城市在供地規劃方面有了更大主動(dòng)權。

如從長(cháng)沙的“常態(tài)化”到南昌的“力爭退出”，甚至是武漢宣稱(chēng)的“第六批”，都意味著(zhù)土地供應方式正在逐漸變得靈活，轉向常態(tài)化趨勢明顯。

實(shí)際上，據機構不完全統計，12月以來(lái)，已有多個(gè)城市發(fā)布第五批次集中供地，包括北京、南京、蘇州、徐州、武漢、無(wú)錫、長(cháng)沙等城市，其中無(wú)錫、蘇州、徐州等地已完成了第五批次集中供地。

而這一變化的背景是，今年第一、二批次的市場(chǎng)主力仍是央國企，而自三批次起，地方國資再次進(jìn)場(chǎng)托底，拿地金額占比持續提升。全年來(lái)看，地方國資、城投罕見(jiàn)地成為全年22城拿地主力。

直至10月8日，財政部印發(fā)《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》（財預〔2022〕126號，下稱(chēng)126號文），嚴禁通過(guò)舉債儲備土地，不得通過(guò)國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口；規范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴格的舉債審批制度，禁止新增各類(lèi)隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險。

業(yè)內分析認為，這一波年末集中供地潮，是對集中供地政策的合理優(yōu)化，也是因地制宜促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。

12月23日，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者微信采訪(fǎng)時(shí)表示，階段性調整集中供地是必要的，比如增加土地出讓的批次，每一批次地塊盡量減少，增加土地出讓的優(yōu)質(zhì)程度，適當調整土地出讓的底價(jià)和溢價(jià)率等，從而降低拿地的實(shí)際成本。同時(shí)，在需求端對開(kāi)發(fā)商資金鏈進(jìn)行紓困，對已經(jīng)出讓的地塊采取各種方式進(jìn)行二次出讓或盡快開(kāi)發(fā)，以回補土地市場(chǎng)的資金需求，促進(jìn)樓市和地市的良性循環(huán)。

不過(guò)在張凱觀(guān)察看來(lái)，今年北京、上海、深圳、杭州、廈門(mén)和合肥土拍熱度相對較高，反觀(guān)長(cháng)春、沈陽(yáng)等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計劃完成率不足3成。

民企歸來(lái)

11月，多重利好政策出臺，股權、債券、信貸融資“三支箭”齊發(fā)，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。12月，2022年度中央經(jīng)濟工作會(huì )議多次提到房地產(chǎn)行業(yè)及住房消費，其中住房改善還被列為擴大國內需求的“第一內需”。中央財辦再次強調了房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位，還指出著(zhù)力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置。

在得到政策和銀行實(shí)質(zhì)性支持之后，土拍市場(chǎng)的另一個(gè)顯著(zhù)變化是，年末的供應中，民企開(kāi)始重新活躍。

如12月15日的廣州第四輪集中供地，除一貫積極的國央企外，許久不見(jiàn)的民企終于“回來(lái)”了，如龍湖、方圓踴躍報名且積極競拍。

其中，方圓聯(lián)手知識城集團，以37.9億元競得黃埔區外環(huán)路以東、長(cháng)平路西延線(xiàn)以北CPPQ-A5-1地塊。該地塊用地面積約9萬(wàn)平方米，建筑面積約22萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米，地塊容積率3.55。據悉，該宗地塊原為水西社區的留用地，2019年11月11日，水西社區和方圓集團曾共同簽署了《水西社區168畝留用地合作意向協(xié)議》。

廣州市房協(xié)認為，盡管為“定向出讓”，但方圓的最終露面，也算是打破了近期央國企唱獨角戲的局面，意義重大。

而深圳今年最后一輪土拍也出現民企身影，且是首次進(jìn)入深圳的外地房企南通亞倫房地產(chǎn)，其在激烈角逐中成功將寶中安居地塊收入囊中。

在天津土拍中，山西鵬飛集團拿下南開(kāi)戰備樓兩宗地塊，同時(shí)出現的新面孔還有萬(wàn)恒置業(yè)，拿下海教園地塊。

對于2023年土拍市場(chǎng)預判，業(yè)內觀(guān)點(diǎn)不一，一線(xiàn)城市仍被寄有高期待，但從全國范圍觀(guān)察或難言樂(lè )觀(guān)。

廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )認為，近兩個(gè)月，樓市利好一個(gè)接一個(gè)大放送，相信隨著(zhù)各項措施的落地，市場(chǎng)會(huì )有更進(jìn)一步的體現。市場(chǎng)轉好，房企拿地信心也會(huì )進(jìn)一步提振，將在明年的土拍中體現。供地節奏、規則在不斷優(yōu)化，明年也大概率會(huì )進(jìn)一步調整，既提高土地質(zhì)量，也提高成交率?？傮w來(lái)看，市場(chǎng)環(huán)境正在向好，2023年依然可期。

張凱認為，盡管近期房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)再次被重申，市場(chǎng)也預期更多扶持政策即將來(lái)臨，但“期房爛尾擔憂(yōu)、居民收入預期悲觀(guān)、房?jì)r(jià)上漲預期轉弱”三重房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力中，僅期房爛尾擔憂(yōu)可以在短期內得到根本性解決。加上居民收入預期的轉變尚需時(shí)日，而房?jì)r(jià)上漲預期轉弱無(wú)法從根本上得到改變。因此，明年的土拍市場(chǎng)或將延續全國低迷、城市分化的走勢。

他認為，明年各地土拍規則將保持寬松，為完成土地出讓金收入目標，部分城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調的可能性。

本文作者：甄素靜，來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞，原文標題：《民營(yíng)房企重現土拍江湖，五批次、六批次相繼出現，業(yè)內：階段性調整集中供地是必要的》

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