12月26日，中國證監會(huì )官網(wǎng)公布，準予嘉實(shí)基金管理有限公司注冊嘉實(shí)京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金，基金類(lèi)型為契約型封閉式，基金合同期限為46年，準予基金的募集份額總額為5億份。

嘉實(shí)基金獲準成為上述基金的基金管理人，中信銀行股份有限公司被準予為基金的基金托管人。

【資料圖】

上交所官網(wǎng)同日也顯示，上述嘉實(shí)與京東合作的嘉實(shí)京東倉儲基礎設施REIT獲得通過(guò)。

這標志著(zhù)，市場(chǎng)將首次迎來(lái)民企倉儲物流公募REIT。它也是首單由民營(yíng)500強企業(yè)作為原始權益人正式申報的倉儲物流類(lèi)公募REIT。

此次京東REITs的成功獲批，成為資本市場(chǎng)首個(gè)大型平臺企業(yè)“綠燈”投資案例，向市場(chǎng)釋放了資本市場(chǎng)支持平臺經(jīng)濟健康發(fā)展的鮮明信號，將促進(jìn)平臺經(jīng)濟活力不斷釋放。同時(shí)，該REIT對民營(yíng)企業(yè)參與REITs試點(diǎn)具有較強的示范引領(lǐng)作用，既有利于增強民間投資信心、激發(fā)民間投資活力，也有利于切實(shí)解決民間資本參與基建項目投資的現實(shí)困難。

底層資產(chǎn)均為稀缺的高標準物流倉儲、所在地均為重要物流節點(diǎn)城市

資料顯示，嘉實(shí)京東倉儲基礎設施REIT底層基礎設施項目包括京東旗下的三個(gè)現代化倉儲物流園項目，其中代表國內規模及自動(dòng)化最高水平的現代化智能物流項目——京東“亞洲一號”也在此次申報的目標資產(chǎn)中。

三個(gè)項目具體分別為：京東重慶電子商務(wù)基地項目（中轉配送中心）一期項目（“重慶項目”）、京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目（“武漢項目”）、京東亞洲一號廊坊經(jīng)開(kāi)物流園項目（“廊坊項目”）。

資料顯示，上述REIT底層資產(chǎn)的三個(gè)物流園區合計建筑面積35.1萬(wàn)平方米。三處物流園出租率均達到100%滿(mǎn)租狀態(tài)，租約長(cháng)度為5-6年，高于行業(yè)平均水平的3年，運營(yíng)高效穩定，抗風(fēng)險能力較強。

上述REIT所持有的三大倉儲項目有兩大亮點(diǎn)，一是均為稀缺的高標準物流倉儲（簡(jiǎn)稱(chēng)“高標倉”）。我國超過(guò)90%以上的倉庫為傳統倉庫，高標倉比重僅為5-10%左右。

相比普通物流倉儲，高標倉得益于專(zhuān)業(yè)的選址邏輯、先進(jìn)和完善的建筑結構、互聯(lián)網(wǎng)和大數據的支持，能夠實(shí)現物流規?；?、提高揀選效率和準確性、優(yōu)化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等。

第二大亮點(diǎn)是，它們的所在地均為重要物流節點(diǎn)城市，其中重慶和武漢是兩個(gè)國家級流通節點(diǎn)城市，廊坊是京津冀城市群重點(diǎn)區域城市。

重慶項目為西南區域重要的中轉配送中心，地處重慶市巴南區南彭貿易物流基地；武漢項目地處武漢臨空港經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，是全國物流網(wǎng)絡(luò )關(guān)鍵節點(diǎn)之一。而廊坊項目則地處北京、天津兩大直轄市之間的廊坊經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，承載了北京外溢的區域性物流商貿職能，與京津國際化物流體系相互補充。

有望盤(pán)活約35萬(wàn)平米倉儲物流資產(chǎn)

業(yè)內人士認為，倉儲物流行業(yè)作為典型的實(shí)體經(jīng)濟，投資回報期較長(cháng)，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業(yè)的發(fā)展。通過(guò)積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤(pán)活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，并吸引更專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)機構參與運營(yíng)管理，有機會(huì )進(jìn)一步提高倉儲物流基礎設施的投資建設水平，強化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的質(zhì)效。

以嘉實(shí)京東倉儲基礎設施REIT為例，將有望盤(pán)活約35萬(wàn)平方米的倉儲物流資產(chǎn)，為倉儲物流行業(yè)帶來(lái)增量投資資金，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

據悉，上述REIT項目的回收資金將用于物流倉庫及相關(guān)配套建設，為倉儲物流行業(yè)帶來(lái)長(cháng)期的增量投資資金。

另外，嘉實(shí)京東倉儲基礎設施REIT底層資產(chǎn)所在地為重要物流節點(diǎn)城市，輻射范圍較大，能有效維持供應鏈穩定，起到帶動(dòng)區域實(shí)體經(jīng)濟、提振居民消費的重要作用。

REITs市場(chǎng)加速擴容 已上市兩只倉儲物流REITs漲幅均超20%

自2021年6月21日首批9只公募REITs上市以來(lái)，發(fā)改委、證監會(huì )等部門(mén)多次表示要進(jìn)一步擴大REITs試點(diǎn)范圍，一年多來(lái)，相關(guān)底層資產(chǎn)的覆蓋領(lǐng)域持續拓寬，當前已上市REITs涵蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園、物流園、能源環(huán)保類(lèi)、保租房項目等類(lèi)別。

資料顯示，截至12月26日，我國已有公募REITs 24只，已上市23只。其中倉儲物流共兩只，分別為中金普洛斯REIT與紅土鹽田港REIT，上市以來(lái)分別上漲28.2%與24.19%，體現了市場(chǎng)對這類(lèi)資產(chǎn)相當認可。

光大證券認為，隨著(zhù)REITs范圍的持續擴展，以及參與各方及監管部門(mén)對非標類(lèi)項目的處理經(jīng)驗日益增加，后續REITs市場(chǎng)規模有望加速擴充。光大還預計，未來(lái)REITs將持續向新能源、水利、新基建等領(lǐng)域進(jìn)軍。

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