作者 | 曹安潯

中國房地產(chǎn)行業(yè)的2022年，注定是極其特殊的一年。

12月31日，一年一度的丁祖昱跨年演講如約而至。自2016年始，丁祖昱的跨年演講已舉辦七屆，是房地產(chǎn)行業(yè)辭舊迎新的一場(chǎng)盛會(huì )。

(資料圖)

今年的主題是 “新路”。但丁祖昱開(kāi)場(chǎng)一句“行業(yè)規模重回2015年”，卻奠定了稍顯沉重的基調。作為易居企業(yè)集團CEO，丁祖昱深切感受到了2022年樓市的艱難與悲情，亦想傳遞樂(lè )觀(guān)給整個(gè)行業(yè)。

回首2022年，最大的一個(gè)變化是行業(yè)規模大幅萎縮。丁祖昱表示， 2022年度全國商品房銷(xiāo)售面積為13.6億平方米，同比下降24.02%，銷(xiāo)售額為13.3萬(wàn)億元，同比下降26.92%。

從銷(xiāo)售面積來(lái)看，這差不多回到了2015年的水平，2015年全國商品房銷(xiāo)售面積為12.8億平方米，銷(xiāo)售額為8.7萬(wàn)億元。此后，市場(chǎng)連年走高，并在2021年達到頂峰，創(chuàng )下全國商品房銷(xiāo)售面積17.9億平方米、銷(xiāo)售額18.2萬(wàn)億元的歷史新高。

然而到了今年，市場(chǎng)迎來(lái)了負增長(cháng)，銷(xiāo)售金額同比大降近30%。這也是銷(xiāo)售金額2014年以來(lái)的首次負增長(cháng)。

從城市來(lái)看，過(guò)去一年，除了上海正增長(cháng)外，各大中城市商品房銷(xiāo)售規模普降，百城銷(xiāo)售降四成，尤其重慶、武漢、寧波、杭州、長(cháng)沙等城市行情冷淡。

一二手房房?jì)r(jià)開(kāi)始下行，一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)低迷，北上廣二手房成交規模重回三年前，深圳則跌至2016年以來(lái)最低。

豪宅市場(chǎng)也寒風(fēng)陣陣。丁祖昱表示：“雖然一手豪宅的打新逐利仍在延續，但二手豪宅市場(chǎng)已經(jīng)一落千丈，有的房?jì)r(jià)甚至下跌30%”。

銷(xiāo)售低迷，連帶著(zhù)土地市場(chǎng)一片慘淡。

2022年，全國土地成交建面下跌四成至14.44億平方米，成交金額下跌三成至4.73萬(wàn)億元。一線(xiàn)城市表現好于大市，2022年一線(xiàn)城市土地成交面積占比增至3.1%，成交金額占比增至18.9%。丁祖昱表示，成交更多集中到了北京、上海、深圳、杭州。

在整體行業(yè)不景氣之下，2022年前11月百強房企銷(xiāo)售額下降40%，百強房企銷(xiāo)售門(mén)檻降低至101.3億元，為四年來(lái)最低。千億房企銳減一半，截至11月末，僅有19家，回落到2017年水平。

房企融資總體也不樂(lè )觀(guān)。百強房企2022年融資總量腰斬，連帶著(zhù)拿地總量下降六成，拿地金額僅為3.2萬(wàn)億元，新增建面1.2萬(wàn)方。當此之時(shí)，城投公司積極托底，拿地金額占比不斷走高。

面對房企當下的境況，丁祖昱呼吁道，利好政策“三箭”齊發(fā)還不夠，仍要多管齊下托底房企。

辭舊迎新之際，丁祖昱卻難言樂(lè )觀(guān)，他預測，未來(lái)十年，住房總量需求將回落至100億平方米左右，平均每年約10億平方米，這意味著(zhù)將在今年的基礎上繼續下降。

隨之而來(lái)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式將被重構，主要涉及未來(lái)項目封閉制、預售制度、融資透明度、房企分類(lèi)管理四個(gè)方面。

不過(guò)，丁祖昱亦在努力給行業(yè)注入一些信心。

丁祖昱指出，下半年“政策底”已現，第四季度開(kāi)始，樓市止跌回穩，市場(chǎng)底也已經(jīng)出現。

“整個(gè)2023年樓市政策將保持寬松，明年上半年樓市壓力依然會(huì )很大，下半年會(huì )樂(lè )觀(guān)一些，2023年6月將會(huì )是樓市企穩的重要窗口期?！倍∽骊蓬A測道。

在丁祖昱看來(lái)，想要穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，行政手段須全面退出，從全國范圍內全面放松“四限”，即限購、限貸、限價(jià)、限售，現在是最好的時(shí)機。

在市場(chǎng)發(fā)展潛力方面，丁祖昱認為短期內可以聚焦上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長(cháng)沙、蘇州這10 座城市，中長(cháng)期聚焦上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、蘇州、長(cháng)沙、廣州、深圳、鄭州、天津、武漢、重慶、寧波、西安、廈門(mén)、青島、濟南、佛山這20座城市。

此外，將有不少房企逆流而上，丁祖昱表示，保利、中海、華潤、招商等央企會(huì )為整個(gè)行業(yè)走出新路，民企中，碧桂園、萬(wàn)科、金地、龍湖、新城、美的、萬(wàn)達、金輝等未出險房企將率先企穩。

丁祖昱強調，回歸產(chǎn)品，生存第一，是企業(yè)在2023年應遵循的方向。

展望未來(lái)，征途漫漫，好在行業(yè)已走出至暗時(shí)刻，融資端利好不斷釋放，給優(yōu)質(zhì)房企續上了一口氣，將有更多房企活下來(lái)，而活下來(lái)就還有希望。

走過(guò)寒冬，春天終會(huì )到來(lái)，接下來(lái)就要等待銷(xiāo)售市場(chǎng)的恢復了，屆時(shí)一個(gè)熟悉又陌生的地產(chǎn)江湖將由幸存者們重新書(shū)寫(xiě)。

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