作者 | 曹安潯

沒(méi)有意外，開(kāi)年兩個(gè)月，保利發(fā)展就超越了碧桂園、萬(wàn)科，晉身克而瑞房企銷(xiāo)售排行榜第一。顯然，隨著(zhù)2021年劉平上任董事長(cháng)，這家央企地產(chǎn)商也迎來(lái)了最好的一段時(shí)光。

(資料圖片)

3月27日，保利發(fā)展發(fā)布了《2022-2023房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》，7年來(lái)，這已經(jīng)成了每年一度業(yè)內期待的預言之書(shū)。如今，“一哥光環(huán)”讓這份白皮書(shū)的“含金量”再度提高。

今年，保利又提出了商品房開(kāi)發(fā)正進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”，居民“住好房”的需求漸多，這將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的結構性機會(huì )。

過(guò)去多年，如保利、中海、華潤等央國企恪守財務(wù)紀律，常被詬病速度太慢，但隨著(zhù)三道紅線(xiàn)、兩年大調整洗禮行業(yè)，央國企們在銷(xiāo)售榜中逆流而上，成為勢頭最兇猛的一批人，掌握了更多話(huà)語(yǔ)權。

未來(lái)，開(kāi)發(fā)商要憑審慎的財務(wù)管理和多元化、長(cháng)運營(yíng)的經(jīng)營(yíng)理念賺慢錢(qián)了，一個(gè)新的時(shí)代正在到來(lái)。

20萬(wàn)億的機會(huì )

這已是保利連續7年發(fā)布《白皮書(shū)》了。無(wú)論是2017年率先提出房地產(chǎn)進(jìn)入“峰值時(shí)代”，還是2022年指出房地產(chǎn)的“五化”趨勢，保利發(fā)展均預判了未來(lái)，引領(lǐng)了行業(yè)，過(guò)去幾年保利不斷突進(jìn)的排名也驗證了這些判斷。

在過(guò)去一年，新房銷(xiāo)售僅實(shí)現13.6億平方米，歷史上首次出現負增長(cháng)，大約40萬(wàn)人離開(kāi)了房地產(chǎn)行業(yè)，留下的人中也充滿(mǎn)了悲觀(guān)氛圍 。

保利沒(méi)有這么“喪”。這家公司預言，未來(lái)5年，每年新房市場(chǎng)規模將維持10萬(wàn)億元以上，每年新房及二手房市場(chǎng)規模合計將超20萬(wàn)億元。

具體到2023年，主要城市的整體市場(chǎng)規模將維持平穩，本輪投機類(lèi)需求已基本出清，當前規模接近全國房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求的中樞水平，甚至已經(jīng)出現一定程度的“超跌”。

并且，市場(chǎng)將由“規模擴張”轉向“高質(zhì)量發(fā)展”，并在內部呈現結構優(yōu)化的新特征；商品房開(kāi)發(fā)將由“峰值時(shí)代”向“品質(zhì)時(shí)代”過(guò)渡，品質(zhì)居住的需求將進(jìn)一步增長(cháng)。

從總量看，區域的結構性矛盾逐漸緩解，但房?jì)r(jià)分化更加明顯。區域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是城市分化的核心推手。

其中，綜合實(shí)力排名前10%的中國主要城市，常住人口占全國30%左右，經(jīng)濟總量占全國40%以上，新房規模占全國50%以上，一二手市場(chǎng)合計容量更是達近60%，并且近四年占比仍在不斷提升。

保利發(fā)展指出，這些主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(cháng)期，全國樓市將由“全面牛市”轉向“結構性長(cháng)?！?。

業(yè)態(tài)供需失衡也在倒逼開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品結構優(yōu)化。白皮書(shū)顯示，全國商辦物業(yè)已經(jīng)超前供應，商辦市場(chǎng)比住宅市場(chǎng)提前四年見(jiàn)頂回落，去化周期不斷延長(cháng)。

保利發(fā)展指出，新增資源應更多用于住宅用地；調整過(guò)剩的商業(yè)用地，逐步有條件轉為住宅用地，釋放更多優(yōu)化空間。

更關(guān)鍵的是，居住需求正從“有房住”轉向“住好房”，這將帶來(lái)巨大的結構性機會(huì )、大量的改善性需求。如何更好地發(fā)現并滿(mǎn)足這些需求，將是房企接下來(lái)要解決的重大課題。

白皮書(shū)顯示，以房屋30年生命周期考慮，預計平均每年將產(chǎn)生超過(guò)800萬(wàn)套改善需求。

而活躍的二手房交易將為新房市場(chǎng)輸送改善需求，進(jìn)一步影響新房、土地市場(chǎng)的穩定，如北京、上海等城市二手房市場(chǎng)規模大、交易活躍，改善客戶(hù)的“賣(mài)一買(mǎi)一”鏈條順暢，新房市場(chǎng)表現亦較穩定。

保利發(fā)展提議，取消“四限”等行政性措施、推廣“帶押過(guò)戶(hù)”、簡(jiǎn)化“連環(huán)單”流程等，暢通住房流通體系，推動(dòng)價(jià)格回歸合理，向市場(chǎng)傳遞積極信號。

“開(kāi)發(fā)+運營(yíng)”并重

保利發(fā)展認為，雖然短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底仍需時(shí)日，但發(fā)生系統性金融風(fēng)險的可能性不大；展望中長(cháng)期，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續向好的基本面沒(méi)有改變。

在中國式現代化建設過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮支柱作用。

而在這個(gè)行業(yè)中的公司，也要隨著(zhù)時(shí)代和市場(chǎng)環(huán)境的變化，對自己的發(fā)展模式進(jìn)行調整，適應新的生存法則。

保利發(fā)展指出，在房地產(chǎn)的成長(cháng)期，沒(méi)有規模就沒(méi)有優(yōu)勢的房企只有做大規模，才能贏(yíng)得更多資源。而進(jìn)入成熟期，企業(yè)在達到一定規模后，必須轉向高質(zhì)量發(fā)展，增強核心競爭力，構筑護城河。

這意味著(zhù)，蒙眼狂奔、單純重開(kāi)發(fā)、重銷(xiāo)售的時(shí)代一去不復返了，取而代之的是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運營(yíng)“雙軌驅動(dòng)”，向“重運營(yíng)”、“重體驗”轉變。

白皮書(shū)顯示，房企轉型多元化運營(yíng)已成大勢所趨，應具備資產(chǎn)運營(yíng)、資本運作等核心能力，在物業(yè)、租賃、商業(yè)、酒店、文旅、養老、城市更新、公共服務(wù)等綜合業(yè)態(tài)發(fā)力。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上，要從“生產(chǎn)者思維”轉向“客戶(hù)思維”，捕捉客戶(hù)需求的變化和品質(zhì)提升的要點(diǎn)，如健康人居、綠色低碳、智能住宅方面。

在財務(wù)運營(yíng)上，企業(yè)也要做出改變。

保利發(fā)展指出，隨著(zhù)樓市進(jìn)入成熟期，“三高”模式已過(guò)時(shí)，房企應開(kāi)始“瘦身健體”，即控制負債規模，通過(guò)定增、配股等方式優(yōu)化資本結構，降低資產(chǎn)負債率。

白皮書(shū)顯示，我國上市房企的平均資產(chǎn)負債率接近80%，超過(guò)日本、美國頭部房企的歷史高點(diǎn)75%、66%。

在區域戰略上，白皮書(shū)指出，在這一輪市場(chǎng)調整中，凡是資源分布相對合理、聚焦主要城市的房企，業(yè)績(jì)都實(shí)現快速反彈，而選錯賽道、盲目進(jìn)入低線(xiàn)城市的房企，后勁越來(lái)越弱。

這是一塊不斷擴張的“蛋糕”。保利發(fā)展預測道，市場(chǎng)容量將迅速向最有價(jià)值的10%城市集中，城市冠軍的資源吸納能力將越來(lái)越強，如濱江在杭州、建發(fā)在廈門(mén)，保利發(fā)展在廣州、佛山等多個(gè)城市。

以香港為例，1500億的市場(chǎng)容量中，第一名占300億，前十名占據整體容量的百分之七八十。

因此，保利發(fā)展建議，房企應多關(guān)注一二線(xiàn)城市的發(fā)展機會(huì )，并提高讀懂城市、認知市場(chǎng)的能力，才有機會(huì )成為城市銷(xiāo)售榜前列，從而獲得盡可能多的市場(chǎng)份額。

行業(yè)深度調整過(guò)后的過(guò)渡期，亦是企業(yè)彎道超車(chē)的好時(shí)機，在新的市場(chǎng)格局未定之前，機遇與風(fēng)險并存，對企業(yè)而言，誰(shuí)能搶得先機，誰(shuí)就將成為時(shí)代的幸運兒，沒(méi)有人想要錯過(guò)。

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